摘要：

东莞小产权房一直备受关注，但仍存在许多未为人知的秘密。本文将从政策、市场、投资及风险等4个方面进行详细的阐述，揭秘东莞小产权房的真相。

一、政策方面

1、小产权房的定义

小产权房是指在国有土地上建设的交通、市政、环保类基础设施配套、建筑工程设计用途及规划用途为商住基地类型分类为住宅用地，且土地性质非住宅用地（如工业、商业等）的房屋。小产权房最初出现在城市建设过程中，由于土地规划不多，很多建筑物都在国有土地上建造，但由于政策的限制，土地并不用于住宅建设。因此小产权房成为了在土地规划不足的情况下拓展住房供给的重要途径。

2、政策变化

东莞的小产权房始于20世纪80年代，经过了多年的发展，政府也逐渐对其进行了规范和整治。2007年5月，东莞市出台了《东莞市小产权房管理办法》。该办法规定，小产权房的存在是符合某些历史特殊情况的结果，但也存在安全和环保等问题。因此，政府规定，小产权房必须在5年内由开发商逐步清扫，依法退出市场。

3、政策风险

尽管东莞市政府已经出台了相关政策管理小产权房，但市场仍然存在风险。首先，小产权房的产权不够安全，某些房屋的产权并不稳定。其次，小产权房的交易市场不够规范。尽管有政府的规定和管理，但市场中仍然存在着不规范的交易。再次，小产权房的安全问题也是一大问题。由于它们的建筑质量和材料的缘故，小产权房的安全隐患较高。

二、市场方面

1、小产权房的价格

小产权房的价格并不像人们所想象的那么低。虽然目前东莞的小产权房价格相对较低，但部分高档地段的小产权房相对较贵。价格的不稳定性也存在，根据市场需求而定。小产权房的价格变化很大，据统计，2019年东莞市佛手路鸦洲村的小产权房价格涨幅显著，单间房的价格达到了25万元左右。

2、小产权房的销售情况

小产权房在东莞的销售情况十分火爆，据中央电视台报道，2019年东莞小产权房市场的成交率高达98%，显示出了其在市场上的热度。不过随着政府的整治，目前小产权房的销售逐渐受到限制。

3、小产权房的限制

虽然小产权房在东莞市场上颇受青睐，但政府明确规定，小产权房必须在规定时间内依法退出市场。因此，随着政府对小产权房的框架管理，小产权房的销售也在受到限制。

三、投资方面

1、小产权房的投资收益

小产权房的投资收益不够稳定，这是由于小产权房产权不稳定的特性所决定的。由于其产权不完全、法律格式存在缺陷、交易不规范等原因，小产权房的投资回报相对较低。投资者应当谨慎考虑将其作为一种主要的投资手段。

2、小产权房的投资风险

小产权房的投资风险相对较高，这是由其房屋产权的特性所决定的。尽管政府已出台政策对小产权房进行管理，但由于市场的不规范与房屋本身的安全问题等原因，小产权房的投资风险不容小觑。

3、小产权房的规避风险方式

投资小产权房时，应该注意选择合适的房屋，谨慎选择中介机构以防欺诈，同时应该选择有产权证明文件的房屋，以及房屋的历史交易记录等因素。

四、风险方面

1、小产权房升值空间不足

小产权房的升值空间不足是由于其地理位置和交通等基础设施条件所导致的。另外，小产权房的出售受到政策限制，市场需求也有所限制。因此，小产权房的升值空间相对较小。

2、小产权房的安全问题

小产权房由于房屋建造质量等因素，存在安全隐患问题。因此，在购买小产权房时，应该注意其安全问题。同时在入住时要谨慎检查，避免安全问题带来的伤害。

3、小产权房的产权问题

小产权房的产权问题是由于政策规定和开发商的不规范所导致的。由于小产权房的土地性质复杂，在购买小产权房时，应该仔细了解其土地及房屋产权问题，判断其是否存在产权纠纷等问题。

结论：

综上所述，东莞小产权房存在许多风险和不确定性，投资需谨慎。投资者应当注意政策变化，注意选择有可靠产权证明的房屋，以及谨慎选择中介机构等。政府部门应该加强对小产权房市场的规范和管理，维护市场的公平和公正，确保市场的健康和稳定。