城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改造建设，固戍，使之重新发展和繁荣。

1958年8月，在荷兰召开的城市研讨会上，首次提出“城市更新”并作了有关的说明。

《深圳市城市更新办法》所称的城市更新是指符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：

1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；

3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

每个国家和地区都有城市更新活动在进行，它是人们对于自己所居住的建筑物、周围的环境等有各种不同的期望和不满，根据要求对相应的进行改造，以形成舒适的生活环境和美丽市容，是对美好生活向往的一种表现。

城市更新的三个途径：

1、综合整治类：不改变建筑主体结构和使用功能；改善消防措施；改善基础设施和公共服务设施；改善沿街立面、环境整治，既有建筑的节能改造。

2、功能改变类：不改变土地使用权的权利主体和使用权限；保留建筑物的原主体结构；改变部分或者全部建筑物使用功能。

3、拆除重建类：可能改变土地使用权的权利主体；可能改变部分土地性质；严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。

城市更新的主要流程：

第一阶段：申报城市更新单元计划

1、前提：未划入单元计划且满足条件的自行拟定更新单元。

2、确认申报主体，由其组织展开申报：街道办居委会 / 委托个人或企业 / 政府其他相关部门。

3、改造意愿征集：单一主体同意 / 三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体 / 城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。

4、申报材料：申报表、更新单元范围图纸、现状权属、建筑物基本信息、改造意愿书、相关照片。

5、审批：区更新办公室核对资料；去更新办公室资格认定、核查、综合判断；送报主管部门，审查资料；送报市政府审批；通过后进行公示。

第二阶段：申报城市更新单元规划

1、申请核查土地及建筑物信息：需形成地块和建筑物信息汇总并向主管部门申请核查。

2、编制规划方案并报批：委托具备响应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；且该编制需在单元计划公告之日起一年内完成，逾期未完成的，主管部门会进行更新单元计划的清理，将该城市更新单元计划调出计划。

3、主管部门审查：对编制方案进行专业的审查，各个部门对相应的方案进行意见整合，主管部门统一意见最终形成草案。

4、草案公示：进行公示，充分收集社会各界的意见。

5、单元规划公示：进行公告，并将相关内容告知函发送至区城市更新职能部门。

第三阶段：确认单一的实施主体

1、区政府组织制定城市更新单元的实施方案，并落实实施

包括更新单元内项目的基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置协议指导方案、搬迁及建筑拆除安排、监管措施等相关内容。

2、形成单一主体：

权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司；

权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议；

权利主体的房地产被收购方收购；

合作开发，市场单一主体需与村委签订合作协议；

旧住宅区改造项目，光明，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体。

3、实施主体资格确认

单一主体向区城市更新只能部门申请实施主体资格确认后，完成审查并公示，公示后发放确认实施主体的文件。

4、项目实施监管协议

区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项。

第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证

1、建筑物拆除

2、房地产权属证书登记注销

3、申请建设用地审批：

建筑物拆除和房地产注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批。

4、交地价、取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证。

第五阶段：完善五大证，进行项目建设。