改革开放以来，城市的发展水平普遍远高于农村地区，因此越来越多的农民外出工作赚钱。20世纪90年代末和21世纪初，许多外出工作的农民向村外人出售闲置的无人居住宅基地，这不仅满足了城市居民回到农村享受良好环境的愿望，而且增加了一些额外的收入。不管是什么原因，这种做法很快就停止了，但已经买了房子的人能在拆迁中得到补偿吗？

对此，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联

首先，小产权住房不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一个共同的名称。所谓的小产权住房，是指在农民集体土地上建造的房屋，不支付土地转让费等费用，其产权证书不是由国家住房管理部门颁发的，而是由乡镇政府或村委会颁发的，因此被称为乡镇产权住房，也被称为小产权住房。该房屋没有国家颁发的土地使用证书和预售许可证，购买合同土地住房管理局不予备案。所谓的产权证书并不是一个真正合法和有效的产权证书。这也表明，小产权住房不受法律保护，拆迁难以获得赔偿。但这并不是说不能得到赔偿，是否能得到赔偿，如何赔偿取决于情况。

其次，小产权房在拆迁过程中能否获得补偿，主要取决于合同的有效性。如果合同无效，则无法补偿。主要有以下情况：

1.农村集体经济组织成员之间的农村房屋销售，房屋销售合同有效。合同有效，拆迁时可获得补偿。

2.将房屋出售给本乡以外的人员，经有关组织部门批准的，可以认定合同有效。因此，拆迁时可以获得补偿。

3.未经有关组织和部门批准，将房屋出售给本乡以外的人员，合同未实际履行或者买受人未实际居住使用房屋的，合同无效。在这种情况下，应首先确定所涉房屋的所有权属于农村集体经济组织或宅基地使用者，可以获得补偿，但拆迁补偿只能由所有者，即集体经济组织及其成员享有。

最后，购买农村小产权房房，拆迁可以得到合理的补偿。我们如何通过诉讼要求拆迁补偿。在农村房屋销售后拆迁补偿分割处理问题上，不仅要保护交易稳定，维护诚信原则，而且要合理照顾买方的合理支出和房屋、土地使用权人的利益，需要结合案件的实际情况，合法、合理、合理地平衡双方的利益。但具体比例仍需要法院根据实际情况进行合理分配。

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