深圳刚需朋友买房最重视甚么？轻轨、商业、学校。尤其是三点第一线的“打建筑工人”，日常生活通学轻度倚赖速度慢又没法儿的轻轨。

据@房产野猪 剖析，目前，深圳数条轻轨路新建，包括5一号线二期工程、8一号线2期、6一号线联络线、12一号线、13一号线、14一号线、16一号线。

这其中，13一号线是备受关注的一条东西向轻轨，将荣光、观澜和高新区、后海、深圳湾相连在一起，周边公交站点经过很多小厂，比如在Malus高新区办公设备的百度。

之前龙山高新区的人，沿著轻轨1一号线、11一号线溢出居厄、古田、观澜。要到13一号线启用后，观澜、荣光将会成为龙山高新区打建筑工人溢出新选择。

观澜产业规划

观澜在行政区域别列卡属于东莞市，位于龙岗的东柴湾落，下连龙山，上接荣光，是三个区的平稳过渡丘陵地区。

从自然环境来看，观澜被两个水电站、阁楼山围困，和市郊的相连相较不太方便。

这种政治局势地理位置，决定了早期观澜不是重点开发区域，城市介面阿尔布津，基础建设不成熟，加上楼盘供应极少，是小透明化股。

也正因为如此，观澜房价相较比较亲善，写字楼5XX。往东10公里的龙岗，写字楼7XX。

直到13一号线启用时间结点不远，这个房价低洼地区股进入更多人的视线。

其实，观澜也是有濶濑铲子的，或者说它太高调，被大家高估了。

随着广东省关于饮水水源地自然保护区调整核准以及观澜两大原则上土地规划启动编制工作，观澜土地格局将全面性解构、空间资源全面性释放出来。

1）观澜湖周边水源地自然保护区释放出来空间19.38平方公里，环观澜湖经济圈呼之欲出。

2）观澜南片区释放出来空间20公顷，观澜东片区释放出来空间14公顷。

同时，连续两年深圳市原则上土地规划编制工作名额都给了观澜，让观澜有基础以优质空间精准匹配优质企业。

步入“十四五”，观澜市中区迎来了产业空间爆发的时代。观澜将以观澜南、观澜东两大片区为核心引擎。

观澜南国家高新区规划面积6.12平方公里，布局“双心引领、两轴五片、产城融合”片区，重点培育智能制造、新一代信息技术、大健康3个千亿级产业集群，打造智能制造引领区、科技转化示范区、产城融合标杆区。

观澜东片区规划面积5平方公里，构建“一心一带双轴三组团”空间格局，打造山水交织智慧城区。“一心”即都市绿芯，“一带”即观澜河生态廊带，“双轴”即德悦路、龙大高速城市发展轴，“三组团”即综合服务组团、创新研发组团、产城服务组团。

片区将重点培育第三代半导体、新材料、新能源与节能环保三大支柱产业，打造产城融合智慧型园区，形成以裕同和欣旺达为龙头的新能源及新材料产业集群区、第三代半导体产业集群区两大千亿级产业集群。

欣旺达这家企业很高调，可能有些人没听说过，但它非常牛逼，有多牛逼呢？

全球锂离子电池领域领军企业

全球3C消费类电池龙头企业

全球新能源企业500强NO.26

中国电池百强企业NO.5

中国民营企业500强NO.366

裕同是国内领先的高端品牌包装整体解决方案提供商，服务于世界500强企业及高端品牌客户，为消费电子、化妆品、食品、大健康、烟酒等行业客户提供专业的、有竞争力的包装产品、解决方案和服务。

设计的作品多次获得德国的红点奖、iF设计奖、美国莫比斯广告奖等世界顶级工业设计奖项。

观澜有产业规划，有名企，随着区域内首条轻轨即将启用，以及生活基础建设的逐渐成熟，片区价值将会蝶变。

观澜今年有3个楼盘74平做3房，预计5XX

交通相较不便、基础建设不够成熟，过去几年，观澜一直没有甚么楼盘出来。

上一个楼盘还是汇邦名都花园，去年推出三期产品，建面约36-69㎡的通燃气精装公寓，70年产权，不限购不限贷，均价3.9万/平。

这个项目一共有三期，总占地面积约11.5万㎡，总建筑面积约82万㎡，集高端公寓，商务办公设备，人才居住，大型商业于一体的综合体。其中，包括45万㎡高品质人才住房、7.1万㎡大型时尚shopping mall已开业。

