近期，各地房产宏观调控经济政策接连出台，让卖买双方应接不暇。其中，深圳的严苛房价宏观调控经济政策引人关注。不过，消费者还没等来深圳商品房房价下跌，却等来小产权房的产品价格暴涨。

这是怎么回事呢？每日商业报道（www.bizvcw.com）了解到，深圳数十亿一千多异蕊的房价让很多买房人购房者却步，才不得不考虑买回小产权房。除了买房人推动了小产权房在2021年出现产品价格猛烈上涨外，还有一些购房者在房产中介机构的引导下，购得小产权房作为股权投资用途。不过，小产权房因其不被非官方普遍认可的尴尬位置，最终也将会给那些购房者带来不必要的麻烦。

小产权房属“违规建筑物”

深圳“小产权房”其实是在深圳发展之初，中国房产规章制度还不完善之时，遗留下来来数以千计的“违规建筑物”，那些房子的所有者没获得房本。

此后，深圳卫星城和房价飞速发展，小产权房已然成为了发展史遗留难题，在深圳房产市场一直不被普遍认可。而且“小产权房”也仅仅是一种普遍化的称呼，实际上，称之为发展史遗留下来工程建筑物。

虽然，深圳早在2004年就实现了贫困地区集体土地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房难题最突出的卫星城之一。直到2005年5月21日，深圳市人大常委会根据《关于贫困地区卫星城化发展史遗留违规建筑物的处置决定》对其展开了整治。

一方面是，在发展史上，大规模小产权房的库存积压促使地方政府务必直面这个难题；另一方面，深圳市评为物业税示范村的大卫星城，也让政府部门看到了提升税款的机会。因而，小产权房作为深圳市这座大卫星城的发展史时间“欠账”，被提上了处置议程。

房价上涨30%，购房有信用风险

在深圳特有的是城中村中，时常可见那些小产权房。此类房产因为存有违背不合法工程建设备案业务流程，未展开非正规工业用地与建筑物总体规划许可证，以及工程建设工程施工许可证备案等情况，甚至有的是小产权房存有违规挤占建筑物红线等现象，所以从未被非官方普遍认可，只被称为“违建物”。

但与之相对应的是目前深圳令人却步的房价，数十亿一千多异蕊的产品价格，相比较来说，小产权房如今还能有每万平方米一两多万元产品价格，能让普通打工人买下个住的地方，那还是有一定价值存有的是。

因而，小产权房子在近年产品价格上涨也十分凶猛。

据了解，2021年以来，深圳的小产权房涨幅已经超过30%。地段稍好、改造过的小产权房套内单价达到4万至5多万元；公明沿海地区的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元／万平方米，那时要1万至1.2多万元／万平方米；沙井沿海地区的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元至9000元／万平方米，那时要1.1万至4多万元／万平方米；龙华沿海地区的小产权房在一年前的收购产品价格是1万至1.8多万元／万平方米，那时要1.5万至4多万元／万平方米。

由于那些小产权房存有违背不合法工程建设备案业务流程，未展开非正规工业用地与建筑物总体规划许可证，以及工程建设工程施工许可证备案等情况。早在2009年，深圳市司法局就撰文严苛明令禁止律师为违规建筑物销售犯罪行为提供缔造服务，2016年再次撰文明令禁止。虽然只是针对违规建筑物类小产权房，但有不合法建楼手续的小产权房，因不合乎上市买卖条件，如买卖犯罪行为本身合宪，缔造同样合宪。

这样就使得房屋买卖背后存有巨大的信用风险。买回小产权房无法展开抵押，需要纸制退款。后续发生纠纷时，有可能无法索偿相关的款项。

不仅如此，有亲亲身经历的历购房者表示，因为他名下有“小产权房买卖”历史记录，所以直接影响了他深圳某楼盘新股申购，即便是合乎基本要素的“高分”购房者也不例外。这是因为深圳小产权房若办理过水电过户，电力局、自来水公司都有备案历史记录。因而，保有小产权房的业主在申请商品房、安居房、牌庄房单厢受到限制。

购房者

存赌徒心理

房产中介机构无疑在这波小产权房热中，扮演了推波助澜的作用。在各种炒房贴吧、二手房贴吧、旧改分项房贴吧上，随处可见房产中介机构发布的小产权房售卖广告。

他们一般来说保有南山、福田、罗湖、宝安、龙华、龙岗、大鹏新区等深圳各区域旧改分项房资源，他们宣称那些房子买回无需挤占深圳房产买回名额，产品价格便宜，是市场上最有用的股权投资，保证三年能翻倍。

但现实情况真如他们所说吗？

有业内看出了门道：“买回深圳小产权房没什么保障，未来升值空间几乎也没，大多数情况下，购房者只是等着卫星城的征地补偿金。”

不过，值得注意的是，房产征地补偿金存有很大的自变量，从国家经济政策层面来讲，小产权房并没得到政府公开支持。而且，等征地补偿金一事需要等很长时间且存有极大的不确定性，想要靠购得小产权房等征地费赚一笔，这其中自变量太大了。

对于未来小产权房产品价格还是否会增长？是否有股权投资或者买回的价值？

有业内分析，“小产权房房价会涨，但涨上天的可能性不大。主要原因有三个：首先，“转正难题”，深圳的小产权房受经济政策影响大，不管涨得多厉害，它仍是没房DF93的“违规”建筑物；其次，“买房人难题”，深圳小产权房买回一般来说需纸制退款，挤占资金大，但小产权房征地的不可控因素太多，信用风险过大；最后，“房票”难题，一般人还是会优先将“房票”用完，还有此以，才会股权投资小产权。

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