摘要：本文全面探讨了深圳小产权房的权益与风险，通过介绍小产权房的定义、产生背景，分析了购买小产权房的优势和不足，以及面临的法律和风险问题。希望读者通过本文了解小产权房的实际情况，合理选择自己的购房方式。

一、小产权房的定义与产生背景

1、小产权房是指房屋所有权不属于国家，而是属于村委会或者农民集体所有制，通俗来讲就是以农村土地承包经营权为基础建设的房屋。在深圳，小产权房依据《深圳市建设局、城市管理局、国土资源局、林业局关于加强农村集体经济组织可持续发展的意见》文件规定，是以农村土地承包经营权为基础，按照一定标准和程序审批并保障后建设的房屋住宅或其他需求的用房。它的原因主要是因为深圳的城市化建设导致很多农村土地不能满足建设国有产权房，而小产权房可以充分利用农村土地并且满足需求。

2、小产权房源于改革开放年代的深圳特区。按照国家法律规定，农村土地是农民集体所有制，不能出售或流转。为了满足城市发展和城市建设的需要，深圳在1984年开始实行建设小产权房。

3、小产权房产生的背景是深圳市户籍制度和房地产市场规定导致了非深圳籍居民购房限制，而小产权房价格相对较低，成为外来人口购房的选择之一。另外，在深圳经济高速发展的过程中，一些原本的农村村庄开始发生变化，村庄转型为城市社区，通过建设小产权房成为新的城市化方向。

二、小产权房的优势与不足

1、优势

（1）价格较低：由于小产权房土地使用权费用较低，开发成本较低，所以价格相对较低。

（2）地理位置较好：由于深圳在建设和城市化的过程中，土地资源越来越紧缺，很多小产权房项目在市区内，地理位置较好。

（3）适合外来人口购房：由于深圳的户籍政策等原因，对于非深圳籍居民来说，购买小产权房或许是比较好的选择。

2、不足

（1）权益不安全：小产权房缺乏国家法律的保护，只有依据《深圳市产权交易中心关于小产权房交易的办法》规定的交易。房产权属于农民集体所有制，房屋所有权人只有使用权，权益不安全。

（2）是否合法存在存疑：由于小产权房的定义是个比较模糊的概念，根据不同的政策和规定，对小产权房的规范各异，因此小产权房是否合法存在存疑。

（3）依附土地性质：小产权房的存在依附于农村土地承包经营权，一旦土地流转、合并等变更，其产权的问题会带来很多风险和不确定性。

三、小产权房的法律问题与风险

1、小产权房没有国家产权法的保护，其产权未能得到保障，购房人存在恶意抵押、拍卖、倒卖、借贷等风险，容易陷入法律纠纷。

2、小产权房的交易和过户不能与国有产权房的交易方式相同。小产权房交易需要村民委员会和县或区级住房和城乡建设部门的确认或者备案，存在很多交易阻碍。过户时，还需确认产权复合深圳市小产权房流转实施细则规定，否则面临很多法律问题和风险。

3、小产权房产权不属于国家，很多金融机构也不会提供按揭贷款以及其他金融服务，购房人购房难度较大。

四、小产权房的风险应对策略

1、了解规定：购房前需要了解深圳市小产权房的相关规定和流程，购房人在交易和过户中需要了解清楚。

2、了解权益流转：购房前需要了解小产权房权益流转的情况，并了解该房申请的村级集体经济组织是否制定了完善的管理规定和房屋使用权约束性管理规定。

3、避免风险：在购房前要保证所购房产的土地使用权已经取得，并且在过户时要求卖方提供完整的产权资料，购买小产权房时要依托于可以有效实行管理的村集体经济组织，保证自身的合法权益。

五、总结

综合分析小产权房的权益和风险，海量的购房人仍然对小产权房持续关注和选择，但是需要注意相应的法律和风险问题。在购房前，需了解深圳市对于小产权的一些规定以及与户口相关的一些相关问题。如果购房人能够有效地避免风险，并完全了解小产权房的权益和价格，小产权房也是很好的购房选择。