编者按： 一、小产权房保险合约曾效力探究（一）判定小产权房保险合约合宪的理据1、贫困地区私有财产农地的采用权不得确权《中华人民共和国政府农地管理工作法》第七条：“贫困户私有财产的农地采用权不得卖地、受让或是承租用作

一、小产权房保险合约曾效力探究

（一）判定小产权房保险合约合宪的理据

1、贫困地区私有财产农地的采用权不得确权

《中华人民共和国政府农地管理工作法》第七条：“贫困户私有财产的农地采用权不得卖地、受让或是承租用作农业户口工程建设；但是，合乎农地利用规划并司法机关获得工程建设工业用地的企业律、行政法律法规的硬性明确规定的，合约合宪”。所以小产权房保险合约即使违背法律条文的硬性明确规定而合宪。

2、贫困地区集体农地采用权的获得有着严苛的身分管制

小产权房中有一部分是贫困户在他家集体农地上立房收买，这自然就再次出现了宅一个严苛的身分管制，是如前所述信用社组织机构核心成员的身分而独享的权利，而农村居民显然不具备信用社组织机构核心成员的身分，也就不能获得集体农地采用权，小产权房保险合约即使正股难以履行职责而合宪。

3、中华人民共和国政府国务院等相关职能部门的文档也明令禁止小产权房的进行买卖

相关小产权房难题，中华人民共和国政府国务院等北欧国家相关职能部门颁布过许多相关明确规定，比如1999年中华人民共和国政府中共中央办公厅发出的《相关强化农地受让管理工作不得放售农地的通告》，原北欧国家农地管理工作局[1990]国土规划函字第97号《关于以其他方式违法受让农地的具体应用难题呈报的回复》，环保部发[2004]234号《相关强化贫困地区集体农地管理工作的意见》，2004年10月21日中华人民共和国政府国务院发布的《相关深化改革严苛农地管理工作的决定》，2008年1月，中华人民共和国政府国务院印发的《相关严苛执行相关贫困地区集体工程建设工业用地法律条文和经济政策的通告》等等，都明确规定了明令禁止农村居民到贫困地区购买小产权房、明令禁止农村居民在贫困地区添置集体农地。虽然那些文档都不是以法律条文、法律法规的方式再次出现，但它们代表了国家的经济政策取向，而且那些明确规定的颁布以致小产权房难以办理手续房产证，房产难以实际转移。根据那些明确规定的精神可以看出，小产权房保险合约应是合宪的。

二、判定小产权房保险合约有效率的理据

1、判定合约是否有效率，应以《中华人民共和国政府合约法》中明确规定的合约有效率程序法为标准，合乎合约有效率程序法的合约有效率，否则合宪。

小产权房保险合约Kanniyakumari结底是合约，要遵守《合约法》的明确规定，只要合乎合约的构成程序法且不违背明令禁止性明确规定，就应判定合约有效率。根据《合约法》的明确规定，当事人订立合约应有民事行为能力；意思自治；且不违背法律条文、行政法律法规的硬性明确规定和社会的公序良俗。最高人民法院相关适用《中华人民共和国政府合约法》若干难题的解释（一）第四条明确规定，合约法实施后，人民法院确认合约合宪，应以全国人大及其常委会制定的法律条文和中华人民共和国政府国务院制定的行政法律法规为依据，不得以地方性法律法规、行政规章为依据。而现行的法律条文和行政法律法规没有一部明确对小产权房做出明令禁止性明确规定，无论是中华人民共和国政府国务院印发的通告、决定，还是环保部印发的意见，都不是法律条文也不是行政法律法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房保险合约就应被判定为有效率。

