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三四线城市房价疯涨背后 你还敢买老家的房子吗

"今年3月份,我发现金华的房价开始上涨,就赶紧去买房子。到了湖海塘那边看二手房,第一天房东要价100万,第二天105万,第三天居然叫到了120万!"金华的张小姐对涌金君说起了近期金华房价上涨的"恐怖事件","还好,5月初我在多湖板块买了房,没想到5月17日旁边拍出块地,楼面价就要1万3,我的房子现在起码涨了10万。"

"嘉兴现在买房都要漏夜排队、全款买房。据说最近有个楼盘开盘,两个拎着全款的壕,为抢一套房源,打了起来!"5月中旬,涌金君在嘉兴采访,大家空闲时谈论的都是房子、房子、房子。去年这个时候,同样在嘉兴,当时新房价格还在七八千元,嘉兴人既羡慕着及时出手者"眼光",又后悔自己价格低洼时没买……

当杭州楼市受调控政策影响开始平稳后,浙江的部分三、四线城市的楼市销售开始活跃,房价则出现了接力上涨的情况。

国家统计局浙江调查总队最新公布的4月浙江商品住宅销售价格,11个设区市价格环比十涨一平,其中涨幅居前三位的是衢州、金华和温州,价格分别上涨5.5%、1.7%和1.4%;台州价格上涨1.2%,舟山价格上涨1.1%,宁波价格上涨0.9%,湖州和绍兴价格均上涨0.5%,嘉兴价格上涨0.2%,丽水价格上涨0.1%,杭州价格持平。

在不受限价影响的二手住宅方面,11个设区市价格全部上涨,与上月相比涨1.3%,涨幅扩大0.2个百分点。

让我们看看热点城市的最新情况——

嘉兴

5月22嘉兴土拍"大乐透",可能在未来几年都会被嘉兴人所津津乐道,也客观反映出嘉兴的楼市热度,全国开发商都想挤入这个"全面接轨上海示范区"里。

对现在要到嘉兴定居的人来说,目前最难的事情,已经不再是孩子的上学,而是买房。入市房源太少,买房需要漏夜排队、需要托关系,哪怕开发商要求首付50%、或是需要全款购房,购房者依旧大排长龙,楼盘逢开必罄;新房限价,市场温度猛增,催生大量非理性的投资性需求,买不到新房的客户转战二手房,使得新房价格与二手房价格倒挂……嘉兴楼市"怪象"频出。

于是,嘉兴在成为全省唯一的全域限购市后,又在5月20日嘉兴市区出台2年限购的楼市新政,也是浙江唯一(杭州目前的政策是企业购房3年限售)。

衢州

4月,衢州房价出现暴涨——官方数据是新建商品住宅月涨5.5%、二手房月涨10.7%。

据衢州房产超市网统计数据显示,2017年4月衢州市区共备案(成交)各类商品房2095套,环比上月增长约93.62%;同比去年同期增长约162.53%。备案面积260506.6㎡,环比上月增长约115.23%,同比去年同期增长约211.47%。

在4月18日的土地拍卖中,6个地块,最终以总金额50.2亿元成交,成交的最高楼面价高达11342.5元/㎡。如此狂热的土地市场,令不少购房者唏嘘不已。

"现在的房子房源少,价格高,选择性少。"在衢州5月27日开始的房博会上,家住在南区的林女士说道。想买房的衢州人越来越感到市场上商品房源偏少,心态很是焦虑。

绍兴

在国家统计局浙江调查总队公布数据里,4月领涨的是衢州,3月涨幅居首的是绍兴,上涨5.2%。

4月,绍兴楼市依旧火爆,购买需求十分旺盛,市民的直观感受就是涨得飞快。

到了5月24日,绍兴主城区越城区政府,感受到房价飞涨的压力巨大,向杭州等一二线热点城市学习,发布限价措施。

宁波

来自宁波统计局的一季度数据显示:房地产业保持较好的增长势头,商品房销售高位增长。一季度宁波全市商品房销售面积323.7 万平方米 ,增长41.5%。

而价格方面,据国家统计局公布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示:宁波新建商品住宅环比上月微涨了0.8%,而与去年同期相比涨幅为9.8%。

