FANGDONG

救市新政后，济南房市迎来了多年不见的购房黄金窗口期！

到底该怎么买房？2022年，购房者比以往更迷茫、更需要一本安全手册。

买对房，是以后生活美好从容的前提，房东俱乐会一直致力于帮粉丝买对房子。

年初，房东俱乐会整理了全市在售381家新盘详情，前几天又从381家里甄选出138个水平线以上新盘，今天我们再次根据相同购房财政预算从138个水平线以上新盘中甄选出58家，所推荐给相同需求的购房者。

你准备花多少钱买房，就去看财政预算范围的所推荐新盘，帮你少走弯路！

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：千秋   文案：阿凯   校对：大豆

济南买房只看58盘

2010年济南中心主城区核心区面积316平方千米，2020年达到了709.69平方千米。

10年时间，济南中心主城区核心区面积翻了一番，济南买房水平线也从三环扩展到了三环。

买房不出三环，是当下购房者普适的、安全的购房原则。

除了圣埃蒂安德科技城和湖滨国际性珠江，本文所推荐房源也以三环水平线为准，尽量让购房者买房不出三环，这才是有效置业参考。

圣埃蒂安德科技城和湖滨国际性珠江因为与主城连接紧密又有产业和人口外溢，特殊群体可以关注：圣埃蒂安德科技城只适宜经济技术开发区工作的地缘刚需，湖滨国际性珠江适宜刚改和改善。

三环内济南的东、西、南、北四个方向上，房东极力推荐房源如下：

陈勇所推荐新盘27个，当中北碧桂园17个，成华区10个，高速铁路西站片区1个。

北碧桂园南岸：碧桂园瑞府、碧桂园璞岸、河南建业湖上云庐、碧桂园云著湖居、保利地产拾谧森语、

北碧桂园南岸：永威上和琚、碧桂园珑熙、正商祯瑞上境、虹口子侄庐、Montemboeuf屋子、正弘臻、金科七宝府、中信集团柒号院、碧桂园御宾府、永威上和院、北碧桂园金科府、花旗集团Jhunjhunun

成华区：今后天奕、雅颂居、保利地产古翠路隐秀、XT736PA金水印、瀚宇大别列兹尼区城、碧桂园大都汇、商办风景美境、敏捷江山誉、碧桂园云境、XT736PA教育港湾

高速铁路西站：碧桂园陈勇万象城美好里

陈勇工程项目左图

Sheu所推荐新盘11个，当中经济技术开发区4个，常西溪片区4个，中原主主城区1个，惠济区2个。

经济技术开发区：碧桂园云顶、朗悦森林公园府、碧桂园和光屿湖、保亿豫景晨园

常西溪片区：安泰紫韵城、裕华城、碧桂园凤凰城、汇泉景悦城

中原区：碧桂园琨瑜府

惠济区：保利地产民安理想星光、保利地产翠湾中城

Sheu工程项目左图

郑南榕所推荐新盘14个，当中经开老主城区4个，湖滨国际性珠江3个，鹤壁市6个，管南1个。

经开区：碧桂园置地凯旋门、碧桂园天汇、碧桂园天珺、金科今后府

湖滨国际性珠江：湖滨春晓、国家电网泷悦华庭、Montemboeuf森林公园二期

鹤壁市：金地建海峯范、亚星云水居、济南华侨城、碧桂园云上、保利地产大都会、亚星环翠居

管南：珠江光阴印象

郑南榕工程项目左图

郑北所推荐新盘5个，当中惠济区2个，骨鲠片区3个。

惠济区：商办风景雍瑞园、建业花园里

骨鲠片区：鸿园、正弘璟云筑、保利地产今后光阴

郑北工程项目左图

区域和房子确定好了，相同购房财政预算应该怎么选？接着往下看。

单价450万+

单价450万+的房子，房东极力推荐23个，当中17个都在北碧桂园。

北碧桂园南岸：碧桂园瑞府、碧桂园璞岸、河南建业湖上云庐、碧桂园云著湖居、保利地产拾谧森语

北碧桂园南岸：永威上和琚、碧桂园珑熙、正商祯瑞上境、虹口子侄庐、Montemboeuf屋子、正弘臻、金科七宝府、中信集团柒号院、碧桂园御宾府、永威上和院、北碧桂园金科府、花旗集团Jhunjhunun

