来源： 21世纪末中国经济报导

记 者丨唐韶葵；编 辑丨包芳鸣

编者按：短短的几个月，深圳小产权房价格下降30%-100%左右。

5月12日，深圳在全区范围内明令禁止小产权房的消息爆出。

深圳本次渐渐在全区范围内明令禁止全权销售“小产权房”，将数以万计股权投资资本金挡在了半路。

“我正准备变卖大宅去深圳买两套小产权房，现在断了这个目褐了。”5月12日，广东某四线城市市民张军（表弟）对21世纪末中国经济报导本报记者则表示。

像张军这种的新深圳人，手头有资本金，正好能买小产权房的有许多。很显然，深圳本次渐渐在全区范围内明令禁止全权销售“小产权房”，将数以万计股权投资资本金挡在了半路。

三名已经购买了小产权房的股权投资者T5250（表弟），则表现乐观，她为自己今年初做的重大决策感到遗憾，手中的小产权房涨幅翻番。但她认为小产权房不能申明买卖，是否私底下还有其他有效途径能实现？

T5250指出，小产权房一直年来在深圳就不是合规性的商品，买卖本身也倍受法律保护，因此，明令禁止买卖，对目前已成交的小产权房而言，不存在风险扩大讹传。

T5250则表示，身边许多买了小产权房用于换房的好友都觉得没关系，没用的好友反而有错过最佳时机的感觉。

5月12日，深圳坂田、文锦渡、宝安区等中介人员证实此前接到了有关信息。有熟识房产领域的辩护律师则表示，实际上，2010年起深圳就已正式发布有关规定，明确明令禁止房地产中介机构、从业者为法律、法规、法规明令禁止买卖的房地产提供全权、仲介等Amuse服务。

今年初年来，深圳小产权房买卖市场火热，资本金炒明显。

4月，深圳市房地产中介联合会正式发布提示信息，深圳始终在全区范围内明令禁止全权销售“小产权房”。4年底，深圳观澜小产权房就被申明明令禁止买卖了。

这种的情况，与2016年北京房价最大值时期，政府下手明令禁止公寓楼式公寓楼买卖有类似之处之妙。2016年，北京房价处于一个崭新低位，“325”新规出台之后，公寓楼式公寓楼成交“量价齐升”，价格翻番，正是因为股权投资性需求大量涌入。2017年1月7日，北京市住建委宣布，将对商业办公项目改装成“类住宅”出售进行集中清理核查，公寓楼式公寓楼将成核查重点。这让北京的公寓楼式公寓楼，一夜间降温。如今，不少公寓楼式公寓楼变成了开发商自持产品，也有个别项目通过包装成二手房出售的。

深圳小产权房与北京公寓楼式公寓楼

深圳对小产权房的整治，能说是在被央视等媒体广泛报导后的结果。小产权房买卖被按下暂停键之后，多家此前热衷于小产权房生意的中介门店被查封，部分村委停止过户。除了堵在半路的资本金，还有部分最近已成交的小产权房，因为村委停止过户，不得不“退房”。

5月8日，宝安区住建局正式发布《关于明令禁止全权销售“小产权房”的通知》，则表示小产权房属于明令明令禁止买卖的房地产，按照《深圳市房地产市场监管办法》有关规定，各房地产中介机构、从业者应依法依规开展Amuse活动，不得全权销售小产权房，不得为小产权房买卖提供Amuse服务，各房地产中介机构应及时进行自查自纠。龙华局正会同有关部门开展专项整治行动，严查房地产Amuse过程中涉及小产权房的违法违规行为，一经查实，从严处罚。

5月12日，深圳在全区范围内明令禁止小产权房的消息爆出。21世纪末中国经济报导本报记者求证多名中介人员，他们则表示还没有接到具体通知，只是看到龙华住建局正式发布的通知。

毋庸置疑，股权投资客一条投资路径被堵住了。深圳政府适时出台严厉打击市场乱象的政策，深圳住宅市场在7-8月开始成交量快速萎缩。与之对应的是，一直年来处于边缘化的小产权房也被中介人员炒起来了。从过去能获得回迁房产权的小产权房才有人买，到如今只要是能换房和出租的小产权房就能被抢购。

短短的几个月，深圳小产权房价格下降30%-100%左右。由于小产权房是非法买卖的商品，申明渠道无法获取更具体的行情信息。这让中介人员有了更多暗箱操作或者炒的机会。

