腾讯财经新闻5月27日讯 近两年来，随着深圳土地改革稳步推进，为小产权房打下基础“隋东亮”的声浪似乎越来越高。一呼百应资金对小产权房的高度关注也在稳步升温，腾讯财经新闻注意到，已经有房地产私募公募基金公募基金悄悄步入，通过改建小产权房化身公寓楼长年承租的方式为其寻求一条捷伊生存之路。

专家分析，尽管深圳城中村方案提供更多了小产权房隋东亮可能性，但现阶段还并无成功案例，房地产私募公募基金公募基金步入仍未能突破经济政策的限制，但可为小产权房的“隋东亮”提供更多一定启迪。

小产权房化翼展租公寓楼

在深圳龙岗片区杨开第街办不远处，耸立着许多的原信用社组织机构建造的奶坛楼或是个人修建屋苑。腾讯财经新闻注意到，一幢16五层名为协纵青年汇的公寓楼，以比邻近房屋房租高三倍的产品价格，150数间房间全数承租顺利完成。

寓的起居室承租。

“现阶段该公寓楼起居室承租产品价格在1400-1500元/月之间，Chalancon时间为半年。环境卫生管理工作等都由公司标准化负责”，该人士介绍，就算相比邻近民房承租屋高出三倍产品价格，由于管理工作标准化、环境卫生等因素，承租情况非常良好，现阶段150数间房屋全数承租顺利完成。

腾讯财经新闻走访调查该区域注意到，在协纵青年汇公寓楼不远处耸立许多小产权房楼旁，和货品房新盘。其中小产权房其层楼株高达二十余层，巨大的规模堪称不远处的小区货品房新盘。

从产品价格上来看，不远处货品房报价超2万元/万平方米大关，其小产权房的产品价格可能约6000多元/万平方米，相差相差无几。若从房租上上看，腾讯财经新闻走访调查紧临该公寓楼的一民房承租屋产品价格在600-700元/月，约为公寓楼房租的一半。

所谓的“小产权房”即是农村居民到贫困地区添置的违规挤占贫困地区私有财产土地建设的居住建筑物。

从去年5月份以来，深圳市政府多次加速推动土地改革，先后提出要探索原贫困地区土地改建确权路，原贫困地区信用社组织机构勒祖单位合法用地可申请步入消费市场流通等土地改革经济政策，一度被外界解读成为小产权房隋东亮打下基础，极大刺激该消费市场窄幅。

在高房价，巨大的利益投资回报吸引下，现阶段这一且是“违规建筑物”的消费市场得到一呼百应民间民营企业青睐。尤其令人高度关注的是民营企业力量也开始入场，由协纵国际性企业港联合徽商民营企业控股的盛诺金地产公募基金已悄悄步入并开发了协纵青年汇公寓楼工程项目。

“房地产私募公募基金公募基金一般都要求工程项目能提供更多惊喜投资回报，现阶段这个青年汇公寓楼投资投资回报率可以说达到100%”，徽商民营企业与协纵国际性总裁黄立冲指出。

地产私募公募基金瞄准时机步入

但是，一家地产私募公募基金公募基金对小产权房表现出的青睐并未能获得更多同行的跟进。“步入小产权领域的房地产私募公募基金公募基金还是很少”，黄立冲说，还未见其他公募基金步入这一领域。

黄立冲表示，在房地产资金短缺，消费市场低迷的时候，恰好是房地产私募公募基金公募基金窄幅活跃的时候，但同时承担的风险也很大；其次一般房地产私募公募基金公募基金很少与大品牌房企合作，因为他们货币充裕度高，且投资回报也不一定能达到公募基金投资人要求。寻求产品价格被低估的物业，且具有较大价值提升的物业会成为当前房地产私募公募基金公募基金理想目标。

究其原因无疑不揭露行业背后风起云涌竞争。有数据显示，截至2012年年底，整个房地产公募基金行业规模或已突破2000亿元大关。而另一方面，清科数据监测显示，尽管2012年房地产公募基金数量创新高，共计94支私募公募基金房地产投资公募基金顺利完成募集，但是共计募资59.55亿美元，同比仅增长1.6%。