2、小产权房保险合约不违背《中华人民共和国政府合约法》第五十二条的明令禁止性明确规定。

《中华人民共和国政府合约法》第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合约合宪：一方以欺诈、胁迫的手段订立合约，损害北欧国家利益；恶意串通，损害北欧国家、集体或第三人利益；以合法方式掩盖违法目的；损害社会公共利益；违背法律条文、行政法律法规的硬性明确规定。对于小产权房进行买卖来说，双方订立合约处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合约的难题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害北欧国家利益。小产权房的进行买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，如前所述一户一宅的明确规定，房屋卖出后，不能再申请集体农地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，现今的贫困户在集体农地上通常是建楼房，除了自己居住的一两套房屋外，还留有多套空闲房屋，将那些空闲房屋收买给第三人，并不会使贫困户失去其赖以居住的农地，相反的小产权房的工程建设和进行买卖增加了贫困户的收入。小产权房的进行买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，那些目的不能算是违法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律条文、行政法律法规对小产权房做出明令禁止性明确规定。综上，小产权房的进行买卖并不违背《合约法》第五十二条的明令禁止性明确规定。

3、如果判定合约有效率，合乎诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。

现行的小产权房进行买卖合约纠纷中，要求确认合约合宪的一方通常是收买方，起因大多是即使房屋卖出后，由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的收买价格，收买人觉得吃了亏，遂以保险合约违背北欧国家明令禁止性明确规定为由要求法院判定进行买卖合，又以合约违背明确规定要求确认合宪，这是一种恶意抗辩，如果判定了合约合宪，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违背。

这里笔者需要说明的一点是，保护守信方的利益、促进交易安全与保护弱者之间的关系。通常公众认为贫困户是弱势群体，判定小产权房保险合约有效率是否有利于保护弱势群体是个值得商榷的难题。目前相关弱势群体还没有一个统一的定义，它主要是一个用来分析现代社会经济利益和社会权力分配不公平、社会结构不协调、不合理的概念。笔者认为弱势群体是相对而言的，是有一定的时间、区域管制的。对于房地产市场来说，现在商品房的房价飞涨，作为比商品房价格低数倍的小产权房，绝对具有市场竞争力，小产权房所有者的贫困户在小产权房市场上处于优势地位；而无力购买商品房的农村居民，在此市场中则处于劣势地位，他们才是这个市场中的弱势群体。判定小产权房保险合约有效率，正是保护了这部分弱势群体，两者并不冲突。贫困户并非是智力低下者，作为一个思维正常的人都有趋利避害的本性，在改革开放十几年的这种大背景下，贫困户完全有能力和智力判断收买小产权房对其是否有利。如果判定小产权房保险合约合宪，那么如前所述趋利避害的本性，将会有更多的收买者在有利可图的时候，选择撕毁协议来赚取更多的金钱，这无异于纵容了行为人的违法和不诚信，破坏了交易的安全性。

4、从《中华人民共和国政府物权法》的相关明确规定中可以看出，判定小产权房保险合约有效率是合乎《物权法》精神的。

，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋独享所有权，所有权是一种最完整的物权，是所有权人对自己的不动产或是动产，司法机关独享占有、采用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么其进行买卖小产权

小产权房

三、笔者对小产权房保险合约曾效力的看法

对于小产权房保险合约的曾效力，笔者同意判定合约有效率。除了上述认为合约有效率的理据外，还可从以下几方面来分析。

（一）从历史的角度来看小产权房难题

许小产权房的进行买卖的。1982年的《村镇建房工业用地管理工作条例》第十五条明确规定，由于进行买卖房屋而转移集体农地采用权的，应按第十四条的明确规定办理手续申请、审查、批准手续。收买、承租房屋的，不得再申请集体农地。第十八条明确规定，集中华人民共和国政府农地管理工作法》同样没有明令禁止小产权房的进行买卖，该法第四十一条明确规定，城镇农业户口户口居民建住宅，需要采用私有财产的农地的，必须经县级人民政府批准，其工业用地面积不得超过省、自治区、直辖市明确规定的标准，并参照北欧国家工程建设征用农地的标准支付补偿费和安置补助费。第三十八条第三款明确规定，贫困地区居民收买、承租住房后再申请集体农地的，不予批准。可见《农地管理工作法》延续了《村镇建房工业用地管理工作条例》的精神，这在1988年的第一次修订时，也予以了保留。

