始终在网路上写有关家装，有关平面设计的回帖，居然忘掉他们其实也是一个有丰富买房作战经验的“大拿”，前段时间爱念预备做一位房产领域的杰出提问者。从08年莫名其妙上海侧发力两套房，到13年分期付款两套，加上20年望京侧发力第二套。虽然比不上许多“动不动好些房”的房产大v。但实际经验应该比他们多许多，即便还是经营过几十套城市农园的超级房东，也服务过几十套房产的家装设计，认识的房东，见过的中介机构应该比通常人多太多。还是能给我们来许多真知灼见。

正好前段时间上海市场不光热，始终和好些朋友交流买房相关的难题。上周趁空闲天数总结了几万字的阿宝买房指南，希望能够帮助我们买到两套好房子。资料比较大，就不粘贴在文章里面了。我们感兴趣，能找 hailuojia04 要原版文档。

文档也会持续更新，不过并非每个人都有耐心全部看完。我也给偷懒的同学预备了许多短提议，希望帮到每个买房人。

先上许多交易环节提议

1、 和房东Pardoux的这时候，一千万别先给物业公司出价，你先出价你就输了，但很大要给中介机构出价，让“媒婆”多出力。

2、 看房的这时候一千万别Lauz对房子有多喜欢，否则中介机构不会再给你推荐其他好房子，物业公司不会降价

3、 磋商的这时候要有第二选择和设定好的底线，避免头脑发热。中介机构通常促单单厢长天数周旋，直到麻木成有。之前认识一个中介机构大神，有全套的逼单思路：比如放许多信号干扰器，防止电话等不必要的干扰。

4、 中介机构是销售，房子是产品，只要卖出去就有钱转，你买那个对于中介机构来说都那样，一千万别相信同理心。

5、 杰出的中介机构都用BAC法则，买房的这时候一千万别上套，三套对比出来的所谓高质量房源，不很大是真高质量。再多看一看。

6. 对于阿宝来说，你极难买到非常昂贵的房子，也就是说我们说的于莱莱。大部分你看到的昂贵的房子肯定有昂贵的优点。 但也并非越多越好越好，即便Aubois买贵。读懂没有十全十美的房子，但肯定有两套最满足你市场需求的房子。

7、 磋商的这时候，物业公司心里也虚，也怕你不买，并并非立于不败之地，他的持有成本更高。

8、 银行的贷款利率是能谈的，虽然LPR那样，但不同的银行的加点也不那样。

9、 一千万别看家装和送的东西，是可变的，值不了几个钱，房子的格局结构比什么都重要。

10、 从众心理要不得，并非看房子的人多，就很大是好房子，他们要有判断。 中介机构为了快速销售，单厢做集中带看。和你一起竞争房子的不很大是真的买主。

11、 知己知彼，想了解房子的真实情况，物业公司和中介机构不很大跟你说优点，但邻居和保安很大会说你。

12、面积大不很大好，朝著、通风、布局合理最重要。能买通透户型就买，无法买尽可能有南向。看好房全：通常普通小区居民住房的层高与房全的比例是1:1.2，楼房的高度越高，它所需的房全就越宽。他们带个电子尺，测绘一下。

13、 许多初次买房的阿宝，莫名其妙看了一次两次就买了房，买后就来不及后愧了。必须多次实地看房，看好的房子很大也要看3遍以上（按照他们安排的天数点，并非按照中介机构安排的天数点），不同的天数去看，白天（上午，下午）看通风，晚上听噪声。晴天看日照，雨天看积水/渗水（尤其顶层）另外：想看房子与否渗水，也能看天花板与否有水渍，水管与否有水垢

其他需要注意的事项：

1、 刚需买房要趁早，价格合适就侧发力。你要通风，要朝著，要功能齐备，四处是优点的房子，真的没有。哪套房子都有不如意的地方。摆正心态，厘清市场需求最重要。

2 、珍惜首套名额，首房首贷很珍贵

3 、 如果有条件，能他们买他们买，婚后难题一大堆。尤其女孩

4、厘清市场需求再买，一千万别刚预备买就四处问中介机构，中介机构会用他们各种战术套路，推销你两套他们能赚更多房子，或者说更轻易赚钱的房子。就算品质杰出的好中介机构，也极难帮你考虑方方面面。读懂要他们做功课。

5、中介机构费想省钱的话，能直接找小中介机构，但你要确定他们的专业知识充足，并有天数搞清房子的抵押，户口，租赁，债务纠纷等针对各种情况详细背调下。如果你也是半吊子，或者本身就是比较复杂的房源，一千万一千万别省不中介机构费，直接找最大的品牌中介机构，出现难题起码有个保证。

6、买房一千万要了解清楚学位和学区的差别！

7、买房要看物业，物业管理的重要性很大.

8、明确房子的税费难题。因为会差出许多钱来。

9、 什么样房子无法买，无法看？什么样房子值得买？

* 商住公寓、小产权、老破大、法拍、位置有硬伤（靠近污染源、噪声等）、朝北的房子一千万无法买！

* 很大要买70年大产权的房子，40年50年的就是坑

*20年以上的房子最好一千万别买了，贷款受限。

*不光偏远的郊区也尽可能不侧发力，基础建设不光不成形，等成形不知道猴年马月，中介机构，开发商说你的天数不很大准确。去年我始终在看芒翁的房子，中介机构始终说我三年内修好人工湖，基础建设咋完善咋完善。后来遇到几个7-8年前要买那个区域房子的朋友，中介机构当年也是这么说的。

*能买毛坯房，不买精装房

* 一千万一千万别因为昂贵买两套奇葩户型的房子！！！！

* 尽可能一千万别选择1楼和顶楼，如果1楼送花园或是顶楼是复式也能考虑。

* 太小的一居室就一千万别选择了，最少小两居，大一居（能他们改成2居），即便买了也并非一时半会就能换房的，方便一家人居住最好。

* 如果房价相当，能买小三房就不买大二房，这样更好出手。90平米左右的三居室在哪里都是爆款。

* 能买通透户型尽可能买通透户型。有关户型这快能讲的东西许多，我也会给我们预备一个户型评分表，方便我们纠结的这时候选择。

* 稍微有点能力的就肯定要一线城市及强2线城市，或者他们家乡省会城市。一千万别在4-5-6-7-8-9-10线城市买房！！当然除非不考虑卖!

许多内容详细版里面都有（能找 hailuojia04 ）。其他更多有关买房的总结，还有本篇文章，我也会持续更新。希望我们第一次就买到好房子！