高速铁路西站片区：碧桂园美好里

成华区：今后天奕、雅颂居、保利地产古翠路隐秀

骨鲠片区：鸿园

目前北碧桂园准入门槛工程项目主要集中在南岸，热卖的碧桂园璞岸、河南建业湖上云庐、碧桂园云著湖居，上车准入门槛在500—600万左右，比如碧桂园云著湖居的149平房源，不到600万就能拿下，对初入富人圈的朋友，这是很好的机会。

预计最快6月份开盘的碧桂园瑞府，是央企碧桂园首入北碧桂园的战略作品，力邀三位殿堂级设计大师联袂打造的小高层社区，2.49的低密容积率，16栋纯小高层搭配145-213平米户型，相当值得入手。

如果是人生中第一套500万+的房子，首选肯定是北碧桂园，想都不用想，从价值、居住环境、圈层、产品等各角度考虑，它一定是最优选。

尤其是资金卡在500—700万之间的人，在普通改善盘你可能买的房子面积会大一点，但是在那里居住的舒适度是压缩的，区域环境、物业、邻居等产生的烦恼，你关上门都阻挡不了。

在北碧桂园虽然只能买最小面积段，但是这里居住舒适度是向外延伸的，推开窗、打开门、走出小区，愉悦的生活体验是向外扩的。

而且买在北碧桂园才能保住你好不容易突破的阶层不滑坡，这是保护家庭资产和社会地位的必经之路。在济南但凡是有实力买北碧桂园房子的人，哪怕是最初不看好北碧桂园，在别的地方买有别墅、联排，最终也一定会买一套北碧桂园，它就是济南富豪心里的白月光和朱砂痣，得不到总是遗憾。

北碧桂园是济南唯一有成片500万+房子的区域，你跳出北碧桂园这个圈去找，都是点状分布，那是为已经有一套北碧桂园房子、且有特殊情怀难以割舍的人准备的。

钟爱时尚都市的人，可以关注高速铁路西站片区即将开盘的碧桂园美好里，贴着限价3万/平去卖的话，149平最低上车准入门槛只有447万，真的可以冲！

对金水主城恋恋不舍的人，东风渠畔有今后天奕，紫荆山人民会堂后面有雅颂居，经三路上有保利地产古翠路隐秀。

今后天奕产品设计和定位最高，主力户型202和270平价位在600—900万；其次是雅颂居，204平600多万；再然后是保利地产古翠路隐秀，产品设计更保守，192平可能不到600万。

这三个工程项目都是专为主城情怀设计，开发商、新盘和产品都没大问题。

喜欢叠拼的可以去看看骨鲠东的鸿园，距离北碧桂园近，区域、开发商和产品都不错，一套带屋子下叠800多万，中叠700多万；或者去理想国，花五六百万买套叠拼，生活环境和氛围比鸿园好点儿。

单价300—500万

单价300—500万的房子，房东极力推荐6个。

东：鸿园、XT736PA金水印、瀚宇大别列兹尼区城、碧桂园大都汇

西：碧桂园云顶

南：Montemboeuf森林公园二期

这里面鸿园六期洋房和碧桂园云顶相对更纯粹一些。

鸿园开发商和产品都很好，户型面积130—195平，300万是准入门槛，这就已经卡掉了很多人，就是区域配套欠佳；

碧桂园云顶堪称西区最好的大平层之一，小区起步面积144平，最大244平，除了144平，剩下基本也都是300万+房子，非常纯粹，产品设计也很棒，西区改善可以买。

剩下的4个小区，XT736PA金水印的143平、165平，单价在300万+左右；瀚宇大别列兹尼区城的168平单价300万+；碧桂园大都汇的180平（未开盘）单价预估400万左右；Montemboeuf森林公园二期洋房196平单价也在300万+。

