“限价房”在路上

　　自去年10月推出4宗试点地块后，“限房价竞地价”这一土地出让模式就成为了北京土拍的必备新规则。

　　今年前11个月，北京土地市场已成交了45宗“限房价竞地价”地块。未来两年内限价房项目的陆续入市，意味着北京商品住宅未来将逐渐进入住宅限价的时代。

　　本月，北京首批在拿地后达到销售条件的“限房价竞地价”商品房即将正式入市——位于房山良乡区域的旭辉城和金樾和著两个限价房项目即将取得预售许可证。

　　在开发商拿到土地的那刻，买房人就已经清楚他卖房子的价格，这无疑将让买房人有了充足时间在心里“提前选房”。

　　想买房的你，找准目标与“上车时机”了吗？

　　时光倒回到2016年10月13号，北京市规划国土委推出4宗“限房价竞地价”试点地块，村委统建楼，这也是落实北京“930”新政的首批试点地块，全部采用“限房价竞地价”的交易方式挂牌出让。2016年11月17日上午，海淀永丰20号地块成功被首创+中粮+天恒联合体以57.6亿元摘得。这是北京在试点新的“限房价、竞地价”拍卖方式后，首块成交的土地。

　　其实，北京”限房价竞地价“土拍方式并不是第一次。2010年5月，北京市推出首块“限房价竞地价”商品住宅用地—房山区长阳镇起步区6号地块，被中铁房地产集团有限公司以14.6亿元的总价拿下，折合楼面地价为6095元/平米，其后命名为“长阳国际城”，限定销售价格1.25万元/平米。

　　在长阳国际城项目成功上市之后，北京市国土资源局又在大兴、通州等区县的一些地块中推广“限房价竞地价”出让模式。但由于当时市场环境，客户需求，开发商经营状况的不同，此土地竞拍方式并未在北京全面实施。

　　而自去年10月起，北京全面实施“限房价竞地价”土拍方式，截至2017年11月30号，北京共计出让74宗住宅用地，涉及全北京16个大区，基本在北京市形成了全面覆盖。其中大兴区总计出让11宗地块，海淀区也出让8宗，当然也有近年市场比较火热的朝阳(5宗)、丰台(6宗)地块。

　　在出让的74宗宅地中，有3宗为棚户区改造用地，剩余71宗住宅用地出让面积达到566.32万平方米，成交总金额达到2584.71亿元。除了明确为共有产权住房的土地外，只要涉及住宅类土地，“限房价竞地价”已然成了标配。

　　刚需都在等的限价房来了

　　什么是限价房？

　　顾名思义，在出让土地的时候，政府就已经提前限定了商品房未来的销售价格。房子盖好后，开发商只能以限定的价格出售住房。这相当于给购房者吃了一颗“定心丸”，不必担心房价会飞涨。限价与限购、限售、限贷并称为楼市“四限”。

　　据统计，自去年底推出“限房价、竞地价”地块以来，北京土地市场上总共成交了45宗“限房价、竞地价”地块。目前，北京已经成交和正在挂出的所有商品住宅地块均已全面实施了“限房价、竞地价”的出让方式。所以，除了共有产权住房，未来北京上市的商品房将主要是限价房。

　　北京最近要上市的这两项限价房比周边商品房便宜多少呢？

　　这两项限价房均位于北京房山区，周边在售的新房房价在5.5万元左右，深圳小产权房，但这两项限价房按照当时规定，销售均价不得高于每平方米38994元，最高销售单价不得超过每平方米40944元。

　　假设购买一套89平方米的小三居，购房总价大约为350万元。购房者能节省约百万元的购房款；如果是首次买房，只需支付40%的首付，即140万元。此外，为了满足广大刚需族最基本的居住需求，北京限价房项目规定70%的部分必须要建设90平方米以内的中小户型。

　　与共有产权住房不同，北京限价房的产权完全属于个人，符合北京限购政策的个人都能申请限价房。

　　迎接限价房时代

　　七年前，“限房价竞地价”项目长阳国际城的开盘将房山区域的房价竞争引入白热化的阶段。七年后，又是房山，旭辉城与金樾和著两个限价房项目即将取得预售证，正式准备入市。

　　旭辉城与金樾和著这两个即将入市的限价房项目，均位于北京市房山良乡区域。中国网地产从国土局官网上了解到，这两项目在土地出让时，已经限定商品住房销售均价不超过每平米38994元，且最高销售单价不得超过每平米40944元。以一套75平方米的两居户型来计算，购房总价约300万，首次购房，按最低首付40%来计算，需要120万。而据中国网地产了解到，目前旭辉城和金樾和著周边其他在售项目的价格，要比这两个项目的价格高出近20%。

　　除了“限房价”外，很多宗土地在出让的同时限定了“7090”政策，这也令开发商未来做顶豪产品的可能性大大降低，更多的是站在居住者的角度，去做一种实用的房子。据了解，此次即将入市的房山两项目的户型中，绝大多数是中小户型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的两居，只有10%是112㎡的三居。

　　按照两年左右的建设周期来计算，未来两年，北京商品房市场上，除了共有产权住房，上市的绝大多数都将是这类“限房价”的产品，“7090”的出让政策，决定了这批房源上市后，市面上所供应的户型，将与2017年以中大户型为主的住宅供应特征相反。亚豪机构郭毅表示，随着土地出让环节便已限定“7090”户型产品的商品房大量上市，新房市场的供应结构也将因此发生逆转，中小户型再度成为市场主力，而大户型的高端改善产品则因后续供给乏力，稀缺性特点不断强化，市场需求也将逐步回暖。