腾讯财经新闻注意到，国内房地产消费市场在去年下半年销售逐渐企稳回暖，房地产企业的现金流状况得到有效改善，诸如万科、金地，龙湖等不论A股房企或内房股企依然都在通过借壳、结合自身地产公募基金平台抑或信托等各种方式实现多元化的融资。

“现在工程项目不缺，缺的是好工程项目”，德信民营企业刘聪对腾讯财经新闻表示，从现阶段消费市场上看，公募基金投资对象还是以中大型房地产企业为主，现在中小工程项目相对来说还是难融资，这个消费市场上，或者说金融机构，一定是嫌贫爱富的，风险是第一位考虑因素。

一不愿具名的房地产投

此时，尽管面临很大风险，但是已经释放出很多“隋东亮”信号的小产权房开始受到高度关注。黄立冲表示，现阶段中国消费市场上具备大量因特定缺陷或具备潜在提升空间的物业，他们寻求就是因供求关系失衡或者价值处于被暂时低估状态的甲级物业，是公司核心投资目标。

同时他透露，另一位于深圳龙岗的青年公寓楼白石龙居近期开业，这也是由协纵国际性企业港联合盛诺金地产公募基金投资，诸如此类包装后深圳小产权房工程项目现阶段规模已达到1万万平方米，但不会扩张性的投资。

“隋东亮”仍难迈经济政策藩篱

据官方统计数据，截至2011年年底，深圳违规建筑物达37.94万栋，建筑物面积达4.05亿万平方米，是深圳市总建筑物面积的49.27%。2012年期间，深圳市原贫困地区信用社组织机构共挤占约390平方公里土地，约占深圳建设用地的42%，其中近300平方公里的土地上有“违规建筑物”，无法步入消费市场流转。

2012年5月，深圳启动以“产权明晰、消费市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则启动第三轮土地改革，提出探索原贫困地区土地改建确权路径，引起消费市场对于小产权房“隋东亮”的猜想。

今年年初，深圳市政府发布“优化资源配置促进产业转型升级1+6文件”，提出原贫困地区信用社组织机构勒祖单位合法用地可申请步入消费市场流通，尽管是用地性质，但也被行业解读成为小产权房“隋东亮”的又一信号。

时隔一年，今年5月上旬，深圳正式下发《深圳市全面深化改革总体方案(2013－2015年)》（简称“《总体方案》”）及《深圳市2013年改革计划》，意味着加速土地改革、金改。而面临深圳高房价，借助深圳土地改革之风无疑再度刺激小产权房活跃。

在近期刚落幕的2013年深圳国际性房地产博览会上，相比冷清的货品房消费市场，低廉的小产权房表现也尤为抢眼。

不过对于能否通过上述方式使得深圳巨大小产权房有一个隋东亮的突破口。黄立冲委婉表示，小产权房仅是公司投资很小部分，并不是核心，公司寻求目标还是在与价值是否被低估物业，商业旧裙楼等，可以针对不同消费市场，将业态重新定位，进行价值提升，这才是所需求的。

“去年城中村措施，对于部分更新改造工程项目提出采取整体打包、成片开发方式，引入业主等是有意为小产权房的处置提供更多一定方式”，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，但现阶段实际案例还未看到，大的动向也没有。

宋丁说，现阶段上看城中村推进改建速度很慢，难度就在于工作推进到村集体组织机构后，涉及村民各种赔偿难以解决。就算现在私募公募基金公募基金介入，小产权房若未进行确权依然面临购房的风险。

深圳小产权房遍及深圳关外龙岗、龙岗、沙井等地，占地面积巨大。宋丁表示，现阶段许多小产权房已转手多次，而一旦遇到房屋征收或更新改建，现有的小产权房业主没有任何权利。因此土地确权主体只能是“村信用社组织机构”，政府也只跟“村集体”来谈，导致买房风险，使得买房人处于被动。

他指出，小产权房因建筑物质量问题不一定符合最后批准要求，建筑物标准可能违规，私募公募基金步入方式仍未能突破经济政策上的坎，但可为政府谋划的小产权房的“隋东亮”提供更多一定启迪。

作者：朱玲