通俗点解释就是，国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括 70 年产权、50 年产权、40 年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。

" 小产权房 " 的性质有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买 ; 另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。最后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。

小产权房与大产权房的区别

一、小产权房

1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。

2、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。

3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。

二、大产权房

1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

3、大产权房的用地是由国家 ( 也就是当地政府 ) 划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。

买小产权房会具备一定的风险

1、缺少 " 五证 "

" 五证 " 即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有 " 五证 " 是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。

2、拆迁难补偿

除了不能办理房产证外，那些 " 便宜房 " 实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证

房屋质量没人监督，2018年小产权房新政策，一些开发商为赚钱会偷工减料，小产权害了南岭村，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4、小产权房不能抵押或者上市转卖

由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。

5、小产权房不能抵押贷款

小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。

大产权房存缩水风险

房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是私人财产，购房者享有所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。

房屋产权的年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长 ( 一般从拿地到交房入住需要 25 年甚至更久 ) ，因此购房者到手的产权一般会缩水几年，一般 70 年产权的房子实际使用年限也就 60 多年，一些 50 年、40 年产权的房子使用年限更短。