深圳城市拟规定更新搬迁安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，明确法定最低补偿标准，按套内面积不少于1：1的比例补偿，公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按套内面积1：1或者建筑面积1：1.2的比例进行补偿，《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》正在公开征求意见。

　　现行更新存在法律层级不够，重拆除重建、轻综合整治等问题

　　　　深圳市人大常委会法工委根据审议意见修改完善，近日形成《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，并于昨日开始征求意见，时间截至8月3日，电子邮箱：fzwyh@szrd.gov.cn。

　 　 随着深圳城市更新的深入推进，一些问题陆续暴露出来，如地方政府规章法律层级不够，个别物业权利人不签约导致更新项目推进滞缓，重拆除重建、轻综合整治等问题，这些问题已成为制约深圳城市更新有序推进的深层障碍，仅依靠现有的政策规定难以全盘破解，迫切需要用足用好特区立法权，推动城市更新工作向纵深发展。　　　　深圳在城市更新工作中创设了不少行之有效的制度，包括城市更新单元划定、计划动态申报、城市更新单元规划编制、实施主体确认、用地协议出让等。这些行之有效的制度有必要通过法规的形式进一步实现法定化，提升政策层次和效力。以此，构建由法规、规章、规范性文件和技术规范组成的城市更新制度体系，充分发挥制度的整体效能。可以说，深圳在全国率先开展了城市更新立法，在传统旧城改造的基础上，创新性地开始市场化模式探索，根本目的在于充分发挥政府、业主和开发建设单位等多个方面的积极性，达到合作共赢的目标。

经批准的更新单元计划　　　　　　　　 　 　有效期为两年《征求意见稿》一是坚持政府引导、市场运作，二是坚持利益共享。深圳城市更新建立了政府、市场、物业权利人三方利益平衡机制，改变了传统由政府主导土地增值收益分配的格局，从而极大地调动各方积极性，推动城市更新可持续发展。目前深圳的城市更新规划计划体系主要由市城市更新专项规划、城市更新单元计划与单元规划组成。为充分发挥城市更新单元计划的调控作用，《征求意见稿》对城市更新单元计划的制定、申报和审批作了明确规定。比如，实现计划管理全覆盖。除仅增加不超过现状建筑面积一定比例的辅助性公用设施或者仅对建筑外立面改造的综合整治类城市更新项目，以及按照市政府相关规定对合法产业用地容积率调整的情形外，都必须申报城市更新单元计划。另外，建立城市更新单元计划有效期管理机制，经批准的更新单元计划(不含重点更新单元)，自公告之日起有效期为两年。有效期内未获市政府或其授权机构批准的，该更新单元计划按照公告要求失效。

实施主体明确应当履行的贡献用地义务和配建责任在实践中，存在城市更新单元规划所规划配建的公共配套设施、公共保障住房落实不到位，贡献用地移交不及时等问题，影响规划布局的均衡性。为落实一张蓝图干到底，《征求意见稿》规定：一是在前端主抓规划编制。为做好城市更新单元规划与更新单元计划的衔接，由城市更新单元计划申报主体委托具有相应资质的机构编制，报区城市更新部门审查；二是在中端强化项目监管。实施主体签订项目实施监管协议时，需再次明确应当履行的贡献用地义务和配建责任，以及公共设施的相应接收部门；三是在后端保障规划落实。实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交贡献用地后，再申请办理用地审批手续，未按照规划要求完成公共配套设施、创新型产业用房、公共租赁住房、安居型商品房和人才住房配建的，不予规划验收。实施市场主体发生改变应重新征集权利人更新意愿

市场主体是深圳城市更新的重要依靠力量，市场主体的选择对于城市更新项目能否顺利实施至关重要。为进一步规范市场秩序，《征求意见稿》对市场主体做了系列规定。规定市场主体必须具有房地产咨询服务、开发资质；要求公开选择市场主体，并进一步细化市场主体的选定标准和方式，要求采用公开、公平、公正的方式确定市场主体，选定的市场主体应当与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信用；对市场主体变更程序进行规范，在更新项目实施过程中，市场主体发生改变的，应当重新征集物业权利人的更新意愿，并报区更新主管部门备案。历史违建等搬迁补偿标准按房屋征收相关规定确定为进一步保护城市更新双方当事人的权益，合理引导市场预期，《征求意见稿》规定城市更新搬迁安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。历史违建以及旧工业区、旧商业办公区合法建筑的搬迁补偿标准按照深圳房屋征收相关规定确定；对于房屋征收没有规定的其他情形，搬迁补偿标准由市场主体与权利主体自行协商确定。

同时为做好与违法建筑处理、土地整备、房屋征收等相关政策的统筹衔接，《征求意见稿》明确法定最低补偿标准，规定旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照深圳房屋征收相关规定确定。公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1：1或者建筑面积1：1.2的比例进行补偿。焦点个别物业权利人不签约导致更新项目推进滞缓怎么办？《征求意见稿》提出“个别征收+行政诉讼”的处置方案

无论是政府组织还是市场化的城市更新，都难以完全避免个别物业权利人不愿意与市场主体签订搬迁安置协议的问题。经反复研究论证，《征求意见稿》提出了“个别征收+行政诉讼”的处置方案，由市、区政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿。主要理由是：城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境。同时，深圳的城市更新方案均有配建学校、医院、人才保障房和产业保障房等方面的要求，以实现城市更新改造的商业利益和公共利益的有机结合，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。同时，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，《征求意见稿》明确了按照套内面积1：1置换或者进行货币补偿确定征收标准。物业权利人对征收决定有异议的，可以向人民法院提起行政诉讼。

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