5月20日，自然资源部发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》。

《通知》明确要求，对乱占耕地、违反生态保护红线控制要求、城镇居民非法购买宅基地和小产权房的房屋不予登记，对违法用地不予登记。

一块石头激起千层浪。这一政策向小型房地产公司发出了强烈的警告信号。

广州率先出台了实施细则。很明显，在集体所有土地上开发的商品房将不进行确权登记，非法购买农村宅基地和地上房屋的城镇居民不进行确权登记，超过“一户一居”面积的不予登记，严禁通过房地产登记使非法使用土地合法化。

而所谓的“小产权”问题比广州的深圳楼市严重得多，再次走到了十字路口

01

其中一半在“小产权房”

根据深圳有关公布的数据，深圳约有40万座违章建筑，建筑面积1亿平方米，占深圳总建筑面积的一半。

目前，深圳大约有一半的人口住在小产权房里。

众所周知，在深圳土地国有化的过程中，为了照顾土著居民的利益，深圳规定了每户不超过120平方米、每层不超过5层、每层不超过480平方米的限额，同时将土著户口转为城市户口。超额部分被视为非法建筑。

在此基础上，随着深圳外来人口的涌入，深圳原住民自建的小产权房子开始一个接一个的兴起。这就是深圳农民住宅的起源。

稳定而可观的租金收入使当地的土著居民变成了当地的富人。在巨大利益的驱使下，农民的房子开始在风俗内外的每一片土地上遍地开花，加高和拓宽了它们，在农田上建造了大房子，各种非法和违法建筑层出不穷。

深圳实际上管理着2000多万人口。去年，深圳新增40多万常住居民，居全国第二位。

大量移民来深圳的第一件事就是解决住房问题。商品房是买不起的，大量的外国居民把目光投向了大量的“小产权房”，其中“小产权房”在深圳的习俗中尤为盛行。

02

“小产权房”热

拆弹小组了解到，到目前为止，深圳海关的“小产权房”数量已经上升到3万多平方米，而且一套房子难找。

海关以外的一般位置也需要超过10，000和21，000平方米，这相当于同一位置的商品房的一半甚至更多。

更重要的是，一些“小产权房”的房东因为自己的喜好而傲慢自大。这些房子只出售使用权，不出售所有权。一旦房屋被拆除，我很抱歉，巨大的补偿是我的，并且原购买价格被退还。

“小产权房”是火热的，奇异的花朵和奇怪的东西层出不穷。

03

小型房地产市场动荡的背后

深圳的小型房地产市场如此不稳定有三个主要原因。

第一个原因是深圳的土地太稀缺，投资者太多，他们买不起商品房，所以他们买小产权房，这不仅可以升值，还可以赌拆迁。

在过去的两年里，深圳的拆迁进程明显开始加快。随着港下、蔡武威、大冲、白石洲、上沙和下沙等城市中的著名村庄相继被拆除，农民的建筑被夷为平地，随之而来的是各种关于原住民通过拆迁致富的传说。

对于许多新来的深圳人来说，分享深圳城市发展红利的最佳方式是以较低的价格在城市的乡村购买“小产权房”，并长期持有。一旦馅饼从天上掉下来，人们可以少奋斗几十年。

第二个原因是深圳的温室改革政策，该政策明确指出，深圳未来的温室改革计划将从最初的30年缩短到20年。

这清楚地告诉市场，拆除和重建

过去，深圳拆除旧建筑的进程一直非常艰难。由于必须征得100%的居民同意，许多旧住宅区的拆迁已经停滞在初步协商的水平上。许多居民要价过高，坐在地上还钱，这使得拆迁工作无法推进。因此，购买“小产权房”变现的风险相当高。然而，在过去的两年里，情况发生了变化。

新工棚改革政策的出台比过去更加艰难，主动权也掌握在政府手中。对不符合拆迁条件的，可以申请启动强制程序，依法实施行政征收和处罚。

第三个原因是去年深圳取消了“奢侈品税”。从去年下半年开始，深圳的房地产市场又开始了一波上涨。

疫情在恢复工作后没有停止。到目前为止，增幅可达20%左右，而海关的增幅更大。尤其是在西部地区，一些高价产品最初是基于高基数。这一次，第一次增长是遥不可及的。

商品房的价格太高了，无法承受。许多深圳的投资者只是需要它，而且购买力有限，他们正涌向小型房地产市场。随着商品房市场的繁荣，小产权市场也热起来。

04

“小产权房”的风险

虽然深圳的小型房地产市场越来越热，但“小生产区住宅”市场有四大风险，天空轰炸队必须告诉你：

第一个风险是信息不对称。深圳有大量的小产权房，但都是地下交易。

找到合适的房屋来源是一个漫长的过程。在正规的中介公司，不可能找到小产权房的信息。

你必须在城市的地下中介公司或村庄中慢慢搜寻。它不仅费时费力，而且很可能会遇到各种意想不到的情况，使你无法辨别真假。

第二个风险是，深圳的小产权房盗窃非常严重。

例如，如果你花70平方米，你可能只买50平方米。当房屋被拆除和更换时，开发商不会按照房屋登记簿上的70平方米来更换，而是按照实际使用面积来更换。

那么你得到的商品房只有50平方米，所有这些损失都要换算成你买的单价。

第三个风险是购买小产权房需要全额付款。

每次都有100多万、200多万元的资金长期存放在这里，不能抵押。所有这些都要计算成本。

第四个风险是法律政策风险。

自然资源部发布的通知再次明确表示，“小产权房”将不进行权属确认登记。

如果将来有一天，市里拆迁到你们村，国家部委的政策文件就是出手了。

不排除未来的政府将采取强硬政策来处理钉子户和实施窝棚改革。然后你可以每天打电话，不要无效。

05

血的教训

深圳的“小产权房”已被以非法建筑的名义查封。

深圳福永鸿福花园就是这样一个代表。

鸿福花园有1280套公寓，外观类似于商品房，靠近地铁入口。施工质量也很好。事实上，有了数百万现金，那一年就有可能购买400万套商品房。然而，许多人贪图小便宜，选择了小产权房。

鸿福花园地块原本是一家金属公司通过竞标从政府手中购买的工业用地。它被宣布为两个工厂。结果，8栋21层的小产权房被非法建造。

由于开发商一直声称鸿福花园是福永的一栋村级建筑，可以在销售期间分期贷款6年，所以深圳的前一栋村级建筑已经顺利竣工并入住，这也成为买家相信没有风险的依据。

出乎意料的是，权威媒体报道后事情发生了变化。自那以后，所有业主都走上了维护自己权利的漫长道路，但迄今没有任何结果。

06

我能买一个“小房间”吗

对于深圳这样一个极其特殊的城市来说，“小产权”的诱惑是巨大的

对于深圳来说，如果深圳未来不扩张，小产权房将成为抑制深圳房价的最有效武器，政策层面将悄然开绿灯。这是毫无疑问的。

特别是深圳，计划到2035年增加170万套各类住房，其中60%是补贴住房。这么多的补贴住房从哪里来，其中大部分将来自500多万套小产权住房。

只要你提前规避相关风险，你可以从村委会等正规渠道购买"小产权房"。如果你真的缺钱，真的想留在深圳，你可以买小产权房子。

免责声明：本文由房地产界注册用户(作者)发表，内容未被修改或整理。这篇文章仅代表作者的观点，并不代表整个世界的立场。如果您的合法权益受到侵犯，请点击“投诉”按钮。作者发表的内容未经许可不得复制。