1.银行、邮局、超市、餐馆等生活必需设施

这些设施对于现在的城市生活来说基本是必需的。对于这些配套设施,衡量的因素其实主要不取决于开发商的承诺,而是要考虑楼盘的规模、所处的位置、小区入口、交通条件等这些客观因素,因为这些设施都属于盈利性的,相关机构在开办的时候主要考虑的是客观条件。

比如:超市的选址会考虑地理位置、人口密度、居民收入、交通、消费水平和租金。邮局的配置按照有关规定,居民区在7000人以上配所,1万户(3万人)以上配局。银行的设立考虑因素会更广一些,一般不会在每个小区设分支机构,而是会综合考虑周边的状况来选址。因此,这些具有盈利性的配套设施,购房者可以通过这些客观因素来判断,也就是说,具备这些因素,开发商即使没有承诺也会有。

总之,如果小区的基础条件好,其他生活配套设施也会跟着好,如果基础条件不好,其他方面也很难保障。

2.教育设施

教育设施对于现代家庭越来越重要,近几年,楼盘销售时打教育牌的越来越多,方式有:开发商与邻近的学校签订协议,购房者的子女可以入读或者以某种优惠条件入读,所谓的“名楼+名校”的模式;联合办学,开发商与学校联合在小区内建分校;开发商自己办学,师资上与学校合作,等等。对于教育设施,购房者的考虑应该是:

(1)周边的公共教育系统如何;

(2)距离的远近和交通情况;

(3)开发商承诺的小区教育设施以及相关优惠条件的可行性如何,是否为教育行政部门所认可;

(4)周边有没有可替换的教育设施。

3.医疗设施

这一块对于老年人来说非常重要。但目前的小区在医疗设施的建设上还很薄弱,大部分的楼盘不会单独来构建这套设施。这其实不取决于开发商,而与国家的医疗卫生体制有关。在英美国家,社区医疗设施的建设是国家医疗体系的一个重要部分,我们国家目前的医疗资源分配还达不到这种程度,因此这方面不能指望开发商,购房者还是要主要考虑周边的公共医疗系统和交通情况,小区内能有基础性的医疗设施就可以基本满足了。

4.文化体育设施

这一块主要包括非收费的开放性设施和收费设施,主要是会所。现在一般的小区都会有开放性的非收费体育健身设施,这方面的问题主要是日常维护,与物业管理的关系比较大。问题比较多的是会所。会所建设在这几年的房产市场中越来越重要,但引发的问题也越来越突出,主要集中在:

(1)会所的产权问题

会所的产权界定问题在近年来很突出,北京、深圳等城市都有大规模的集体诉讼,处理结果也很不一致。目前各方说法不一,比较而言,具有操作性的意见是:业主购房时如果公摊面积已摊了会所面积的,那么会所的产权应归全体业主所有。如果公摊面积没有摊会所面积的,且开发商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证,开发商具有会所的产权。

因此,我们目前有把握的建议只能是在购房时一定要与开发商明确公摊面积的具体所指,如果会所纳入了公摊面积,那么产权问题是比较容易界定为全体业主共有的,由此,全体业主可以委托业主委员会行使产权,以此来保障业主的利益。

(2)会所的运营以及费用问题

当会所属于全体业主共有的时候,会所的运营实际应该由全体业主来共同决定。但实践中会所的运营一般是由物业公司负责的,而物业公司一般与开发商具有某种关系,这些关系是通过合同来确定的。但抛开所有这些关系不讲,会所的长期持续运营必须靠一种盈利性模式来支撑,所以长期的免费享用是不可能的,这一点购房者要清楚。

其次,会所的运营与小区内的整体消费能力是相关的,当小区内的消费能力差别很大时,容易产生矛盾。所以当你考虑小区会所的时候,你应该与小区的居民定位挂起钩来,这一点可以广而阔之,也就是在选择楼盘时,尽量选择那些居民定位与你自身情况比较一致的楼盘,大家条件差不多,就容易和谐相处,也容易达成一致性的意见,有了这种一致意见,一些公用设施就好管理,对物业公司也能发挥更好的效应。