2016年自“930”大批新政推出之后，很多人都感受到市场的明显降温。这不又到年末，楼市又到淡季，还想入市购房的朋友，到底该买什么样的房产比较靠谱，买了之后也不会后悔呢？

我们可以分两大块来看，一是房子本身，二是变现能力。

先说房子本身。

要说靠谱，肯定是买得放心的房子，那么首先要看的就是房子本身。

淡季购房守则一：新房，好是现房

都说现在是存量房时代，于是很多人都会面临这样两个选择，新房还是二手房，新房中还有一部分是期房。购房指南的建议是，尽量买新房，如果能找到现房，尽量买现房。

买新房你可以挑下大品牌房企，淡季往往意味着市场洗牌，在挺过来的房企中，大部分是实力雄厚的大房企，虽然也有损失，但相比其他已经是很大的收获。而现房拿到钥匙就可以装修，直接能得到房子，而不用担忧会不会延期交房甚至拿不到房子，买房的大部分担忧都被解决了。

淡季购房守则二：规划

跟着政府主导的发展方向买房。如果要在郊区买，原则只有一个，那就是跟着政府主导方向走。政府主导，相关的市政配套会不断投入，这些是以后生活方便与否的关键保障。

至于北京的规划，有人说北京下一个十年看南城，也有人说北京大七环就要贯通了。对于部分朋友而言，可以选择并同时也值得关注的地方其实还是很多的。

淡季购房守则三：自身需求

其实，如果你是买房自住的话，市场对你来说无所谓淡季旺季，反而是淡季出手更合适一些。因为淡市时的炒房者会大量退出市场，这不仅意味着有更多的选择机会，而且价格也趋于理性，买房会比较占便宜。

当然，对自住买家来说，符合自身需求、实事求是重要的，这种需求下买的房子，才是自己想要的房子，才会更靠谱。要买符合自己经济能力的房子，不能选择超出自己支付能力范围的房子，一旦月供出现困难，房子反而成了负担。

再说变现能力。

对于自住者来说，在市场降温的情况下，很多也同样面临换房等需求，那么能不能够变现就非常关键了。

从过去的历史看，其实变现的原则非常简单：

淡季购房守则四：住宅

容易变现的当然是住宅，住宅只要价格合适，以市场价基本都可以在12个月内变现。而公寓类的物业，如果市场一旦降温，很可能即使低于市场价格，签约周期也会超过23个月。

淡季购房守则五：核心区域

从距离看，当然越核心区域越好。就说北京，很多人比较关注非北京的河北等区域，长期看，的确有利好。但从某种角度看，房价数字的变化不代表二手房业主的所得。

所以建议有购买意愿的人，必须首先用足北京的购房名额，然后才考虑廊坊、燕郊等北三县区域，这些区域的物业在过去1年多，涨了2倍。数据喜人，但要超过这个价格逃出来，难度非常大。

淡季购房守则六：学区的房&地铁房

房价有没有泡沫这不好说，但对于当下的房价来说，能够让人失去理智的唯一理由就是学区的房，所以东西城海淀的老破小可以动不动卖单价10万+。

在市场降温的时候，学区的房虽然也会跌，但跌幅肯定会小很多。而且大的优点是，变现难度小，即使在市场差的时候，学区的房、地铁物业卖的难度都非常小，一般1个月周期就可以找到下家。