不允许农村居民在贫困地区集体农地上立造房屋始于1999年《农地管理工作法》的第二次修订之后，修订后的《农地管理工作法》删除了原来的第四十一条，新增加了第七条，即明确规定“贫困户私有财产的农地的采用权不得卖地、受让或是承租用作农业户口工程建设”。如此修改的目的在于保护耕地，控制农工业用地转工程建设工业用地。然而对于农村居民购买小产权房以及贫困地区居民在他家集体农地上立房出售并没有明确规定，相反的，在《农地管理工作法》第六十二条明确规定，贫困地区村民收买、承租住房后，再申请集体农地的，不予批准。也就是说，法律条文明令禁止农村居民直接添置贫困地区集体农地用作非农工程建设，但没有明令禁止贫困地区居民在集体农地上立房出售。另外要注意的是，《农地管理工作法》第七条明确规定的是不允许将私有财产的农地用作非农工程建设，其立法目的在于管制农转非，而集体农地本身就是工程建设工业用地，所以贫困地区居民在集体农地上立房出售并不违背《农地管理工作法》第七条的明确规定，小产权房保险合约应被判定为有效率。

（二）从《中华人民共和国政府物权法》的制订过程探究小产权房

《物权法》从草案的提出到最后通过，经过了七次审议，修改了诸多条款，其中也包括集体农地受让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条明确规定，集体农地采用权不得单独受让，建造在该集体农地上的住房受让的，集体农地采用权一并受让。可见草案的第二稿是允许集体农地上的住房和集体农地的受让的。到了草案第三稿，一些常委会委员对这一明确规定有不同意见，且鉴于中华人民共和国政府国务院已经明确明确规定“明令禁止农村居民在贫困地区添置集体农地”，故而将该条修改为“集体农地采用权人经本集体同意，可以将建造的住房受让给本集体内合乎集体农地采用权分配条件的村民；住房受让时，集体农地采用权一并受让。明令禁止农村居民在贫困地区添置宅基地。村民依照前款明确规定受让集体农地采用权的，不得再申请集体农地。”这一明确规定一直保留到了草案第六稿，但是在第七审中，鉴于对“明令禁止农村居民在贫困地区添置集体农地。”这一条始终有争议，将该条改为了“集体农地采用权的获得、行使和受让，适用农地管理工作法等法律条文和北欧国家相关明确规定。”从《物权法》的修改过程可以看出，对于集体农地能否受让的难题一直都有争议，如此修改是为了维护现行法律条文和现阶段北欧国家相关集体农地的经济政策，并为今后修改相关法律条文或是调整相关经济政策留有余地，并非绝对的明令禁止。

（三）订立小产权房保险合约是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的明令禁止并不影响债权的设立。

物权行为与债权行为是既相关联又相区别的，物权最终能否以合约目的难以实现为由，要求解除合约，而不是判定合约合宪。《中华人民共和国政府物权法》对此也予以了肯定，该法第十五条明确规定，当事人之间订立相关设立、变更、受让和消灭不动产物权的合约，除法律条文另有明确规定或是合约另，如果强行判定合约合宪，岂不是有违当事人的意思?在主张当事人意思自治的民法理论下，这样做恐怕不妥。

（四）只要小产权房手续齐全，其所在信用社组织机构认可，就应判定保险合约有效率。

《中华人民共和国政府宪法》第十条第二款明确规定，贫困地区和城市郊区的农地，除由法律条文明确规定属于北欧国家所有的以外，属于私有财产；集体农地和自留地、自留山，也属于私有财产。《物权法》对此也做了明确规定，而且还明确规定，属于村贫困户私有财产的，由村信用社组织机构或者村民委员会代表集体行使所有权。既然法律条文明确规定了集体对农地的所有权，那么信用社组织机构就对其所有的农地独享占有、采用、收益、处分等完全的权利。只要房屋在建造时各种手续齐全，在进行买卖时经信用社组织机构认可，就应当确认其曾效力，这是充分保证贫困地区信用社组织机构和贫困户行使自己的权力，而不应以其为非国有而区别对待。

综上所述，只要争议房屋为合法建筑物，就应判定该进行买卖房屋的合约为有效率，即以判定小产权房保险合约有效率为原则。