“小产权房”不是一个法律概念。知识分子在实践过程中认同了这个共同的名字。具体来说，它指的是在农村集体土地上建造的房屋。房产证不是由国家房管部门签发的，而是由乡镇政府或村政府签发的，也称为“农村产权房”。 首先，什么是小产权房？ “小产权房”实际上是“乡镇产权”和“集体产权”。从严格的法律意义上来说，它并不真正构成财产权。 “小产权房”是指一些村集体组织或开发商以新农村建设的名义，在集体土地上出售的房屋或农民自己建造的“商品房”。 让我们先看看相关政策： 2011年11月，颁布了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策(2011年国土资源开发第178号)，明确规定小产权房不得登记和发放证书。总而言之，“小产权房”是“三无”: 1.没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般被视为无效。 2.购买合同不会向国土房管局备案。 3、只有使用权，没有所有权。所谓的房地产证书并不是真正有效的。 第二，“小产权房”的缺点是什么？ 小产权交易不受法律保护，转让受到很大限制。 1.法律效力 “小产权”销售合同的有效性通常被认为是无效的，但不同的情况也有所区别： (一)乡镇范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，以房屋买卖合同为有效； (二)未经有关部门和组织批准，将房屋出售给外地的，合同未实际履行或者购买人未实际居住和使用房屋的，合同无效。 2.房地产转让 “小产权房”没有正式的产权证，因此不构成真正的合法产权。也就是说，小产权房只有使用权，没有所有权。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三方，即购买后不能合法转让。 3.政策风险 购买在建小产权房时，在购买人与开发商签订合同并支付房款后，如果相关部门对产权房进行了建设工程整改，部分工程可能会被暂停甚至强制拆除。 买房者将面临无法获得住房和无法及时索要房价的尴尬局面。 三、如何区分小产权房？ 小产权房的认定可以从以下两个角度来看： 1、看看是否有这个空间 许多小产权房没有产权证。无论是小产权房还是没有以较低的房价发行的房子，都不要进行任何交易。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条，下列房地产不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件； (二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (3)、依法收回土地使用权； (4)、共有房地产，未经他人书面同意的； (5)、权属争议； 未依法登记领取权属证书的； 法律、行政法规禁止转让的其他情形。 2.看看是房屋所有权证还是房产证 对于合法和受法律保护的房屋交易，交易的房屋必须有房屋所有权证或房地产证。 小产权房的《房地产证》由县政府或乡镇政府签发，不是由当地房地产登记中心签发。 总而言之，小产权房在价格上可能有很大优势，但买家必须意识到，小产权房是法律禁止上市和交易的，同样也不能受到法律的保护。购房者千万不要贪图便宜，造成一些不必要的损失。