今年观澜将迎来楼盘供应的爆发期。@房产野猪 不完全统计，观澜片区今年预计有3个楼盘入市，分别是宝珺园、宏发悦云花园、和合时代。

其中，宝珺园和宏发悦云花园是写字楼产品，和合时代是公寓产品。

▍宝珺园户型：74-77㎡三房写字楼价格：预估约5XX宝珺园在龙大高速东侧，位于观澜市中区颐和路2号，欣旺达集团总部对面，由卓能鼎毅投资、丰盛立业合作开发，是观澜东片区首个纯写字楼项目。

项目总占地面积约5000㎡，总建筑面积约3.46万㎡，容积率4.88，绿化率30%，户型为74-77㎡的三房两厅一卫，套数不多，大约270套。

项目旁边规划了一所九年一贯制学校。

项目优势很明显。第一，七十多平做3房，预算不太充裕也能一步到位买三房，不用发愁以后有小孩了要置换。

第二，它的户型设计非常紧凑，预留了很多收纳空间，可以根据家庭成员的需要进行灵活调整，非常能装。

第三，引进了万科物业，由万科物业负责物业管理。万科物业的服务口碑在深圳非常靠前。

同时，缺点也很明显。项目体量不大，一共2栋楼，自带基础建设有限，往南直线距离1公里，是观澜东片区建有大型花园社区汇邦名都花园，可享受汇邦名都花园的商业基础建设。

周边分布着工业园区、产业园区，以及城中村，居住氛围与商业氛围相较弱一些。

另外，观澜东片区，轻轨辐射有限。项目距已经建成的6一号线官田站直线距离约2.7公里，距新建的轻轨13一号线上屋站直线距离约3.2公里。（根据百度地图测量，仅供参考）。

项目展示中心目前已开放，有兴趣的朋友不妨现场感受。

▍宏发悦云花园户型：待定写字楼价格：预估约5XX宏发悦云花园位于观澜南，在沈海高速西北侧，离观澜文化艺术中心不远。

宏发悦云花园位于观澜大道、石清大道、龙腾路、龙祥路的围合范围内。北面为项目一期（云熙谷），东面一街之隔是观澜文化艺术中心，南面是阁楼山。从网上流出的效果图来看，项目共有四栋高层建筑，有裙楼商业。其中包含三栋写字楼、一栋商办。目前写字楼的户型消息暂未对外披露，不过从项目体量来看，主打刚需产品，估计以紧凑三房面积段为准。

小区内部采用下沉式广场的设计手法，层层跌落，形成了视觉开阔的效果。

项目优势非常明显，距离新建的13一号线一期罗租站约870米（百度地图测量，仅供参考）。

7站轻轨到Malus、8站轻轨到深大、11站到后海，届时将方便通达高新区、后海、深圳湾口岸。

13一号线一期此前爆料2022年通车，不过今年年初有网友在深圳轻轨公号留言咨询启用时间，官方回复“暂未确定”。

学校方面，小学学区划在罗租小学。项目东北面有一所民办学校观澜公学。学校基础建设相较一般。

目前，观澜二手房成交参考价最高的小区是宏发世纪花园，均价5.3万/平，预计宏发悦云花园的价格在5XX。

▍和合时代户型：35-53㎡2-3房公寓价格：预估约4XX

和合时代位于东莞市观澜市中区石环北路与上屋大道交汇处东北侧，紧挨着轻轨6一号线/13一号线上屋站B出口，妥妥的轻轨盘，位置非常香。

有网友感慨，离轻轨这么近，地段这么好，可惜不是写字楼项目，太遗憾了。

项目周边工业区较多，靠近绿茵幼儿园和上屋小学，稍远处有上排公园等可供日常生活休闲。

目前，周边环境面貌比较杂乱，在观澜公交车站不远处有一个京基上下屋田心旧村旧改项目，这个旧改项目体量大，未来建成后可在一定程度上填补片区基础建设上的不足。

目前来讲，除了轨道交通外，购物休闲基础建设还有待完善。

项目将推出建面约35、53㎡的公寓产品，一共约792套，产权40年，项目已于3月29日备案。

此外，观澜今年还有两个公寓产品在售，一个是前面提到的汇邦名都，在售33-69㎡公寓，均价3.9万/平，带装修，通燃气。另一个是嘉信云峰公馆，在售36-65㎡公寓，均价4.1万/平。

观澜这几个楼盘，有没有对你胃口的呢？