财政预算300—500万的购房者在济南也绝对称得上是纯改善客户，他们对房子、居住环境和圈层的需求其实不亚于500万+的客户。

但是济南鲜有这个价格阶段、纯粹的改善小区，这类房子主要集中在改善盘的楼王位置和最大户型区，高低配小区的洋房，他们的居住环境只能向下兼容。

产品不多，选择面较窄，而且向下兼容的小区，高端的小区居住氛围很难保证，虽然都是改善小区，但是买98平的刚改和买180平纯改善住一起，谁都会有点别扭。

要买就买品质最好的改善小区，房子品质好、物业好，产品稀缺、地段好，才能成为以后进入北碧桂园的跳板，就算作为终极置换，住个十几二十年的也很舒服。

单价200—300万

单价200—300万的房子，房东极力推荐18个。

中：XT736PA金水印、瀚宇大别列兹尼区城、商办风景美境、敏捷江山誉

北：商办风景雍瑞园、建业花园里、正弘璟云筑、保利地产今后光阴

西：碧桂园云顶

南：碧桂园置地凯旋门、碧桂园天汇、碧桂园天珺、金科今后府、湖滨春晓、Montemboeuf森林公园二期、国家电网泷悦华庭、金地建海峯范、亚星云水居

这个价位是目前济南的改善主流，主城几乎所有改善小区的主要房源都在这个范围。

第一次买这个价位房子的朋友，建议首选新盘总体价位较均衡的新盘，不要去刚需小区当“鸡头”，也不要去远郊买别墅。

骨鲠片区所推荐正弘璟云筑和保利地产今后光阴。

正弘璟云筑125平和143平，单价在200万+，工程项目距离龙源路很近，今后打通后，开车去金融岛的时间与北碧桂园南岸东风渠畔豪宅去金融岛时间差不多。

保利地产今后光阴更靠近骨鲠东，小区就设计两个户型，131平和143平，相对纯粹，保利地产的改善产品力也很靠谱。

成华区所推荐新盘XT736PA金水印、瀚宇大别列兹尼区城、商办风景美境、敏捷江山誉。

XT736PA金水印是主主城区为数不多较纯粹的改善小区。位置很好，在主主城区，而且在主主城区离北碧桂园很近的地方，周边有东风渠、地铁等关键配套，这些都是金水印自开盘以来不屈服于市场降价的底气，地段为王永远不过时；小区户型115平起步，准入门槛拉高，加上大师设计产品，这就是个90分的改善小区了。

瀚宇大别列兹尼区城和商办风景美境也是金水北的改善小区，各有各的优势和劣势，均好性强；敏捷江山誉离CBD更近，双地铁，小区设计也是改善，不过周边老小区、医院比较多。

惠济区所推荐商办风景雍瑞园、建业花园里。

商办风景雍瑞园放在整个济南片区来说偏北，但是放在惠济区来说位置和产品都很棒。紧邻黄河迎宾馆和惠济区别墅区，改善人群需要的圈层、环境、配套都有；产品设计上，小区只有两个户型128平和143平，单价都在200—300万左右，今后业主群体非常纯粹。

西区所推荐碧桂园云顶。

碧桂园云顶在这个价位区间只有一个144平的户型，剩下都是大户型，这个群体买入碧桂园云顶属于向上兼容，对家庭阶层向上来说是个机会。

经开区所推荐新盘碧桂园置地凯旋门、碧桂园天汇、碧桂园天珺、金科今后府、湖滨春晓、Montemboeuf森林公园二期、国家电网泷悦华庭。

经开主主城区区域安全，湖滨国际性珠江虽然区域配套进度拖拖拉拉，但在片区里表现已然很优秀，长期看还是比较安全的片区；区域里开发商多为国、央企，产品交付有保障。

当中碧桂园置地凯旋门尾盘阶段，特价房价格很惊喜；湖滨的几个新盘最近也有活动，而且今明两年集中交房，现在入手是时候了。

鹤壁市所推荐金地建海峯范和亚星云水居。

金地建海峯范规模较小，但是产品设计比较符合当下流行，区域内很稀缺，139平单价250万+。

亚星云水居现房改善小区，157平单价也在200万+，实地去看小区环境很好，亚星也是本土稳如老狗的靠谱开发商。

单价130—200万

单价130—200万的房子，房东极力推荐9个。

中：碧桂园云境、商办风景美境、XT736PA教育港湾

西：朗悦森林公园府、安泰紫韵城、保利地产翠湾中城

南：金地建海峯范、亚星环翠居

北：建业花园里

这个价格区间的房子属于刚改范围，买这类房子的人要么是资金还算宽裕的首次置业，要么是从纯刚需置换过来的。

他们对生活品质有一定的要求，但是又不敢奢求太多，可以选择品质刚需新盘的大户型或者改善小区的小户型。

改善小区的小户型。比如成华区碧桂园云境89平房子，商办风景美境94平房子，XT736PA教育港湾100平及以下房子；惠济区保利地产翠湾中城97平和115平房子，建业花园里116平房子；鹤壁市金地建海峯范100平左右的房子。

