规模与风控绝不是截然对立的，当地产行业进入大浪淘沙的阶段，粗放经营可能才是最大的风险。

文/观察者

碧桂园、恒大、万科，去年地产行业的TOP3，都先后公布了自己的年财报。

最后出场的是碧桂园——3月27日，碧桂园发布了年全年业绩报告，财报显示，年碧桂园实现权益合同销售额5522亿元，同比增长10%，销售面积6237万平方米，同比增长15.2%。

没错，从销售面积来看，已经连续两年成为行业龙头的碧桂园，再次坐上了年房企TOP榜的头把交椅。而碧桂园公布的销售成绩，还不是全口径数据，而是采用了并不占优、但更加能够反映企业真实经营状况的“权益口径”。

从2017年到年，国内地产行业发展的阻力明显是越来越大的，碧桂园作为2017年到年的行业TOP1，对行业变化的感知也不会逊于任何房企。换句话说，按照正常的逻辑，在年成为行业龙头，这个行业龙头的含金量，是远比之前更高的。

事实上，碧桂园年不俗的规模增长，已经是有意控速的结果，而控速、提质，也确实让各种业绩指标和风控指标都更加均衡，同时也凸显出碧桂园更加注重长线回报的发展思路。

过去一年，碧桂园的营收和增长都是双位数、2字头的——财报显示，年碧桂园全年营收4859.1亿元，同比增长28.2％，集团净利润612亿，同比增长26%。这里需要注意的是，年报会上，碧桂园总裁莫斌透露，年碧桂园研发费用19.7亿元，如果把这部分“投入未来”的研发费用加到利润里，碧桂园年的利润增幅可能达到30%左右，也就是比应收增幅还要更高一些。

而事实上，碧桂园明显比过去任何时候都更注重长期投入，其年的研发费用，同比增长幅度高达70%。2018年7月，碧桂园启动了博智林机器人项目，同时销售业绩的统计统一为“权益口径”，拥有长线思维能够让一家企业变得更加务实，在这里得到了印证。另一个备受关注的细节则说明，碧桂园完全有这种底气——在行业内，稳定的高分红一直都是碧桂园的辨识度，而碧桂园年的分红金额也高达124亿。

注重风控，也是碧桂园在行业内的辨识度。广为业界所知的是，自2007年上市以来，碧桂园一直将净借贷比率保持在70%的红线以下。而年财报显示，碧桂园净借贷比率仅为46.3%，这个数字，较2018年相比又下降3.3个百分点。

净借贷比是一个重要的风控指标，而如果“以点带面”看碧桂园年的风控表现，我们会发现：年继续压降的净借贷比，在当下只是碧桂园顺应行业形势、严守风控关的一个代表性体现。

年，碧桂园的现金流状况达到了历史最好水平，用来覆盖短期负债也是绰绰有余。截至年末，碧桂园1163亿的一年到期短期有息债务，远低于2683.5亿的可动用现金余额，覆盖比例达到2.3倍。从负债结构来看，一年以内需要偿还的短期有息债务，在碧桂园的总有息负债中的占比仅为31%。事实上，即便有充沛的现金流、合理的负债结构做后盾，碧桂园的净负债率也远远低于Top30房企的平均水平。

在地产行业逆风而行的大形势下，碧桂园年对于风控与增长极为均衡的把控，对于行业是有启示意义的：规模与风控绝不是截然对立的，当地产行业进入大浪淘沙的阶段，粗放经营可能才是最大的风险。

在粗放经营的思路之下，规模增长与盈利能力的提升，未来将是很难兼得的。而作为经营质量提升的一个重要指标，碧桂园年的权益销售回款率高达96%。高质量经营之下的碧桂园，还创造了一项更加傲人的盈利指标，年，碧桂园的净资产收益率也高居行业首位，达到30%，这与行业第一的销售规模极为匹配。

碧桂园持续看好城镇化的前景，这是众所周知的，但碧桂园实际上也在因时而变——在依靠丰厚的未转结收入锁定未来业绩的同时，碧桂园的项目储备也变得更加广泛和均衡。碧桂园总裁莫斌提到，截至年末，碧桂园不含增值税的已售未结转收入达7158亿元，这在很大程度上确保了未来两三年时间内的稳增长。而在项目储备方面，截至年底，碧桂园项目遍布全国、拥有的权益可售资源约为24181亿元，，其中73%的权益货值位于中国五大城市群。

地产行业的大浪淘沙，并不完全是坏消息，这意味着更有质量的城镇化——未来城镇化空间的收窄必然会带来地产行业的优胜劣汰，但碧桂园这样的头部房企依然可以创造出可观的空间，头部房企更高的参与度，必然会让未来的城镇化更有效率。