诸君,这是一个沉重的话题,尤其是当夜深人静你以房价来计量测算自己的资产时。这不是买与不买的问题,这是你与你买了房的朋友身家资缘何差距几百万的问题。

为什么我们失去了一次次的机会,坐视自己曾一起玩耍的小伙伴因为买了房而身价高出数倍?反躬自省之后,我们完全无法原谅自己的决定,但是,就在那个时候,我们完全没有意识到,近在眼前的财富女神,曾经失望地拂袖而去。

这是一个判断力与心态攸关的问题。过去的20年,从总体上说,何时入市购房,都会得到来自市场的正面奖励。但是,仍然有一些最佳的入市时间窗口,让你以更低成本,更加从容地挑选,以及更有资格居高临下指点江山的事后心理体验。

过去20年里,这一最佳时间窗口至少出现了四次。借助于这四次机会,你身边的很多人都登上了财富快车,除了你。也许你认为,他们提前背上了债务的包袱,需要节衣缩食,应付每月与工资差不多的月供,人生会变得并不轻松快乐。但是,你内心的纠结与失落并不会因此减少,数年之后,你的心态发生了变化,买房这件大事就像衰落一样不可避免地出现在议程上。这个时候,你还是你,压力仍然是那个压力,就像一个企图让风车停下来的小男孩,怀揣着雄赳赳的幻想,却终究要落脚在地上,去寻求解决方案。

现在我们要聊一聊已经逝去的四次购房机遇。提到它们,可能会令人伤感,但是这是你理解自己何以错过的重要时刻。倘你真的理解了这一点,你就不会再错过第五次机会了。

NO.1| 2005年

2004年底,房价仍然在上涨,看起来还是挺快的,但是,考虑到房价的绝对值而不是增速,它仍然是大部分有钱人挑挑拣拣、惬意入市的第一个时机。几个月后,著名的“国八条”联袂而至,房价调控的序幕真正开启,在这样一个政策阴云笼罩的时候,大部分人选择了观望,其中就包括你,因此,这并没有什么大不了。观望就像驾驶一样,在遇到危险情形时,踩刹车降速是人们的第一反应。

可惜,在等待的时候,你睡过去了,当你醒来时,身边已经少了一些人,这些人杀进了售楼处,从而成为房价暴涨开启前最后的幸运者。你为什么睡着了?事后你也多次责备自己、追问自己,但是,不管你有多少理由去为自己圆谎,有一样东西是跑不掉的:太相信政府调控的力量,坚信在控制房价方面,政府有义务、亦有道义跟你们站在一起。

这只是你犯下的第一个错误。但地方政府不仅不会与你站在一起,而且还成功地创造了一个假象,让你觉得它们正在那样做。在你的平生第一次见到,以国务院办公厅名义下发的多部委联合督查通告,要求“坚决抑制房价过快上涨”,三个月内,连发三道金牌。

你被吓坏了,继而觉得这根本不是一次势均力敌的较量,在强大的行政力量前,散兵游勇的开发商一定会败下阵来。因此,你做出了第二个动作,虽然后果严重,但绝对连贯一致:拒绝入市。

NO.2| 2009年

2008年,你已经年长了数岁。相比于以往,你已经变成了一个政府调控论的坚决不信任者。但是,在这一年春节来临之前,你内心突然有点糊涂起来,至少有一次,你居然在任志强的个人博客里点了一个支持的标识,而在那篇万言博文中,毫不奇怪,任志强又一次攻击了房地产调控,并在文章大声说,房价No problem。

岁数渐长,你的腰包也比几年前鼓了起来。这几年,你不止一次为2005年的决定后悔,为此放弃了购车和旅行计划。然而,疯狂飙涨的房价突然失去了飞行的动力,似乎无穷无尽的成交能量一夜之间消失了,全国性媒体的房地产版面上,开发商跑路、降价促销的新闻又一次出现了。

目睹着一切,你感到非常满意,并且验证了你“上帝欲让你灭亡、必先使你疯狂”的观点。两个月前,王石在清华大学的一个演讲中,突然提到了拐点这个词汇,“王石+拐点”,迅速作为流行病毒在全国楼市传播。在你看来,这不过是意见领袖与你所见略同。

如果说2005年是恐惧主导了你的心灵,让你觉得房价必降的话,那么2008年则是贪婪主导了你,让你觉得房价会降低得更多,因此,你所能做出的最正确的选择,仍然是等待,等待房价被打回原形,市场回到买房市场,售楼小姐像空姐一样为你服务。

在一个方面,你是对的。在这一年的10月份,上证A股综合指数从6000点开始自由落体,香港上市的内地房企股价跌幅达90%,金融危机来袭,就业率全面下降,随着建筑工地的停工,2000余万农民工返乡潮出现。总之,你有太多的数据和案例,来支持你关于楼市进一步下降甚至暴跌的看法。

在另一个方面,你是错的。在这一年的10月中旬,传闻了一个多月的4万亿元经济刺激计划盛装出炉,当天,A股指数上涨10%,集体封于涨停。在文字中,楼市被限制于经济刺激计划之外,但是,谁都知道,没有哪一个行业会比房地产率先从中受益。

