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小产权房屋买卖合同效力如何认定

小产权房屋主要是指农村居民自己修建的房屋,像这样的房屋一般是没有产权证的,所以在进行小产权房屋买卖的时候会牵涉到许多法律风险。而对于小产权房屋买卖合同来讲,其效力也是一个争议很大的问题。下面,我们来说说小产权房屋买卖合同效力如何认定。

小产权房买卖合同效力剖析

(一)认定小产权房买卖合同无效的理由

1、农村集体所有土地的使用权不得流转

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。

2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制

小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖,这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份,也就不能取得宅基地使用权,小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。

3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖

关于小产权房问题,国务院等国家有关部门出台过许多相关规定,禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。

小产权房屋买卖合同效力如何认定

小编对小产权房买卖合同效力的看法

对于小产权房买卖合同的效力,笔者同意认定合同有效。除了上述认为合同有效的理由外,还可从以下几方面来分析。

(一)从历史的角度来看小产权房问题

小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。纵观历史的发展,我们发现在1999年第二次修订《土地管理法》以前是允许小产权房的买卖的。

(二)从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房

《物权法》从草案的提出到最后通过,经过了七次审议,修改了诸多条款,其中也包括宅基地转让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条规定,宅基地使用权不得单独转让,建造在该宅基地上的住房转让的,宅基地使用权一并转让。

(三)订立小产权房买卖合同是债权行为,而小产权房的变更登记属物权登记行为,对物权变动的禁止并不影响债权的设立。

物权行为与债权行为是既有关联又相区别的,物权最终能否按照当事人的意思发生变动,并不影响债权的设立,也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记,但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同,而且合同是有效的,只是合同的目的可能无法实现罢了,这个时候完全可以以合同目的无法实现为由,要求解除合同,而不是认定合同无效。。

综上所述,只要争议房屋为合法建筑物,就应当认定该买卖房屋的合同为有效,即以认定小产权房买卖合同有效为原则。