回答“为什么会出现小产权房”这个问题之前，需要先解决一个小问题。即，建造房屋，何时取得所有权？

小产权房的意思是说，卖房的人可以享有所有权，可是买房的人不能取得。那么，卖房人的所有权怎么取得？

在土地上盖房子这种建造行为民法上的术语叫“事实行为”。跟“事实行为”相对的另外一个概念是“法律行为”，比如买卖合同就属于“法律行为”。事实行为和法律行为是两种性质不同的行为。“物权”也是法律上的概念，所有权是其中最典型的一种“物权”。这样就能大致看懂《物权法》第30条了。这条说的是：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因为建造而取得房屋的所有权，从什么时候开始呢？“事实行为成就时发生效力。”建造行为完成就取得房屋所有权，也就是说，在自己宅基地上盖房子，房子盖好了自然就取得房屋所有权，无需登记。

既然盖房人可以基于建造行为取得所有权，可不可以把它卖掉？

不动产统一登记条例之前，住建部有一个《房屋登记办法》，第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”

通过交易转让房屋所有权，根据“法律行为”属于取得所有权的情形，发生所有权与事实行为不同。区别是：建成完备，自然占有，无需登记；但是，如果要通过交易获得所有权，就必须注册。这意味着，如果你“获得”的房子不能登记在房屋登记簿上，你将不能获得合法所有权。

这时候会出现一个看起来很奇怪的问题。出卖人说，我的房子归你，钥匙给你，房子里的东西也全部归你，从此以后这所房子跟我没关系了。买受人说，好，没问题。可是，登记机关说，对不起，我不能给你办过户，买受人的名字不能登记在房屋登记簿里。买受人就会很困惑：出卖人说房屋所有权给我了，登记机关却说我不能取得所有权，那么我取得的是什么权利？为了指称方便，有人就说，取得的是小产权。因为这不是完整意义上的所有权，所以就用“小产权”来便宜称呼。

但这有问题。在法律上，买方要么取得所有权，要么不取得所有权，只有在这两种情况下，才没有中间状态。所以，“小产权”绝不是一个法律概念它只是描述了一个现象：双边当事人自愿达成交易并履行，而房屋登记机关不认可，国家不认可。当然，我们也可以说，既然国家不承认，这种交易是非法交易买方不能获得任何权利为什么我们要称之为“小产权”呢？这似乎是合法的，但太简单了。现实中有很多这样的交易，大多数这样的交易双方之间也没有纠纷，买家作为业主居住卖家也觉得这所房子被卖了与自己无关。现象的存在需要一个概念来指代它。这也是小产权观产生的原因之一。

更进一步。说这样的交易“不是国家批准的”有点笼统。在许多地方，特别是在乡镇一级，“国家”实际上是得到承认的，而且不仅是承认，甚至是支持的，因为农村房地产交易至少似乎使各方都受益，而且往往是地方经济发展的动力。

房屋登记簿设在县一级房管局，房屋买受人没有办法登

这是一个总结。房子建成后，我们将获得所有权这告诉我们，如果没有交易环节我们只会在自己的宅基地上建房子不会形成“小产权房”“小产权房”仅用于处理买方在交易中的地位概念。