摘要：

随着房地产市场的繁荣发展，小产权房成为了许多购房者的选择。然而，买小产权房是否安全，是否存在法律风险，仍需要我们谨慎对待。本文将从法律风险的角度出发，对买小产权房的安全性进行详细分析。

一、小产权房的概念和风险

1、小产权房的概念

小产权房是指土地使用权不到70年的房产。通俗地说，如果您在购房时看到房子噪音大、所在地旁边有垃圾场等不良环境或者房产证上只标明了使用年限，则有可能是小产权房。

2、小产权房的风险

因为小产权房的土地使用年限不足70年，因此存在土地被政府收回等不确定因素。在土地被政府回收后，房主持有的只是建筑物的所有权，而不持有所在地的土地使用权，因此房屋价值极有可能大幅缩水或者返还政府。

二、小产权房合法性分析

1、小产权房的产生原因

小产权房产生的原因，是因为我国现行的土地制度规定了土地使用权最长期限为70年，而许多城市中较为主要的土地已经被政府收回，在这种情况下，即使有土地发证，但土地使用年限也不可能达到70年，为小产权房的产生留下了空间。

2、小产权房的法律性质

目前，我国法律规定，小产权房属于非商品房，也不属于住宅，因为小产权房的土地使用权不足70年，不能保证其持久安全。因此，购买者在购买小产权房时要格外谨慎，要求房产开发商必须提供土地证明等证件，证明该小产权房确实存在土地使用权，在购买时要特别小心。

三、小产权房的法律风险

1、不符合国家相关规定

新出台的《房地产税法实施条例》中规定，国家将对未缴纳房产税的房屋实行“限制交易”。对于小产权房等没有法定产权证明的房屋，由于无法缴纳房产税，存在无法过户、无法办理房屋贷款等法律风险。

2、存在土地政策风险

小产权房属于非法住宅，有可能受到土地政策影响，更容易遭到政府征收。一旦小产权房所在地的土地被政府收回，该房屋所有权将无法得到保障。

3、可能存在合同法问题

购房者在购买小产权房时，往往只是签订了“商品房销售合同”，而未签订“土地使用权转让合同”，因此在房屋的产权过户及地上物转移上，存在着法律风险，容易遇到合同纠纷，甚至可能损失房产和购房款。

四、如何降低买小产权房的风险

1、认真查看房产证

购买小产权房时，必须认真查看房产证上的各类信息，尤其是土地使用年限等关键信息，如发现土地使用年限不足70年，就要特别小心；同时，买房前一定要进行土地查询，确认该处土地使用状况，在核对无问题后再进行交易。

2、向相关部门查询土地证

购房者可以通过不动产登记中心向相关部门查询土地证，确保土地使用年限符合政策规定。如发现土地使用年限有问题，购房者应当及时与房产开发商协商退房或更换房源。

3、咨询专业机构和律师

购房者可以向专业机构或律师咨询，了解小产权房的相关法律规定，以及购买小产权房应注意的事项，在购买小产权房时更加谨慎。

五、总结

在购买小产权房时，要认真查看房产证等相关证件，向相关部门查询土地证，尽量规避法律风险。同时，购房者应尽量避免购买小产权房，选择土地使用年限较长的房屋，以免在未来遭遇政策风险和产权纠纷等问题。购房者也可以向专业机构或律师寻求帮助和建议，更好地保障自身权益。