那么集体建设用地入市修法，将会对农村土地带来什么影响？对房地产市场又有何影响？建设在集体土地上的深圳小产权房会迎来"转正"可能吗？为此凤凰网财经独家专访几位专家进行了权威解读：

董祚继：这是改变城乡土地制度二元结构，推动城乡融合发展的必要措施！

自然资源部调控和监测司巡视员、原国土资源部规划司司长董祚继对凤凰网财经表示，这是改变城乡土地制度二元结构、推动城乡融合发展的必要措施。农村集体经营性建设用地不能直接入市，制约了集体土地的集约高效利用，降低了集体土地资产价值，也阻碍了城市资本、技术等要素向农村有序流动和平等交换。一旦这条法律修改获得通过，城乡建设用地就

当然，集体土地直接入市是有前提的，一是要符合规划，即土地利用总体规划；二是要用途管制，即只有规划确定的工业、商业等经营性用途才行；三是要依法取得，是经依法登记的集体建设用地。

对于此次提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案是否能通过，董祚继认为，"修法是很复杂的事情，这次是否通过我不能确定。由于能够入市的集体土地只明确了工业、商业等经营性用途，所以不能判断给房地产市场直接带来什么影响。集体土地入市着眼乡村振兴战略的实施，不要把注意力总是集中在城市房地产市场上。"

早在2015年，集体经营性建设用地可入市就已试点。2015年2月，全国人大常委会通过决定，授权国务院在北京市大兴区等33个试点县市区行政区域暂时调整实施有关法律规定。试点县市区暂停实施土地管理法、城市房地产管理法的6个条款，按照重大改革于法有据的原则推进农村"三块地"改革试点，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。

2016年1月，北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为"2号地小B地块"40年的土地使用权，这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

2017年10月31日，全国人大常委会审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案，拟将农村土地制度三项改革试点期限延长1年，至2018年12月31日。

董祚继认为，修法规定是总结多年实践经验提出的，此前试点也证明既必要也可行。绝大多数试点没有将住宅用地纳入集体土地入市范围，修法规定是有实践基础的。

对于未来是否还会进行试点，董祚继提到，"未来会不会试点不能确定，我认为需要根据法律修改进展等情况作出安排。"

张大伟：这个政策对一二线城市影响较大，全面落地是集体土地利用探索的一大步

中原地产首席分析师张大伟分析认为，这个政策并非第一次落地，多年前已经有试点，全国其他城市也有类似尝试，但整体看，数量不多，而且全部是非住宅类经营性土地。

张大伟认为，非农建设用地，也就是集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步，赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。"过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年，中国房地产市场发展的土地财政的基础。地产政府占有了过多的土地收益，而农民与农村集体的土地收益较低。"

张大伟分析道，土地管理法修改为，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途。避免了对住宅等市场的短期冲击。主要影响的是非住宅类经营性土地。

张大伟认为，这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城市，因为未放开住宅类属性，所以对于一二线城市看，特别是深圳等城市的商用土地将带来巨大的冲击。整体看，这个政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度的未来加速改革也有巨大的意义。

"整体看，这个政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度的未来加速改革也有巨大的意义。这项改革将给广大农村以及城乡结合部地区带来很大影响。当然如果未来影响到住宅土地，那么这才是翻天覆地的变化，"张大伟说道。

深圳小产权房会迎来"转正"可能吗？专家：暂无可能！

新一轮土地管理法修改涉及集体建设用地入市问题，那么，建设在集体土地上的深圳小产权房会迎来"转正"可能吗？

自然资源部调控和监测司巡视员、原国土资源部规划司司长董祚继称，此次集体土地入市无关深圳小产权房处理。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，"深圳小产权房目前没有任何转正的可能性。"

小产权房产证附注栏写什么用张大伟预测，宅基地的价值肯定越来越高，现在家里有农村户口的，尽量别全部转城市户口。特别是城市区域内的，或者是靠近城市的。"非农村户口买宅基地的价值不高，投资不可能让你受益。如果你花20万30万买个大棚房，就当租金吧。"

小产权房如何开水电户 张大伟还提到，未来商业类土地价格肯定会降低，同比是城乡结合处。住宅类土地国有化这是中国房地产市场发展的基础，目前看，这个基础5至10年内不可能有变化。