二手住宅价格3月份宁波环比涨幅为0.8%,同比涨幅为7.9%。

除了涌金君举例的地方外,湖州、金华、台州、温州、宁波、丽水……浙江各三四线城市的楼市,都从今年一季度开始出现上涨态势。

就全国来看,三四线城市的房价也在上涨。国家统计局的数据表明,三线城市新建商品住宅价格同比涨幅扩大,4月份比3月份扩大0.4个百分点。

一季度全国商品房销售面积同比增速19.5%,其中重点40城(主要为一二线城市)销量增速仅6.3%,而非重点城市(主要为三四线城市)销量增速则高达29.0%。

为什么在一二线城市房价已经稳住时,浙江的三四线城市开始上涨?涌金君认为,原因主要来自三大方面:

01

地价上涨影响房价

以金华为例,2016年金华楼市走势一直比较平稳,但今年3月7日,宁波梅山美的以高达12208元/平方米的楼面价竞得号称金华"火腿芯"的二七区块双龙北街以西地块,这个价格,超过了周边二手房的售价,金华房价飙涨。"金华的楼市,就是被拍地拍起来的。"有内业人士称。

也就是差不多在这个时间点,像前文提到的张小姐这样的购房者,由于恐慌房价继续上涨,纷纷入市购房,形成了一股强大的购买力。5月17日,多湖区块的叶宅地块,再度拍出了13250元/平方米的楼面价,又给金华房价跳涨注入一记强心剂。

▲越是大城市,土地资源越紧张

5月22嘉兴土拍"大乐透",也是全国史无前例。土拍被搬到举办两会的嘉兴大剧院;整个剧院爆满,参与房企超过400家(包括开发商为提高拿地可能性而派出的"关联公司");8个小时漫长拍卖,最终8宗土地共拍出73.69亿元;其中有5块地飙至熔断价,最终像彩票一样"摸球"定买家,连"中奖"者的兴奋表情都被做成了表情包……

充裕的资金流动性,让大量的钱涌入房地产,原因我们已经说过多次。虽然各地也在查房企资金来源,但其实做起来难度太大最后也起不到什么效果。

02

城中村改造、货币化安置使得需求猛增

房,形成了一股强大的购买力。5月17日,多湖区块的叶宅地块,再度拍出了1金华今年要完成10个城中村拆迁,目前已经完成5个,大量的拆迁户成为购房主力。

绍兴同样如此。今年一季度,绍兴越城区共有24个城中村改造项目启动,共完成签约5521户计150.14万平方米。而这其中的绝大部分是货币安置,拆迁户会倾向于在附近区域快速签约购房。

以前的拆迁,基本上都是实物安置,拆一套还N套,对政府来讲成本非常高。现在变成货币化安置,拆一套房子,政府以货币的形式补贴给拆迁户,拆迁户再拿货币去买商品房。之前棚改实物安置和商品房是两个体系,互相没有交集。

▲城中村拆迁催生了大量潜在购房户

在货币化安置之后,拆迁户拿到现金之后直接购房去库存,对政府来讲货币化安置变成一个去库存的利器。但在完成去库存之后,货币化安置却在无形之中为本需要降温的楼市"添了一把柴"。

海通证券宏观姜超、于博5月初发表文章《棚改货币化安置:地产销售的幕后功臣》称,"三四线地产超预期,应与2015年以来的棚改三年计划有关,尤其是其中的棚改货币化安置"。

03

楼市市场预期没变

那么,一二线楼市真的平稳了吗?

让我们回过头来看看杭州。据杭州市住保房管局新鲜出炉的5月权威数据,5月杭州全市新建商品房累计成交14519套,相比4月的18508套减少3989千套,降幅达21.5%。

"市场在限购限贷和限价政策的管制下,所有的数据都是失真的,不具有真实的市场意义。"浙报传媒地产研究院院长丁建刚直言不讳,"在如此严厉调控的背景下,还有14519套的成交量,说明总体来说,人们对市场的预期还没有改变!"

▲楼市往哪儿走,没人说得清

或许,二手房的数据更能反映真实的市场。5月二手房累计成交12126套,相比4月的11967套增加159套,增幅约1%。

要从根本上解决房价过快上涨的问题,还是需要靠长效机制,要靠房地产市场化的改革,而不是一些反市场的政策。