《梁子兵法》将决定战争胜负的第一要素界定为「庙算」，指的是先对战事进行预判。它不是具体的兵刃的交锋，却直接关系到战争的最终成败。

近日，保利发展控股战略研究院发布了《保利2020年房地产行业白皮书》（以下简称“白皮书”） ，这是保利连续第4年发布行业白皮书。

《白皮书》是央企保利对行业的重要输出，也是头部房企的前瞻性思考和担当。

通过深度研究行业逻辑和趋势，在保利周期论的分析框架下，保利在过去几年较准确地判断了地产行业的诸多未来走势。比如说：

2017年预言“房地产正处于总量峰值时代”；

2018年提出“房地产窄幅箱体运动是趋势”；

年勾勒出了“总体是个调整年”和“核心城市更加集聚”等。

从实际情况来看，近三年全国商品房销售规模分别为13.4万亿、15.0万亿、15.9万亿，保持历史峰值；连续两年百城一手住宅价格环比低于0.5%，波动收窄。房地产行业的整体运行情况与保利之前的预判大体趋同。

作为行业发展的重要参考，在今天行业形势更加复杂的背景下，我们从保利的几份《白皮书》中来抽丝剥茧，剖析“保利周期论”下房地产行业的变与不变。

变中求不变，是为了探求变的本质，在战略上预测未来；不变中求变，是为了沿着不变的逻辑，在战术上把握变的机遇。

三大重要新变化

变化一：人口流动呈现多维极化格局
保利的研究团队分析了全国337个城市、14亿人口、横跨20年的数据后，发现了人口流动呈现出了一些新特征：从迁移特征来看：“乡城”城镇化高位放缓，“城城”流动加速并存，独立迁徙变为举家迁徙。从迁移方向而言：呈现多维极化格局，跨省远赴东部与省内就近集聚并存；东部沿海与中西部明星引力同在；单核虹吸力与都市圈外溢力均有。

当下的我们正处于一个人口大流动的时代，人口流动带动的是产业布局的变化，产业布局变化又将继续巩固人口的变化格局。这也就不难理解为什么各个城市要拼了命的抢人。
变化二：城市格局将呈现出“齐夫法则”
保利认为，中国未来城市格局将呈现出齐夫法则。这是保利在重新梳理了中国337个城市的人口，并分析了大部分发达国家的城市体系演变路径后的新推断。所谓齐夫法则是指，一个国家最大的城市的人口，等于第二大城市人口的两倍，等于第3大城市人口的三倍，等于第四大城市人口的4倍，等于第5大城市人口的5倍……

是什么因素导致了新特征的出现？保利也给出了解释：房地产周期被拉长的原因，很大程度是由于“土地供给矛盾未能缓解”和“城市调控大分化”所引起的，土地供给矛盾未能缓解，直接导致土地库存周期加长。

三个"没变"的判断

第一，维持基本面（人口、经济、产业等）是支撑房地产发展的根本因素的观点。
保利在已经发布的几份白皮书中，都始终维持着基本面决定房地产发展的判断。保利认为，，房地产是基本面的投射。人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产的根本因素，城市生命周期就是房地产生命周期。判断城市发展的潜力，保利认为关键在于研判人口趋势，其逻辑链条是：人随产业走，产业决定城市兴衰，产业兴则城市兴，产业聚则人口聚。

第二，政府对楼市的深度调控不会发生变化。保利认为，政府对楼市调控介入之深，调控工具之多，反映了政府对房地产的重视程度之高。2020年，这种高强度的调控政策会依然存在。这与保利在过去几份白皮书中的判断基本一致。2020 年央行首次提出建立“房地产金融长效管理机制”，保利认为这昭示房地产调控已进入全链条、精细化、灵敏化的新阶段。
对于新的调控形势，保利认为，中期而言，宏观面持续承压，政策层面变动空间不大。“房住不炒+因城施策+三稳”将构成稳固新常态。“长效管理调控机制”强调常态化、主动化、双向化：一是将长期稳定，小幅调整；二是“管理”一词体现政府出手的主动性，更敏捷、更频繁，着重预期管理；三是双向皆为选项，相机决策，遇热收紧，遇冷稍松。
第三，人口向核心城市聚集的判断没发生变化。
区域经济学“增长极理论”认为：区域经济最初由一个或数个“增长中心”率先发展，以带动整个区域的经济发展。“举全省之力建设省会城市”，将大幅增加省会城市的产业投资、公共设施投入。