2014年1月至去年底，二中院共审理此类案子60多件，均为二审民事案子，首要有三种类型：一是买房人请求现有户口迁出，占此类案子总数的86%;二是买房人请求赔付逾期迁户违约金，占86%;三是因卖房人无法对学区名额作出清晰许诺，买房人请求免除合同的案子，占2%。

那么，法院能否直接判定卖家迁出户口?买卖双方约好的高额违约金法院能否支持?假如无法达到迁入户口之目的，买房合同能否免除?

法院能否直接判决迁移户口

一套房子，尤其是年代久远的“老破小”学区房，其上附着的人员户口状况真可谓形形色色。二中院民事审判第一庭庭长肖大明介绍称，“50%的案子触及案外人的户口，涉案房子中除了卖房人户口外，还触及其亲属等案外人的户口，或许前手房子一切权人及有关人员的户口，户口迁移责任的实行主体通常是生意合同两边以外的人。”肖大明通知记者，乃至还呈现过户籍登记人已经逝世等，致使户口迟迟无法迁出的状况

有些卖家许诺愿意迁出，可“无处可迁”。对也许发作这种状况，许多买家事先并没预料到。如户口登记人没有别的落户地址，也即是说仅此一住宅，在卖房后去租住“公租房”，或住在养老院，因“公租房”、养老院等不能落户，致使户口无法迁出。

发生这些状况后，许多买房人诉到法院，恳求法院直接判定卖家迁出户口。法院能这么判吗?答案是否定的。

卖房合同可否解除?

采购学区房后，因合同意图无法完结致使合同免除的事例，在司法实践中也发生了。

王某与于某于2014年6月30日签定房子生意合同，生意一处西城区的学区房，并约好出卖人应在该房子一切权搬运之日起10日内处理完结迁出手续，以及有关的违约金事宜。不料，2014年8月，买家于某发现卖家王某的户口本上实践登记了5自个，与达到生意意向时供给的信息和材料不符，两边未就户籍人口迁移、学区名额占用、居住时限等影响房子生意的若干疑问协商一起，王某挑选了诉讼。

法院经审理后以为，王某与于某就户籍迁移、学籍运用及税费分管等疑问无法达到一起，致使合同无法持续实行，合同应予免除。但思考到两边关于首要事项未能进一步协商一起致使合同免除，由此形成的结果应由两边一起承当，不宜简略认定为单方违约，因而判定两边互不承当违约责任。

合同法第94条规则了五种法定免除条件，包含因不可抗力致使不能完结合同意图的，在实行期限届满前一方清晰标明或许以自个的做法标明不实行首要债款的，一方拖延实行首要债款、经催告后在合理期限内仍未实行的，一方拖延实行债款或许有别的违约做法致使不能完结合同意图的，以及法令规则的别的景象。

因而，孟强提示各位家长，采购学区房时，假如落户是合同的首要意图，最好在合同中清晰约好不能落户则买方有权免除合同的条款。假如未能约好这一条款，在诉讼中也可主张合同的法定免除权，但必需要举证证实落户是合同的首要意图、且不能落户是对方的违约做法所致使这两点，如此才干取得法院的支撑。