深圳这一房价怪象，与北京的2016年的房价变化很接近。

同策咨询研究部数据显示，2016年北京公寓楼式公寓房价场成交总量达274.47万平方米，是2015年成交量的1.45倍。北京公寓楼式公寓楼在2016年成交放量受到需求大幅增加影响。彼时，北京加大住宅市场调控力度，导致原本投向住宅的资本金由于限购而无法达成股权投资目的。2016年北京公寓楼式公寓楼表现出罕见的供不应求局面，这与资近的涌入也不无有关。

成交量的大幅上升，使得公寓楼式公寓楼价格也大幅攀升。数据表明，截至2016 年12年底，北京公寓楼式公寓楼成交均价已经创下历史新高，达到31448元/平方米，同比大幅上涨26%，涨幅仅次于住宅商品房(涨幅超过30%)，高于写字楼、商铺等其他商用类物业。

2017年，由于买卖被喊停，北京公寓楼式公寓楼价格下降戛然而止。北京市有关部门在2017年新规出台之前，已在各区走访和座谈摸底类住宅市场情况，并开始着手研究针对类住宅的限购政策等措施，以严守政策底线，对商办项目的全生命周期实施管理。

实际上，由于无法落户等因素，公寓楼式公寓楼股权投资价值远不如普通住宅，随着市场供应量逐年提升，某些区域甚至出现大量集中抛售，该类产品目前二手市场售价停留在2017年初的水平。

深圳炒房资本金封堵升级

目前深圳小产权房明令禁止买卖大有蔓延全区之势，深圳封堵炒房资本金行动升级，有部分资本金在途的股权投资者被迫改计划，已购买的客户认为倍受影响，本来就是不合规性的房地产产品，合同倍受法律保护。

华商辩护律师事务所辩护律师周争锋在其好友圈发文则表示，深圳明令禁止小产权房买卖并不是新规，如龙华住建局通知所写，按照自2010年9月1日起实施的《深圳市房地产市场监管办法》，房地产中介机构、从业者切勿为产权不明晰的房产（包括但不限于小产权房、军产房等）提供仲介服务或关联服务，这已表明了态度。

据当地媒体披露，今年4月2日，深圳市房地产中介联合会正式发布《关于切勿为产权不明晰房产提供仲介服务的郑重提示信息》，提醒有关从业者，若违反规定，一经查实，即依据《深圳市房地产中介行业从业规范》《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》等规定进行自律惩戒。

4月29日，深圳市辩护律师联合会正式发布《关于转发深圳市司法局〈关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和辩护律师见证服务通知〉的通知》，明令禁止辩护律师为违法建设提供公证、见证。

深圳本次申明明令禁止小产权房买卖，会否接到与北京一样的效果？

广东中原地产项目部总经理黄韬分析指出，这有待时间检验，毕竟两者不是同一类型商品：小产权房与住宅功能无差别，只是法律角度不属于可申明买卖的商品；公寓楼式公寓楼则是由商办项目改造而成，一定程度上存在消防安全隐患。因此，小产权房成交的突然爆发，更倾向于资本金炒。诚然，两者都是在固定资产升值火热的前提下，成为股权投资资本金流向的一个出口。

值得一提的是，深圳对小产权房的调控有迹可循。深圳对资本金进入本地房价的围追堵截决心已定，深房理事件就是一个信号。

随着深圳调控深入，对炒房资本金的抽丝剥茧，深圳民间融资炒房平台“深房理”被曝光。这场深圳房产体系、金融体系的自查，查出了深圳房价背后的炒房资本金。

作为近期火遍深圳市场的小产权房，自然也被列入调控范围内。前述业内人士指出，与“深房理”一样，小产权房市场也将面临被整顿的命运。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，此前深圳住建局等正式发布《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》明确，有关部门已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。这也是房住不炒大环境下全国首个对有组织的炒房团开展的监管行动。本次政策具有非常强的信号。或成为二季度深圳严管房地产的一个新起点，对于一些有组织的炒房机构将严打，包括各类购房股权投资群和小区业主炒房群等。诚然，近期深圳不少小产权房群均已改名。

严跃进认为，各地政府将来或建立举报制度，对于各类申明组织炒房的行为，将面临被举报和查处的情况，这也是后续严管房地产市场亟需补上的一课。