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资金面趋紧 房地产降温

楼市资金面开始趋紧。据相关统计,4月全国首套房平均贷款利率为4.52%,环比上升0.67%,自1月以来已连续4个月上升,房贷优惠利率折扣调减。4月份,全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣调减,占比22.89%。春节后楼市上升的“领头羊”北京、广州,“五一”后已将首套房贷最低利率上调至基准利率,北京二套房贷则执行基准利率上浮20%。

除利率提升外,资金进入楼市的体量也开始被限制,这主要是基于居民杠杆率快速攀升的担忧。此外,影子融资(如同业和理财)快速扩张,往往以非标融资的形式助推楼市繁荣和泡沫化。

房地产整体杠杆率飞速攀升,这是2016年以来热点城市地产繁荣、房价暴涨、资产泡沫不断膨胀的重要原因。因此,今年新增房贷额度会压缩。根据海通证券测算,今年居民房贷投放量在4万亿元左右,要比2016年下降50%。

2016年,居民房贷占新增贷款的比例从2015年的30%提升到45%,9家上市银行居民房贷占新增贷款的比例达到59%,四大国有银行全部超过60%,其中农行占比高达78.6%。2016年中期业绩会上,各上市银行纷纷表态,将低风险的居民房贷作为未来业务拓展的方向。今年一季度,新增居民中长期贷款(1.46万亿元)同比增长32.7%,占同期商品房销售额的比例为60%,再创历史新高。

近期,人民银行和银监会相继表态,要合理控制房地产融资业务增速。同时,3月份以来,50多个城市出台或强化了以限购、限贷、限价、限售为主要内容的紧缩性调控政策。预计二季度以后,居民房贷投放规模、节奏都会放缓。更为重要的是,金融机构“去杠杆”进程已开启,对楼市资金面的影响很大。过去短短一个月时间内,银监会发布多项政策规范,强化现有银行监管政策,并针对银行间同业业务和理财等业务监管,出台了更具操作性和明确的细则。