所谓的小产权房，有时也叫“乡产权房”，指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的，并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。购买这些房子的人大多数是村集体经济组织以外的第三人。

正规合法的房屋必须是5证齐全的，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》缺一不可，而小产权项目有的连1个证都没有，更不用说房产证了。

那么，小产权房究竟能不能买呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

既然不能办这些手续，产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和问题，比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。

当然，这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换，这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的，严格意义上来说，这种情况下的房屋，也不能叫小产权房。

小产权房有两种性质，一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上所建成的房子，这种房子只属于农村的集体所有者，外村村民是不可以购买的。而另外一种小产权房则是在集体企业用地。或是占用耕地违法建设的房子。小产权房不可向非集体成员的第三人转让或出售，只能够在集体成员的内部转让、置换。

国土资源部等多个部门联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出小产权房不予登记并发放产权证。因此买卖小产权房的合同是无效合同，不受国家法律保护。不论是自己写协议也好，还是进行公证，均不能改变小产权房的性质，也不能把无效的合同变成有效。

无效合同的后果是，合同从最一开始就没有效力，合同各方要恢复到合同没有签订之前的状态。如发生经济损失，对导致合同无效的过错方，应当承担相应的赔偿责任。故建议您慎重考虑相应的法律风险。

小产权房最新政策2018

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前已发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%80%。

根据小产权房最新政策，小产权房不得发证

《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。

《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

《意见》规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。

《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

小产权房可以买卖吗

1.小产权房没有房产证，流通受到限制。小产权房建设在集体土地上，不可对外销售，没有法律上的保障，拿不到产权证，对外的流通有所限制。

2.小产权房拆迁后补偿困难。小产权房多是违章建筑，因此很有可能被拆除，一般是不会得到国家给予的拆迁安置补偿。

3.小产权房质量没有办法保证，通常房屋的质量监管是不到位的，存在偷工减料现象，因为也有安全上的隐患。

4.小产权房常是位于偏远地区，交通不便、配套不完善、物业管理滞后，松山湖，有的甚至没有物业。

5.小产权房在继承、遗赠方面常会有纠纷出现。

若是小产权房进行买卖行为双方均签订了买卖合同，那么此合同也属有效。

小产权房买卖合同也属房屋买卖合同，有债权关系。只是因为证件的不齐，无法发生物权变动的过户登记手续。

购买小产权房需要注意的问题：

1、注意合同的签订

由于小产权房不能办理房产证书，因此需要通过合同来保障自己的权益。小产权范房屋的买卖合同是维护合法权益的重要工具，如果房屋出现问题和争议时，正确的处理方法便是按照合同约定解决，因此合同的签订一定要规范。

2、注意资金的安全

购房款是一笔不小的费用，交易时尽量不要使用现金，通过银行转账的方式留下凭证比较好。

购房者在选购房产时，为了保障自身合法权益，尽量选择具有国家认可合法产权的房屋。购买小产权房存在比较大的风险，虽然价格便宜，但是居住安全和品质都无法得到保障，可能会产生很多麻烦和纠纷，因此不建议购买。但是如果一定要购买的情况下，则应该尽量做好各种准备，注意相关问题，努力保障自身权益不受侵犯。

相关问答：

问：买了小产权房，我怎么办?

可能836 答：

1、小产权房主要靠政策解决，可能会区分不同情形解决。但是大部分小产权房不大可能合法化，所以小产权房的交易谨慎为好。

2、所谓小产权法，只是民间的一种称谓。法律上没有定义。依照现在的政策，大批的小产权房交易都是不受法律保护的，日后产生纠纷，法院也不会受理。

3、主要原因是，我国采取房地一体原则。土地，有很多小产权房建设不符合当地规划 属于违法建筑

sunlianxiang 答：

小产权房价格低;小产权房不限购;现在一部分小产权房还比较正规，有合理规划和专门物业，有些还有学校配套等。

Gewgwegw答：

小产权房和大产权房区别，大产权和小产权房都受法律保护，不保护是1.买卖小产权房，2.非法占用国有土地或者集体土地建设房屋。。遇到拆迁和征地照样要赔偿给原屋主，互联网上特别是百科(小产权房)条词是攻击小产权房的内容，小产权房是指在:国有土地或者集体土地上无偿划拨土地建设房屋，土地使用权期限无固定期限，比如历史遗留的房屋(清朝)时期，前朝的房屋，都是合法的房屋(1949年以前的房屋)都是合法的房屋(小产权房)，土地一律是充公为公有制，区分国有土地和农村的集体土地，大浪，又细分无偿划拨土地和有偿出让(租)土地，无偿划拨土地土地使用权期限无固定期限，有偿租用土地使用权期限30年至70年封顶。