20102000年9月30日深夜，深圳发布紧急限购令。东莞楼市突如一夜春风，深圳客大入侵的身影留在临深、松湖、城区、东北等洼地。

现在，近两五年过去了。东莞的房价也从当时的8000出头飙升到每平方米3万多元。曾经的房价萧条现在已经逐渐被填补。三字头新房在临深地区、松湖地区、城市地区等三大热门地区非常普遍。

仔细分析不难发现，除了区位优势外，良好的政策和规划是直接影响购房者投资房地产的关键因素。但事实上，在当前高房价下，买家除了考虑上述因素外，还需要综合房价，才能买到一套好房子。

那么，东莞未来五年还有哪些地方值得投资房地产呢？哪些地区升值空间大？

它能在相对较短的时间内获得相当大的收入吗？基于这些问题，我们可以从价值萧条、良好的规划和产业模式的角度进行深入的分析。

现在价格低迷，未来价值高地

现在说到价值萧条，大多数人都在想水乡和沿海地区。为什么？原因很简单。过去，当我们提到水乡时，我们会想到香蕉、甘蔗和其他农业经济。现在说到水乡，它将与新城联系起来。自今年年初以来，水乡新城地区作为东莞与湾区对接的三大战略平台之一，被赋予了新的定位，帮助东莞抓住湾区建设的机遇。毫无疑问，其发展潜力。

水乡新城能否承担重担，成功反击？正如东莞市委副书记、市长肖亚飞所说，一旦实施湾区战略，东莞的内外交通将大大改善。在过去，交通不便的地方会很方便。换句话说，过去水乡交通不便的尴尬局面将得到全面改善。水乡具有位于粤港澳大湾区黄金腹地的区域优势和水乡环境的改造，具有发展高端商务、休闲、旅游标志区的潜力。

目前，水乡新城地区的房价仍处于萧条。记者检查了水乡新城地区新房价格，发现平均价格在1.7万元/平方米到1.910000元/平方米左右。然而，随着水乡新城地区的日益普及，许多购房者开始涌入该地区购买房地产。从2019年10月东莞中原战略研究中心发布的东莞房地产（住宅）网上签约套数排行榜可以看出，马涌一房地产以96套交易排名第五。可以看出，水乡的区域价值已经开始被挖掘，发展势头也非常迅速。

滨海地区的表现更为明显。同样，去年10月，在东莞房地产（住宅）网上签约数量排行榜上，滨海地区共有四处房地产排名前十，其中沙田三处。滨海湾地区房地产市场如此受欢迎的原因与良好的规划密切相关。2019年4月2日，南沙大桥正式通车。位于南沙大桥终点的沙田镇形成了东接惠州、西接佛山、北至广州、南至深圳、香港的外部布局。受此影响，沙田房地产市场也迎来了春天。然而，房地产市场的持续热度需要持续的良好规划刺激。因此，广州和深圳城市轨道即将通车，但也给沙田房地产市场带来了火灾，使沙田和滨海地区成为东莞房地产市场的热点地区。我相信，在广州和深圳城市轨道通车后，沙田的房价上涨将更加明显。

但事实上，除了水乡地区和滨海地区外，位于东莞市地区的高步也被严重低估了。早在2010年以前，当高步镇周围的几个城镇和街道建造商品房时，高步镇几乎没有房地产项目。2011年5月，东江梨川大桥开工建设，全长约2.3公里立交桥将大大缩短与城市的距离。从一条河的高步到东莞城区和东城区，不需要绕过万江走高步桥，也不需要绕过世杰走大王洲桥，可以节省15到20分钟的车程。此时，高步汶上搬迁房屋属于哪个小产权镇的房地产项目开始增加。

但这只是从空间上缩短了与城市的距离。直到2017年，高步被划入城市地区，正式成为城市地区的一员，其地位才大幅上升。对于东莞市中心城市居民来说，高步的心理距离也立即缩短。此时，高步就像2012年的广州南沙一样。那一年，南沙被提升为国家新区，房价上涨至1万元；2015年，南沙被批准为广东自由贸易区，房价已跃升至1.5万/平；2019年，粤港澳大湾区到来，南沙作为大湾区的海上门户，平均房价直达2.5万/平。

