刚入冬，全国大蒜就开启“普涨”模式，年末我妈为了买9元一斤的大蒜，特地跑到距我家14公里外的农贸市场背蒜。

过完腊八，家家户户除了喝完乐腊八粥，当然也不能忘了吃腊八蒜，但是因为蒜太贵，以前论斤腌，现在只能论头。

根据走访大型超市得知，2016年12月2017年1月批发价每公斤13~16元，而零售价每公斤都在20元以上。同比15年期间3~5.5元/斤的价格至少翻了一倍。

大蒜价高是因为去年产量不足，再加上蒜商囤货炒作都对蒜头起到了推波助澜的作用。与此同时，北方地区供应量本来就少，七成蔬菜靠外运，因此菜价对天气、运输、产量等条件变化格外敏感。

其实房价也是这个道理，一个地区的房价可以说受多方面因素影响。

图为：影响房价房产自身因素

图为：影响房价房产外部因素

一个城市、区域房价的波动受该市内土地供应量减少，多项政策利好落地，城建工程规划建设等任何风吹草动都对房价产生影响。

那么，房地产价格是由什么因素决定呢？

核心的公式：房产价格=土地价值+房屋价值+流动性溢价+风险偏好

1、土地价值。土地的价值是确定的，包括区位、使用年限、性质等因素，土地价值是可以计算出来的。

2、房屋价值。房屋价值包括成本。

3、流动性溢价就是政府广义货币供应量在逐年递增的同时，在国内信用资产紧缺的情况下，资产所体现出来的高于应有价值的价格。

4、为什么这两年三四线城市要去库存，房价反而呈现下跌趋势呢？那就引出另外一个因素—风险偏好。

资金都是趋利避害的，城镇化后大城市是第一受益方！持续数十年的人口红利的大收益者，想不涨都不行。开发商也都是明白人，尤其是近两年趋势越来越明显，大品牌开发商挤着挺近一线城市，因为他们知道现在只有一线城市才是风险小的，只有限购城市才是风险低的。

扎堆儿的结果就是造成区域性的流动性溢价，再次推高资产价格。