在进行房地产项目评估时，有些核心概念需要先弄懂了。今天给大家介绍两个：

楼面地价

楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

楼面地价的计算公式：

楼面地价=土地总价÷计划修建面积=土地单价/计划容积率。

计划修建面积=土地上积×容积率

容积率=地上修建总面积÷计划用地上积

20091226日在福建福州拍卖的宗地200922号。土地上积为13145平方米，容积率为3.2，修建密度≤25%，绿地率≥25%，修建高度≤80米。最终成交价为4.63亿元。

楼面地价=463000000/(13145*3.2)=11007元/平方。

假定一个小区土地价格为40万/亩，容积率为1.8的话,两种方法得出楼面价：

楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。

楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米)

楼面地价与地上基准地价比较，楼面地价具有了解简单，操作简洁，易于使用，更新方便等特色，是政府和开发商都乐于接受的计价方法。

容积率

容积率又称修建面积毛密度，是指一个小区的地上总修建面积与用地上积的比率。关于开发商来说，容积率决议地价成本在房屋中占的份额，而关于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个杰出的居住小区，高层住所容积率应不超过5，多层住所应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是一切项目都能做得到。

容积率：项目用地范围内地上总修建面积(但有必要是正负0标高以上的修建面积)与项目总用地上积的比值。

修建面积通常依照《修建工程修建面积计算规范》(GB/T503532013)的规定计算;存在以下特殊情况。

1、修建底层架空作为通道、公共泊车、安置美化小品、居民休闲、配套设备等公共用处的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其修建面积不计入容积率。

2、修建物顶部有围护构造的楼梯间、水箱间、电梯机房，构造(设备管道)变换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高缺乏2.2米的按1/2面积计入容积率。

3、修建物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、关闭阳台、不关闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。

4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的修建有些应计入地上修建面积计算值;缺乏1.0米的，不计入容积率。

5、如修建室外地坪标高不一致时，以周边近来的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，以后再按上述规定核准。

容积率通常是由政府规定的。现行城市计划法规系统下编制的各类居住用地的控制性详细计划，通常而言，容积率分为：

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住所为0.8~1.2,

11层小高层住所为1.5~2.0,

18层高层住所为1.8~2.5,

19层以上住所为2.4~4.5,

住所小区容积率小于1.0的，为非普通住所。