目前，高步受划分积极影响，房价正在上涨，房地产市场也在迅速复苏。以万科第五城为例，万科第五城自2018年开业以来，以万科品牌影响力、项目区位优势和价格优势吸引了许多城市需要的房地产群体。2019年1月，它也成为东莞住宅网络的签约和销售冠军。不仅如此，随着高步规划的逐步实现，高步的价值将进一步突出。

即 区热度持续上升

除了良好的区域规划外，交通规划也是市民在房地产过程中特别关注的因素。但大多数交通规划的时间线都太长了，市民很容易对此失去信心。因此，可以在短时间内实现的交通规划可以真正吸引房地产开发商。

原定于2019年11月1日开通的广东东莞深城铁路引起了大家的胃口。据报道，广东东莞深城际线作为珠江三角洲城际线的主轴，连接广州深圳的第一条城际铁路，共有15个车站（10个高架站，5个地下站）。其中，东莞拥有中堂站、望牛墩站、东莞西站、洪梅站、东莞港站、厚街站、虎门北站、虎门东站、长安西站、长安站10个车站。可以看出，广东东莞深城际开通后，对水乡新城区和沿海地区的影响最大。广东东莞深城际东莞段沿线的房地产也将首先受益。

正如前面所说，由于良好的规划，水乡新城和滨海湾地区的房地产市场迅速回升。未来，再加上广莞深城轨道的交通优势，其潜力不言而喻。因此，许多品牌房地产企业对这两个地区持乐观态度，并增加了布局。今年8月和9月，万科压力雄厚，大力赢得了麻涌两个优质商业住宅，进一步了解了水乡新城地区房地产市场的发展势头。

近年来，随着南沙、前海等自贸区的上市，越来越多的人对粤港澳大湾区的规划以及虎门二桥和滨海湾新区的建设持乐观态度。

此外，穗深城轨在滨海地区还设有四个站点，为已经非常繁荣的房地产市场增添了一把火。以虎门为例，虎门土地开发强度高，储备可建设用地紧张，土地市场供不应求。去年7月，虎门地价纪录在一天内两次刷新，商住地可售楼面价已达2万/㎡。自穗深城际开通消息传开以来，虎门房价和住宅成交量也呈上升趋势，洋房

逐步实施重大项目，增强宜居吸引力

而还有一个影响购房者投资置业的“隐形”因素，就是产业。前段时间东莞国际商务区招商交流会举行，就吸引了众多关注的目光。但其实东莞的招东莞小产权变大产权要补交多少钱商活动，近年来可以说是一波接一波。2019年，东莞先后组织筹办了“湾区都市、品质东莞”产业招商会议及投资促进交流会、莞港现代服务业对接交流会等大型活动，并借助“中国（东莞）—美国企业投资合作对接会”、第十一届加博会等活动，参与了10多场招商宣传推介，向国内知名企业宣传推介东莞投资环境。

在多种措施的推动下，自去年下半年以来签署的大型项目正逐渐进入退市和建设的新阶段。在大型项目着陆的地区，滨海湾新区备受关注。去年9月，东莞市在滨海湾新区举行了第三批推进粤港澳大湾区建设的重大项目集中开工活动和滨海湾新区紫光、欧菲、正中重大项目开工仪式。巨无霸项目紫光芯云工业城(一期)总投资621亿元，占本次集中开工总投资的一半以上。可见，滨海湾新区蓝图正逐渐成为美好现实，未来发展潜力不可估量。

当然，除了滨海地区，水乡新城地区作为一颗新星，正在通过动能转换实现曲线追赶，该地区经济逐渐赶上城市经济地图，成为东莞新的活力区。根据2019年东莞市政府的工作报告，水乡新城地区的总生产增长速度快于该市0.3个百分点。