在深圳，有这样一种房产，被叫作“小产权房”，它主要有三种类型：

1、原住村民自己筹资兴建的农民楼;

2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼;

3、开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，有些小区外观和商品房没什么两样。

因此深圳小产权房的建设方有个人、村委、公司三个不同的主体，松山湖，不同的建设方所签订的买卖合同也不同。

一般说来，个人的独栋小产权房以出租为主、也有的整栋出售，或者分割出售;村委和开发商建设的小产权房则以出售为主，交易的时候一般都签《集资建房协议》。

因为都没有国家颁发的产权证，再加上小产权房不能在银行贷款，价格一般只有同区域商品房的三分之一。

但近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展，主要以沙井片区为典型，小产权房的外观与商品房几无二致。

具体来说，小产权房有哪些优缺点呢?

优点：

1、小产权房价格低，相当于商业房价格的1/3，相同总价来说，租售比相比商品房要好;

2、小产权房不限购，商品房要5年社保或者深户才能购买;

3、旧改搏拆迁，开发商同样补偿，但是要权属确认;

4、现在一部分小产权房还比较正规，有合理规划和专门物业，有些还有学校配套、可贷款等;

缺点：

1、没有红本产权，只有《合资建房协议》的合同来约定权属;

2、需要全款购买，小产权房不能在银行按揭贷款，所以购买需要全款，部分可以做短期贷款，但是利率相比较高;

3、质量监管缺位，部分小产权房的设计、施工质量，有可能存在安全风险，建议选择社区大一点，楼栋较多的楼盘;

4、未来套现困难，升值相对较慢，且还有被拆掉血本无归的风险。

看起来优缺点似乎不相伯仲，那到底买还是不买呢?如果资金够的话当然还是建议买商品房，但如果手头的钱不多、又想在深圳有自己的家，注意到这些问题，小产权房还是值得一买的!

1、在购买小产权房时，一定要先确定开发商是否具有房屋的承建资质和政府部门的审批手续，包括使用权证、施工许可证。如果基本的文件都没有，购买这样的房子需要注意存在的风险。尽量选择社区大一点，楼栋多的小区。有些小产权小区建设的跟商品房外观没什么区别，真很难分辨。

2、对于开发商出示的批文，一定要再三验证其真实性。一般可以通过当地政府官网查看或直接前往政府部门咨询了解。

3、看房到最后的购房，离不开权属合同，包括付款方式，交付时间。认真留意合同里面的条款，尤其是合同中所标明的责任、风险和免责条款，这都与我们购房者自身利益息息相关。最好找买过小产权房的朋友参考，或者熟悉的中介问清楚后再购买。

4、除了通过外部因素去衡量房屋风险，买房还是要回归房子本身。一般先根据自身需求，固戍，尤其是分析房屋的位置、周边配套、房屋质量等，还有户型的套内面积有些也有水份，因为监管缺失问题，最好实际测量。

相关问答：

问：国家规定买小产权房需要什么证件，怎么办理?

答：小产权房贷款的流程：

选择房产;

确认开发商建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得;

办理按揭贷款申请;

签订购房合同。经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书;

购房者即可与发展商或其代理商签订《小产权房预售、销售合同》;

签订楼宇按揭合同。明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务;

办理抵押登记、保险。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险;

开立专门还款账户;

并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款;

借款人按合同规定定期还款。

小产权房贷款的资料：

借款人和配偶的身份证原件及复印件;

借款人夫妻双方户口本原件及复印件;

婚姻状况证明;

购房协议书正本;

房价30%或以上预付款收据原件及复印件;

收入证明;

银行流水;

学历证明;

银行存单;

其他财力证明;

开发商的收款帐号;

银行规定的其他材料。

问：小产权房如何过户?

答：首先需要确定您所说的小产权房的性质。目前，小产权房的概念并不统一，有的是购买在集体土地上所见的房屋;有的是在单位划拨土地上所建的房屋。该两者的虽都不可以转让，但仍有区别。

1、集体土地上所建的小产权房，因为《土地法》等相关规定明确规定，集体土地的宅基只能用于本集体经济组织成员，所以，如果您不是该集体组织成员的话，购买该类型的房屋是不合法的，将来发生拆迁补偿的话，您的权益无法得到保护。

2、划拨土地的房屋。一般是前些年单位集资建房产生的产物，该类型房屋由于土地是无偿使用的，未向国家缴纳土地出让金，所以不具备转让条件，但在根据政府的规划，缴纳土地出让金后，是可以办理产权证明的，所以，这一类的风险更小。