自我国住房商品化以来，至今已经历时20年。二十年来，我国房地产市场蓬勃发展。但是由于管理制度的原因，我国的房产体系也十分复杂。商品房、房改房、保障房、军产房、小产权房等等，纷繁的名目让那些对房地产市场不怎么了解的人如坠五里雾中。那么，我国到底都有哪些形式的房产？各种不同形式的房产都是指的哪些房子？这些不同形式的房子有哪些不同？我国的房地产市场到底有一个怎么样的产品体系？

本文详细分析了这些不同形式的房产，梳理出了一个比较详细的中国房地产市场产品图谱。

一、透视中国城市住房供应体系：我们身边的四大类住房

厘清中国有多少住房首先要搞清中国的住房供应体系。中国特色的住房供应体系呈现典型的城乡二元结构，农村多为宅基地自建房，城镇则以商品房为主，两条线并存。过去大部分人住在农村，但随着城镇化率的不断提升，中国未来的住房体系一定是以城镇住房为主，平时我们所说的房价也主要指城镇住房，因此本文将以城镇住房作为研究标的。

接下来就让我们梳理一下现有城镇住房供应体系，搞清楚城镇住房的各种类型。经过多轮市场化改革，除了历史遗留的已购公房，我国基本确立了以商品房为主、保障性住房为辅的城镇住房供应制度，还有不太合法、屡禁不止的小产权房作为补充。

目前这套城镇住房供应体系源自1994年的城镇住房制度改革。1994年之前，城镇住房主要是计划分配的公房，也就是我们常说的福利分房。公房主要由政府、企业、军队兴建，私房极少，基本被取消。福利分房产生了很多问题。1985年国家对城镇住房调查结果显示，人均住房面积仅2-4平方米，远远不能满足人民的居住需求。1994年房改之后，城镇住房体系进入新时代，经过二十多年的发展，逐步形成了已购公房、商品房、保障房和小产权房四大类并存的格局。

第一类是已购公房。房改之前的存量住房，也就是单位分配的公房参加房改逐渐商品化，职工通过工龄折算，按照成本价或者标准价购买已建公房，根据建设主体可分为央产房、军产房、房改房等，现统称为已购公房。

第二类是商品房。商品房是目前增量住房的主要形式，也是大部分市场化置业者的首选。优势在于产权清晰完整可进行市场化自由交易，相对规范，而且种类丰富可满足各类收入家庭居住需求。既有针对中等收入家庭的普通商品住房，也有面向高收入家庭的别墅、中高收入家庭的高级公寓等非普通商品住房。具体可从容积率、建筑面积、成交价格三方面进行区分，普通商品住房的容积率在1.0（含）以上、建筑面积在140平方米（含）以下、实际成交价格不超过最高限，原则上低于所在区域平均交易价格的1.2倍。

第三类是保障房。保障房是与商品房相对的概念，采用半市场化或非完全市场化运作，以社会公共服务属性为主同时兼顾商品属性，主要是为了满足基本住房需求，而不是交易流通。自1994年国家提出建立具有社会保障性质的住房体系，采取出售和租赁的方式向中低收入家庭提供住房，我国保障性住房种类不断扩充，逐渐丰富。由最初的廉租房、经济适用房两种逐渐扩展为廉租房、公租房、政策性租赁住房、经济适用房、限价房、共有产权房、棚改房等多种类型，在限价格、限对象、限标准共性上有着不同的定位和特点。

第四类是小产权房。中国城镇住房体系下的一种畸形产物，历来就有，但并不是明确的法律概念，是实践中一种约定俗成的叫法。本质是无产权的违法建筑，违反土地管理、城乡规划等相关政策，在农村集体土地上建设，非法出售给城镇居民。常见的有以下三种表现形式：一是原住民筹资自建；二是村集体组织统建；三是开发商未经报批擅自建设。小产权房既无土地使用证，土地使用权归集体所有，未缴纳土地出让金等费用；又无预售许可证，无法交易流通，仅有部分具有乡政府或者村委会颁发的绿本产权证，不如国家房管部门颁发的红本产权证那样产权清晰，无法办理合同备案和银行按揭贷款，使得交易受限，市场化程度较低。即使有此不足，有关部门也明确规定建设、买卖小产权房属于违法行为，严令禁止，但由于商品房价格持续大幅攀升、保障性住房供给严重滞后，小产权房凭借其价格优势(通常售价为同等条件商品房售价的30%-50%)，成为不少购房者退而求其次的重要选择。即使在中国城市化水平最高的城市深圳，大约一半的建筑面积是小产权房，超过一半的人口居住在小产权房内。

但是，小产权房的产生和发展有深刻的制度原因和社会需求，这也是小产权房多年来屡禁不止反而规模越来越大的原因。小产权房不符合政策，其大量存在并在事实上成为我国房地产体系的一个重要组成部分也是不争的事实。以后到底该如何处理小产权，如何制定正确的关于小产权房的政策，从而在国家和人民利益之间取得平衡，这考验着大家的智慧。