放开三个孩子如何影响房子的户型结构？买房要了解新趋势

七普数据刚刚宣布老龄化社会的到来，应对政策应运而生:放开三个孩子。

514月31日，中共中央政治局召开会议，听取十四五期间积极应对人口老龄化的重大政策措施报告，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。

会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妇生三个孩子的政策和配套支持措施，有利于改善人口结构，实施积极应对人口老龄化的国家战略，保持人力资源禀赋优势。

放开生育政策，扩大家庭人口，反映在与中国生活密切相关的家上，意味着更大的房子和更多的房间，以及改善需求的增加。

过去，主流的家庭结构是‘一家三口’，国金证券分析师赵旭成本效益的选择。家庭成员的增加将产生对125平方米以上中大型住宅的新需求。国金证券分析师赵旭翔提出。

一些受访者还告诉《中国商业新闻》，从住房需求出发，以家庭为单位的生活场景确实会受到家庭数量受到家庭数量变化的影响。大型住宅产品将更符合四五口之家对生活空间的需求；同时，预计随着家庭单位人口的增长，每个家庭对合理存储空间、客厅等区空间的需求将进一步增加。

然而，政策的出台意味着一对夫妇可以开始生三个孩子，但每个家庭的选择和需求预计需要一段时间才能逐渐出现。华东房地产企业的一位人士说。

45房将成为刚性需求

三个孩子放开了，四个房间还够住吗？看看五房户型吧？！”

当三孩生育政策铺天盖地时，南京某购房交流群有购房助手，迅速发布了五房推广文案。

虽然上述文案引起了一些嘲讽，但这种户型可能会成为三孩时代流行的户型设计。

一位熟悉房地产企业产品的资深分析师告诉《中国商业新闻》，四房和五房可能是未来三个孩子的刚性需求。

分析师认为，三个孩子必须由保姆或父母带来，四个房间就足够了。但老年人只能在孩子小的时候有一个房间，或者两个同性的孩子小的时候有一个房间，孩子长大后仍然需要一个房间，四个房间只是需要的。带保姆房间的四个房间，或4 1个房间，是一个很好的奖励项目。

加1的房间可以是独立的房间，比如书房，面积小；也可以是后期可以改成小卧室的开放空间。比如横厅后期可以隔开一间卧室；公寓类型可以改变，四室后期改客小产权房改产权补多少钱变成五室。 她进一步分析了2020年发布的一家房地产企业X空间设计的第七代产品就是一个例子。

除了房间的数量，具体的空间设置也需要一些变化。浙江100亿房地产企业的产品规划师以过去两个孩子时代的变化为例。当两个孩子还小的时候，客厅、厨房等公共空间需要更大，这可以增加家庭互相陪伴的时间；同时，客人厨房是一体的LDK设计，即让客厅、餐厅、厨房共处在开放空间，方便老人在做家务的同时照顾孩子。

随着孩子们的成长，对公共交流空间的需求可能会减少，对独立空间和空间舒适度的要求也会增加。上述房地产企业的政策人士说。

从面积上看，过去住房强调70/90政策，即90平方米的房屋类型需要占社区房地产的70%，但如果是三孩家庭，这样的房屋类型显然太小了。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前，1

诸葛找房数据中心分析师王小强也认为，预计后期土拍政策将逐步接近大户型，70/90政策可能成为过去。

不只是房间内部，社区空间作为“家的延伸”，其在儿童成长过程中扮演着重要的角色，成为购房者考量的因素。由此，营造儿童社区的成长氛围成为房企社区配套不可缺少的重要一环，打造优质儿童社区也成为产品设计的焦点之一。

父母会帮助照顾孩子，所以事实上，在社区建设方面，除了孩子，老年人也有社会需求。上述政策制定者提出。

二线城市或受益最大

如果支持生育政策能够真正提高生育意愿，就会加速家庭裂变，显著改善住房需求，从而使中国房地产市场迎来第二曲线。贝壳研究所首席市场分析师徐晓乐认为，这种转变从独生子女政策到二孩政策已经得到了案例支持。

2016元旦以来，中国开始实施全面的二孩政策。数据显示，在全面二孩政策实施的第一年，即2016年，全国人口达到1786万，因为产权小，达到近年来的高峰；2019年，二胎及以上儿童占出生人口59.5％。

二孩家庭的增多导致了住宅市场产品结构的巨大变化。

多一个孩子意味着替代需求。根据克而瑞2020年1月发布的调查报告，70后和80后40%的家庭因为二胎需要换房。

更换的目的之一是有更多的房间。在过去，三口之家的刚性需求是两个房间类型，很难满足两个孩子家庭的需求。此外，老年人帮助照顾孩子更为常见，家庭数量的增加导致了房间数量的增加：一个老年人、一个父母、两个孩子或一个房间的三个或四个房间类型将成为刚性需求的主流，交易比例将继续上升。

克而瑞数据显示，从2019年住宅市场产品结构来看，主要购房需求已由二、三房向三、四房转变，三、四房交易比例从2016年不到50%增加到60%左右。

值得一提的是，在一线城市和许多二线城市，更换面积较大的房屋往往会给资本带来更大的压力。因此，在有限的区域内规划更多的空间也将成为产品设计的一个方向。

可行性研究智库分析师李尧认为，未来可以三改四的户型可能会更受欢迎，如何在同一空间内做出更大的实用面积将成为房地产企业面临的新挑战。

这一趋势近年来也出现了。易居企业集团CEO回顾2019年的行业表现，丁祖昱曾提到，2019年三房四房的面积正在缩小。

克而瑞对43个城市进行了重点监测2010-2019根据商品房各区段的交易情况，2019年，120平方米以上三房、140平方米以上四房的交易比例逐年下降，平均面积继续呈现小型化趋势。

事实上，在上海等城市，小三房也是目前比较流行的户型。现在很多房企业的产品都是多户型的，即使面积很小。华北一家房地产企业告诉记者，产品是结合客户需求的。

据一家TOP15根据2020年强房企客户需求调查报告，客户需求户型以三房为主，占比较大52％，二是四房，占比32％；结合面积，80-100刚需平方米的客户基本选择了三房。

浙江省一家1000亿房地产企业的人士告诉记者：我们仍然关注生活的实用性，在预算可控的前提下，最大限度地利用生活空间。

事实上，一些受访者提到，由于总房价的高压，一线城市三个孩子的生育意愿可能不是很强。

徐晓乐认为，三孩政策最大的受益城市是二线城市，基础设施和生活环境良好。未来，在一线城市人口回流和三四线城市人口转移的趋势下，二线城市有望超过一线城市。

也有很多受访者对这项政策持保守态度，未来的效果取决于后续配套政策能否提供足够的保障。

中指研究院指数事业部研究副主任陈文静表示，三孩生育政策的出台是我国应对人口老龄化和儿童减少的重要措施，也将在一定程度上推动新人口的阶段性增长。然而，新数量仍然依赖于支持政策的支持，全面支持儿童教育、住房和税收可能有效提高适龄人群的生育意愿。

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