深圳小产权房网深圳小产权房网

法拍房的风险和机会在哪里,如何规避法拍房的风险?

一个月前,我发表了《刚刚,京东商城成交一套法拍房,投资机会是这样的》的观点,给出了法拍房的投资风险和机会。我们来看看这套法拍房的成交经过。

京东商城成交的这套法拍房,位置在北京市朝阳区磨房北里,经过11名竞拍人61轮竞拍,最终以338.2万成交。

图,京东拍卖评估价成交价

来看看这套房的基本情况,市场价395万,起拍价253万,成交价338.2万,买受人拿着法院的成交确认书就可以到朝阳区房管局办理新的房本。

图,成交确认书

起拍价七成,成交价8.5成,新的买受人立刻就可以办理房本,市场价就是395万,相当买受人躺赚15%,这就是法拍房的投资机会。

不是法拍房有风险吗,万一屋里有人,新的房主住不进去,怎么办。

既然这么多人来竞拍,甚至说是疯抢,这些人难道不知道这个风险吗?

肯定知道,确切的的说,正是知道了这个风险,这些人才过来买法拍房,因为这个15%的差价就是法拍房的投资机会。

图,法院公告房屋情况

如果有人占房,拍卖公告就会显示,在租赁一览中显示出租情况,比如上面这套房的公告说明中租赁栏是空白的,说明没有租赁,,所以这套房会85成成交。

那么,如果租赁栏标明有租赁,那么就说明有法院认可的租户不能腾空,这时拍卖结果就不会85成成交了,很可能就是底价7成成交,甚至更低。

比如,我本人春节前刚改下来的门头沟惠民小区,评估价250万,成交价是七成173万,原因就是有租户租期到2034年。

现在,我的新房本办下来了,相当所有权权力已经确认,剩下如何处置使用权权力。

租户租期到2034年,但是经过协商每月给我4000元租金,还配合我卖房或者抵押,虽然使用权不是我自己住,但是配合我给我租金,这样不是更好。

现实中,法拍房为什么能够打七折甚至更低,原因就是法拍房有可能里面有租户不能迁走,也就是房本所有权可以很容易过户给买房人,但是实际居住的使用权可能有争议。

原来,大家买房子,都是房主把租户违约赶走,然后卖给新的房主,然后新的房主买完以后,再找新的租户,相当这趟房子空了一年租金,让新老房主共同承担。现在,可以带租约转手,租金可以结算到过户的时候,这时买卖双方都多挣了租金,何乐不为呐。

所以,我非常感谢那些法拍房里面的租户,如果没有你们,如何让我买到七折的房子。

现在的问题来了,你更愿意买不打折的二手房,还是买85折的没有租约的法拍房,还是更愿意7折的带租约的法拍房。

相信多数人会选择法拍房,因为法拍房买到就可以过户,过完户随时可以卖出,比如干净的法拍房就是85折买到,加上过户税费平均1.5%,马上按照市场价格卖掉,也有13%的收益。

法拍房的投资机会,原因就是很多人不知道这里面的投资机会,一旦所有人都知道了,自然这个投资机会就会填平。

很多人明明知道法拍房比二手房便宜很多,但是不敢买,只能多花20%的钱,愿意多花20%的原因就是放心踏实。相当用20%的房款买了一份保险。类似0元置业团队推出的下跌保险服务。

有没有法拍房,也能类似下跌保险一样的服务,让投资者安心投资,把潜在的风险让别人去承担。

经过我们设计,无忧法拍房服务来了,共同捕捉法拍房的投资机会。

无忧法拍房是这样设计的,投资人跟专业机构共同参加拍卖双方感兴趣的房产,投资人用自己的购房指标出资购买,专业机构出资过户费,把该房产过户到投资人的名下,然后每月机构给投资人固定利息0.5%(相当年化6%)相当投资人有了保底收益。收拾清理出租房间都由机构来做,房本是投资人拿着,配合机构办理手续就行。出售权归机构,一旦有合适机会,机构找到买家,投资人配合过户,双方按照净盈利四六分配收益,投资人因为有保底拿四成,机构承担风险拿到六成。

比如上面磨房北里的房子,市场价395万,成交价338.2万,投资人出资338.2万,机构承担5万左右过户费,房本作在投资人名下,投资人每月拿到固定利息1.691万元。机构在半年后以395万元卖掉,那么净收益就是395万338.2万5万过户费1.691万*6=41.654万净利润。投资人分配41.654*40%=16.6616万元,机构分配24.9924万元,对于投资者来讲半年的收益是4.926%,年化将近10%。

当然,如果房价上涨了,双方的收益都提高了,如果房价下跌了,那么投资者的保底收益就是年化6%。

如果投资者觉得自己有把握,也可以自己单独拍走这套房子,那么收益都是自己的,当然风险也是投资者自己承担。

那么,投资者有没有风险,当然有,如果房价暴跌,比如这套房子300万卖不出去,那么这个时候机构也可能放弃,相当机构赔了过户费和前期的垫付每月0.5%的垫付利息,而投资者白赚了机构的过户费和垫付利息,但是房子还是投资者的。

至于使用权,由于机构承担清理收拾打理房屋,所以如果出租的收益就属于机构,当然如果机构最终放弃支付利息,那么房间的使用权就归还投资人,如果机构一直支付利息,那么租金收益就一直属于机构。

这个无忧法拍房模式,就是0元置业团队一直提出的各取所需的交换方案。投资者是保底加浮动收益,机构是高风险高杠杆收益。当然我们还在不断更正方案中,希望用更公正公平的方案来实现这一全新的法拍房新交易模式。