投资建议：

　　还款高峰来临抬升房企资金链承压；融资成本提升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。

　　风险分析

　　宏观层面，11月全国按揭利率见顶，深圳小产权房买卖，居民新增中长贷单月同比提高至5.1%，信贷环境呈现量增价稳的边际趋势。易纲行长称“例如住房金融就有一些宏观审慎，具体到首付比例可以逆周期地调节”；发改委支持优质房企发行企业债；政治局会议坚持2019年经济稳中求进总基调。区域层面，青海要求房企备案后3个月内不得调高商品房销售价格，广东加快解决不动产登记历史遗留问题，辽宁省推动县城和新城新区房地产去库存。

　　11月单月，重点房企中金地、首开、龙湖、世茂、富力、禹洲销售金额同比增速超过70%，万科A、中南、荣盛、旭辉、奥园、龙光、合景泰富、时代中国的销售金额同比增速位于40%70%区间，碧桂园、恒大、融创、绿城、金茂、广宇销售金额同比转负。

　　房地产投资方面，新开工高增(单月+21.7%)叠加施工回升(+4.7%)，推动全国房地产投资11月单月同比回升1.6pc，全年累计增速继续保持在9.7%的相对高位。

　　行业面：销售继续降温，深圳小产权房，新开工、投资增速维持高位

　　库存方面，11月末商品住宅开工库存环比增1379万方，较2017年末增9822万方；隐性库存环比减160万方，较2017年末增4.37亿方，单月保持净复工状态；显性库存环比增1539万方，较2017年末减3.39亿方，平均去化周期约7.73个月。

　　统计局公布11月数据，全国单月销售面积连续三个月负增长，楼市继续降温。从区域结构来看，东部、中部、西部销售面积累计同比进一步下降，其中前期去化表现相对较好的西部地区销售动能明显减退，销售面积单月增速环比下降13.1pc至7.5%，预计后续销售降速风险相对凸出。

　　行业政策面底部基本确认后，板块估值仍处于历史低位主要在于对2019年基本面失速的担忧。政策面和流动性的边际改善有助于缓解悲观预期，但基本面(尤其是需求端的)持续走弱压制了估值修复的空间。在出现明确的呵护政策信号前，我们推荐业绩确定性高、融资优势明显的龙头房企，A股龙头建议关注万科A、保利发展、招商蛇口；H股建议关注融创中国、中国金茂和华润置地。

　　公司面：品牌房企销售增速出现分化

　　截止2018年12月14日，申万房地产指数PE(TTM)约9.34倍，低于过去5年均值(17.15倍)1.46个标准差，板块估值维持低位。

　　同时建议关注国改加快带来的局部α机遇，如光明地产的控股母公司拥有较多土储，中华企业重组完成获优质资产注入，以及上实发展将在2019年7月前解决同业竞争。

　　政策面：行业流动性边际改善