接下来的几个月,市场仍然给予了所有的购房者慷慨的时间机会,劫后余生的地产商纷纷走货出量,在次年的春节活生生制造出一波小阳春。但是,你,又一次选择了等待。也许是你不愿意自己关于房价的常识论被打破,也许是你还惊魂未定,仍沉浸在项目烂尾、开发商跑路的惨烈画面感中,到次年的5月份,入市窗口突然而坚定地关闭了。前一年的开工量急剧下降,让2009年的可供货源大大减少,万恶的开发商自然选择了捂盘惜售、涨价待售。醒悟过来的你,又一次不愿意选择追高,久久在徘徊在售楼处的大门之外。

NO.3| 2012年

但是,市场真的是一个仁慈的家伙。当你再三拒绝它伸出的友好之手时,它仍然视你为好朋友,拍拍你的肩膀,对你说,嗨,哥们,我又回来了,还给你带了一个好礼物。

在这一年,全国有无数售楼处被老业主围攻过,从小房企到大房企,无一幸免。共同的原因是,在银根收紧带来的资金压力下,地产商选择降价促销,这大大激怒了早先的客户。

在地产界有一句流行的玩笑,售楼处没有被老业主砸过的开发商不是好的开发商。即使是2008年率先逃顶的万科也又一次走下神坛,在一些二三线楼市,曾经的客户上帝穿着印有王石与郁亮头像的体恤衫,做出一个个讽刺的动作。这些画面在网络大肆流传,不过,这有什么大不了呢。

你的问题就在于,由于上两次的买房入市挫折,你变得格外敏感,甚至有点愤青起来。这可不是你真实的样子,我们都有点担心你。幸好,你只是在语言上极端了一些,很快,你表现出了与你的年龄相匹配的理性与成熟。在这一年,新浪微博开始一路风行,你成为任志强的铁粉,他说的每一个与房价有关的话,你都认可。

但是,你仍然拒绝做出入市的决定。在理论上,你似乎已经成为一个对楼市的运作秘密了如指掌的人,在朋友的饭局上,大家都愿意听你讲,从地方债、房价成本论到新开工与固定资产投资增速,你讲得头头是道,但在实践中,你却唯唯诺诺。

亲爱的,我能理解你。你的迟疑,来自于房价经过多年上涨后,购房资金门槛已经大大提升,再不是当初的样子。你的迟疑,也来自于女朋友在犹豫,她告诉你,自己想换一个城市生活。理解归理解,但事实没有被丝毫改变,尽管你的储蓄卡上共有30万元资金,父母答应再支援你20万元。

也许你不想用老人家的退休金,也许你对未来的月供真心充满恐惧,你又一次拒绝了市场伸向你的手,你丝毫都不知道,你刚刚拒绝了一个昂贵的握手。很快,中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期就要出现了。

NO.4| 2015年

这一年,你已经更老了,当然,我说的是心态。疲倦感包围了你,让你感到浑身无力。你已经有了可以动员100万人民币的能力,可是,就像苹果公司的广告语一样:如果你没有房,那么,你就真的没有房。

这一次,你再次打算入市了,无论怎么样,都要买。但是,这一次,你又有可能犯错了。你在冲动情绪下买到的有可能是没有任何投资价值的房产。多年的理性与修为告诉你,你不能慌不择路,但是你看起来似乎正走在这条道路上。

这个市场正在发生变化,这是多年来第一次由于市场连续上涨,产生的供应量过剩而导致的需求下调,开发商与地产行业都在集体犯嘀咕,不知道接下来会怎么样。他们决定先安全了再说。大家都集体这么想,因此,在这个夏天,突然冒出来的供应显得拥挤不堪,消费者在多年后又一次体会到了被尊重的感觉。

你也同样注意到了地产去库存的大形势,并且再次做出了本能的判断:房子这么多,不多降点卖的出去吗?最终的结果却再次颠覆了你的常识,在连续降息和天量棚改资金的注入下,中国楼市开启了史上最波澜壮阔的一轮牛市。也让你见识了限购限售限贷、万人摇号买房、茶水费、各种捆绑购房等光怪陆离的现象。更重要的是让你明白了一个道理:涨价才可以去库存,而且去的还更干净。

NO.5| 2020年

房价涨了又跌,但是比起2015年上涨伊始,仍然高出不少,熟悉的一幕再次上演,不只是降价销售、售楼处维权、房企破产,出生率下降、房产大周期来临的新闻也出来了,再加上中美毛衣战,房价似乎再一次来到了危险的边缘。

此时的你只是冷眼旁观,多年的经验已经足以让你预判到下一步的市场走势,因此早已安排好资金,默默的挑选着楼盘。因为你知道,明年,第五次购房机会将再次来临。

但是这次你要更加谨慎地挑选,特别是城市,到现在,全国恐怕只有十几个城市可以买,再也不会出现以前的普涨行情了。此外,地段,交通前景,配套与开发商物业,这些也都应该与房价一起纳入到你的考量因素中来,你已经不是一个新手了,但是一个买房新手该犯的糊涂,你若不小心,也会一一实践。作为你的老朋友,作为已经买了房的人,我能够给你最好的建议就是,买最合适的房子,而不是买最满意的房子。

完美主义,贪婪与恐惧的辩证关系,以及针对地产行业不切实际的情绪与偏见,曾经害苦了你,现在,抓住这只手,让它来引导你,抚慰你的心灵,让它成为你资产组合的一部分。亲爱的,机会没有抛弃你,你会同意我的,对吧?