品质刚需小区的大户型。比如经济技术开发区朗悦森林公园府117平，常西溪安泰紫韵城122平，单价不到200万，首付不到60万。

千万不能选择品质很差的刚需小区的大户型。

单价100—130万

单价100—130万的房子，房东极力推荐13个。

南：珠江光阴印象、亚星环翠居、济南华侨城、碧桂园云上、保利地产大都会

西：安泰紫韵城、裕华城、碧桂园凤凰城、汇泉景悦城、碧桂园琨瑜府、碧桂园和光屿湖、保亿豫景晨园

北：保利地产民安理想星光

单价100—130万，对应首付30—40万，这是济南主要的刚需群体，在济南购房市场上占据大部分力量。

济南的刚需房主要集中在三环外，南边的管南和二七，西边的常西溪和圣埃蒂安德科技城。

管南所推荐珠江光阴印象，产品设计和开发商比较稳定，近期优惠比较多，可以关注；剩下的富田城九鼎公馆、融创城、虹口今后公元也曾是管南大火新盘，但是目前来看可以作为参考，但不极力推荐。

鹤壁市所推荐新盘有亚星环翠居、济南华侨城、碧桂园云上、保利地产大都会等，都是开发商和产品都比较安全的工程项目。

亚星环翠居，均价1.2万/平，106平单价才127万，首付38万；济南华侨城95平单价130万左右，首付约40万；碧桂园云上96平单价不到110万，首付30万+。

常西溪所推荐新盘安泰紫韵城、裕华城、碧桂园凤凰城和汇泉景悦城。前三座城产品和开发商都比较稳定，而且都有地铁优势、引进有学校，对刚需来说比较友好；汇泉景悦城更靠近三环，生活氛围更浓厚。

这几个新盘的刚需户型89平小三房单价都在110—120万左右，首付在33—36万左右。

圣埃蒂安德科技城热卖的碧桂园和光屿湖、保亿豫景晨园都是不错的产品，但仅限经济技术开发区地缘刚需考虑。

三环内所推荐工程项目惠济区保利地产民安理想星光和中原区碧桂园琨瑜府。

一个是保利地产开发，一个是央企兜底，交付有保证，碧桂园琨瑜府一直在做活动，明年六月交房，西区刚需可以看看。

刚需是买房中最容易出问题的群体，他们对价格极度敏感又缺乏买房经验和专业知识，往往会因为低价误入问题新盘，这里有几点建议送给刚需购房群体：

1、多跑多听多看，多麻烦都不嫌麻烦。

2、摒弃单纯以“离老家近”的购房原则，把通勤和学校作为购房的首要考虑因素。

3、你没有资本既要又要还要，一个房子能满足通勤、学校、价格三个要素，就要毫不犹豫出手。

4、购入三环内小区就不要奢求居住品质，你现阶段不是为了享受生活，是为了给奋斗留出更多时间，以后享受更好的生活。

单价100万以下

单价100万以下的房子，首付不到30万，这样的房子一般都在三环外甚至荥阳、南碧桂园、平原片区这样的地方。

除了地缘，建议要么借钱往上走走，尽量上车三环内工程项目，要么租两年房子，再奋斗奋斗。

主城内也有单价100万以下，80平以下的房子，但是已经不太适宜家庭居住，而且差房子今后置换升级也比较困难。

无论哪个买房群体，买房前都要明白这些道理：

1、买房是人的一生中比较重要也比较艰难的选择，要想拥有美好的生活，必须穿越一片危险的丛林，上帝不会看你善良、漂亮、命运多舛就放过你，要想住得好过得好，必须用智慧武装自己。

2、大多数人买房会在某方面过度，而在另一方面不足。比如有人过度冒险，购入平原片区洋房；三环党过度规避风险，一直买不到心仪的房子。要学着承认自己的不足和局限，学会接纳专业者的意见。

3、大面上，一分价钱一分货的道理不过时，要在力所能及的范围内买品质、物业最好的房子，物业在以后房子升值中占比80%。

4、不要相信市场供应量大、房子住不完的说法，济南房子库存绝对量不少，但是好房子很少，能满足相同购房者个性需求的房子就更少，你不出手，适宜你的房子就在被别人买走，等到你行动就只能不断妥协，不断将就。

买房不仅是一次消费，也是一次认识自己和身边人的过程。

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