最近，自然资源部发布了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，重申小产权房和其他不能通过登记使非法土地使用合法化。《通知》强调，不允许对乱占耕地建房、违反生态保护红线控制要求建房、城市居民非法购买宅基地、小产权房等进行登记。非法使用土地不能通过登记合法化。

小产权房的现状是非法的。

小产权房是指在农村集体土地上建造的房屋，没有相关证明和缴纳土地出让金。他们的产权证不是由国家房屋管理部门签发的，而是由乡镇政府或村庄签发的，也称为“乡产权房”。事实上，没有真正的财产权。此类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同的土地和房屋管理部门不予备案，没有合法的房产证不能落户。

在昆明，云路玉亭、凤凰雅苑、玉泽园、昆明荣园等住宅区都是小产权房。然而，在目前的法律框架下，小产权房是非法的。

2019年10月，昆明市官渡区就小产权房处理结果发布公告，称云路玉亭、凤凰雅苑未取得《建设工程规划许可证》，属于违法建筑行为，依法予以没收。这也意味着拥有小产权的房屋被卷入非法建筑，面临被拆除的风险。

多年来，许多人一直期待着小产权房的“正规化”。尽管国家一再声明不支持小产权房合法化，但许多人仍然抱有幻想，甚至不顾风险交易小产权房。主要原因是小产权房比普通商品房便宜，价格仅为同一地段商品房价格的40%至60%。

然而，小产权房属于旧村改造或新农村建设。没有城市规划和建设管理部门的批准和管理，在建设过程中没有监督检查。小产权房占用集体土地，只能用于农业生产或作为农民的宅基地。土地使用权不得出售、转让或出租用于非农业建设。

购买小产权房法律解释面临的法律风险

云南省徐焰律师事务所律师白杰分析说，在城镇，商品房必须经过政府规划、征收与补偿、土地开发与转让等程序，依法取得合法的国有土地使用权，并在取得房地产权证前，与严格按照相关法律法规开发建设房屋的开发商签订销售(或预售)合同。

在农村地区，集体土地上的开发建设也需要经过严格的征用审批程序。违反法律法规，占用农业用地和改变开发建设用地性质的人也可能面临行政或刑事责任。在未经合法批准而未取得宅基地和其他建设用地使用权的土地上建房，自然不受法律保护。

我们怎样才能避免落入小产权房的风险？白洁建议，为了避免购买包括小产权房在内的问题房，损害自己的合法权益，购房者在购房前必须核对开发商的资质证明，以及是否持有土地使用权证、规划许可证、施工许可证、预售许可证等许可证，以确保商品房的建设符合所有法定程序，并依法取得相关的开发、建设和预售许可证。预售商品房的购买还应注意开发商的资金投入规模、建设进度、竣工交付日期是否符合法律规定，预售资金监管账户是否已开立，资金使用是否符合法律规定。

例如，在农村，城镇户籍人口无法在农村获得宅基地，这当然是一个问题

白洁提醒，如果房屋本身是非法建造的，或者其使用和交易主体受到严格限制，或者买受人因自身过错购买了非法建造的小产权房或者没有合法的受让人资格，则双方的行为和合同可能因违反法律的强制性规定而被视为无效。合同被认定无效后，买受人只能要求返还购房款。如果有任何实际损失，买方可以赔偿自己的过失。如果开发商因违法或丧失还款能力而被追究责任，可能会导致买方索要的款项无法收回，从而造成高额损失。总之，如果你因为便宜或审查不严而购买小产权房，很可能弊大于利。

这位是记者蒋艳萍