小区臭气熏天安全堪忧业主拒缴管理费

　　位于深圳市宝安区某小区的业主们近日十分苦恼。该小区居民与物业公司的矛盾十分严重。小区道路无人清洁、垃圾桶没人定时整理，臭气熏天;大楼门禁系统变成摆设，停止使用，居民安全存在隐患;此外，大楼墙面脱落无人维修，偶有装饰瓷砖跌落地面的危险情况，物业管理也不派人维修。

　　经过多次协商无效，小区部分业主向当地电视台报料，电视台对该小区服务质量差的情况进行了报道。此外，业主们还就小区物业服务存在的问题向住建局投诉，住建局向也该物业公司下发了《整改通知书》：“经调查，你公司在物业服务中存在改变公共建筑用途、加盖雨棚、墙面脱落、门禁未启用、垃圾未及时清理等问题。”

　　由于小区卫生、安全隐患一直没有改善，不少小区业主开始拒缴物业管理费。在他们看来，物业公司在其位不谋其职，没有做好小区日常清洁维护工作，居民当然可以拒缴管理费，但是物业公司却不干了。他们向仲委提出仲裁，要求拒交物业服务费的业主交纳物业服务费和滞纳金。

　　律师：物业服务不达标业主有权行使瑕疵履行抗辩权

　　物业服务不达标，业主可以拒缴管理费吗?

　　对此，颜宇丹律师认为，物业公司负有对小区公共秩序进行管理服务的义务。涉案小区的环境极为恶劣，已达到影响业主正常居住的程度，政府向小区物业服务公司下发的《整改通知书》证明该公司提供的物业服务不符合《深圳市物业服务规范》(深建物管[2011]45号)颁布的深圳市物业服务行业标准及物业服务合同约定的服务标准，违反了《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》规定的义务，该物业服务公司存在失职和不作为。根据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”物业服务公司未能完全履行物业服务义务，业主有权行使瑕疵履行抗辩权，拒交或要求少交管理费。

　　颜律师表示，在物业服务合同中，物业服务公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳物业费，二者互为对待给付义务。物业服务公司的服务质量问题严重不符合约定和法定的标准，足以认定物业公司未依约履行其主要合同义务时，业主有权拒绝履行其对待给付义务。根据广东高院《全省民事审判工作会议纪要》粤高法〔2012〕240号规定“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整。”，，结合深圳市住宅物业服务收费指导标准，仲裁委应当核减涉案小区物业服务费收费标准。

　　由于物业服务公司违约在先，因此业主无需支付滞纳金。

　　以下情形业主可拒缴或少缴管理费

　　此外，颜宇丹律师提醒业主，如果出现以下情形，业主可以拒交或少交物业服务费用：

　　一、物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。

　　二、实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。

　　三、物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。

　　颜律师指出，物业服务公司没有按约定全面履行合同义务，如安全防范工作不到位、管理秩序混乱、公共设施缺乏维护、小区卫生与绿化不达标、占用业主共有设施等现象，属于在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主可以此为抗辩理由要求减免物业服务费。