“国五条”细则出台引发强烈反响 本报记者为您解开9大疑惑<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

政策落地前仍按1%征个税

6成网民认为二手房按利差征税“杀伤力”最大 近5成网民仍看涨房价

前日，楼市调控“国五条”细则正式出台后，其中关于卖房征收个人所得税，“应依法严格按转让所得的20%计征”的规定引发了不少市民的疑惑，究竟应按房价前后价格的差额征收还是按卖房价格全额征收？对

另一方面，记者从负责二手房交易递件过户的多家本地按揭公司了解到，截至目前，仍然未收到地税部门如何执行新政的消息，二手房交易完税时，暂时还可按核定征收1%的方式征收个人所得税。不少中介公司也紧急通知买卖双方，趁着这段政策落地之前的空窗期，加快递件过户。

问题1 ：卖房所得指全额还是差额？

答：指差额即增值部分

市民陆先生前晚看到“国五条”细则后，非常担心这意味着按全额征收个人所得税。“要按卖房所得的20%征个人所得税，那我卖100万元是不是就要交20万元税呢？”“从相关条文来看，应该是按房屋的增值部分来征收个人所得税，今后不能再核定征收。”汇翰按揭高级业务经理莫静昨日告诉记者，之前在实际操作中，二手房交易有两种方法计收个人所得税，一为据实征收，二为核定征收。

其中，据实征收指按成交价与原购入价差额的20%来征收，也就是国五条所规定的计算方法。比如买家的房产发票显示买入价格为100万元，目前卖出价格为120万元，则需征收120万-100万=20万的20%，即4万元的个税。所谓核定征收，指按房屋实际成交价的1%来征收，也即1.2万元。前者比后者征收税费要多出2.8万元。

问题2 ：按差额征收操作性有多强？

答：评估系统堵住报低价避税

2012年开始，广州市税务部门已启动二手房交易价格评估系统，评估系统能够精确求取任何一幢住宅房屋的基准单位单价。纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易评估值征税，沉重打击了报低价以避税的方式。

莫静告诉记者，“2005年之前的商品房交易许多都没有发票。”不过在2005年之后，房管部门对房屋交易的发票都有留档，如果未来真的要据实征收，买卖双方以找不到发票为由要求核定征收，那么税务部门就可以通过调档的方式来计算差额。

问题3：何时按新政策征税？

答：以地方税务部门通知为准

亿达按揭资深监控专员曾懿怡昨日告诉记者，“我们已经准备帮不少买家抢着递件了，目前还没有收到广州税务部门落实‘国五条’细则的通知。”是否按个税新政策实施，应该以递件时间作为时间点，如果递件时间在地方税务部门落实政策的通知出台前，那么个人所得税还是会按成交价的1%征收。

问题4 ：所有二手房转让都要征20%个税？

答：满5年且是唯一住房可免征

那是否所有二手房在转让时都要按这一新规定缴纳个税呢？业内专家昨日分析，根据相关规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。这一规定也执行至今。而前晚出台的“国五条”细则中就明确，要“按规定应征收的个人所得税”，这里的“按规定”，也就意味着：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

问题5 ：广州限购区域会否扩大？

答：增城从化限购可能性不大

“国五条”细则要求，限购区域应覆盖城市全部行政区域，那么广州的增城和从化是否会纳入限购呢？广州市国土房管局昨日没有就“国五条”细则对记者进行回应。

“之前国家统计局的房价统计数据和广州市国土房管局的房价数据，都没有把这两个县级市纳入统计范围。”满堂红集团战略管理部副经理肖文晓表示，广州2011年制定的房价调控目标，也不包括增城和从化，所以两地纳入限购的可能性不大。

问题6 ：限购政策会否加码？

答：存在这种可能性

“国五条”细则提出，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要进一步从严调整限购措施。有市民就疑惑，广州会否进一步加码限购？

肖文晓认为，这种可能性是存在的。目前，凡在广州市缴纳一年以上的税或社保的非户籍人口或家庭可在本市购买一套住房，这一政策今后可能会加码到要求提供更长时间的纳税或社保证明，而且之前曾经传出的不能通过补缴社保以获得购房资格的政策也可能会成真。

问题7 ：二套房贷何时将收紧？

答：或有3个月观察期

二套房贷收紧最有可能在哪个时间点？合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，中央可能会有3个月的观察期，再决定哪些城市的二套房贷需要收紧，最迟三季度这一政策将在部分城市落地。

问题8 ：公积金贷款政策会否跟进？

答：广州暂无相关通知

按惯例，如果房贷政策调整，公积金贷款政策也会马上跟进。广州公积金业内人士昨日表示，目前还没有收到相关的通知，不过如果广州成为二套房贷收紧的城市，相信公积金方面也会跟进。

问题9 ：交20%个税

答：仍要交营业税契税等税种

“按所得20%征税，是不是就不用收其他税了呢？”有市民提出疑问。莫静表示，个人所得税只是现有二手房交易税种的一部分，营业税、契税等税种仍然需要交纳。

上海：购房者急过户赶缴税

“国五条”细则出台之前，上海楼市对“国五条”总则的反应几乎可以用“淡定”二字来概括；细则出台之后，多位业内人士向记者表示，细则的力度超出此前预期，或将给上海楼市带来震动，起到一定的震慑效果。但其对上海楼市的具体影响，还需等地方细则落地后才能准确判断。

在此轮调控开始之前，尽管受到春节因素影响，上海楼市仍然在2月份创下近4年来同期最佳表现。21世纪不动产上海区域市场研究部最新统计数据显示，2013年2月，上海新建商品住宅成交4370套、54.8万平方米，环比分别回落49%、46%，同比则分别上涨20%、35.9%，该成交总量为近4年同期最好成绩。

在“国五条”细则出台之前，上海二手房市场普遍对“国五条”总则反应冷淡。但这一切在昨日迅速改变，“国五条”细则要求严格按转让所得的20%计征个人所得税，这使得不少购房者急着赶在政策落地前完成过户和缴税。记者在多家中介了解到，一些之前惜售情绪较重的卖家也开始向中介咨询是否需要调价。

后市影响：

买家转战一手房

房价或震荡上行

关于“国五条”对市场的影响，业内人士观点大都相似。经纬行研究中心总监朱欣苑认为，新政无疑对二手房市场有一定冲击，成交量将因此而萎缩，不过由于二手房市场大多数业主不像开发商有回收资金压力，所以二手房价未必会下降。在交易成本上升的前提下，不少二手房买家将转移到一手市场中，从而增加一手市场的需求，增加一手楼外围区域的成交量。

朱欣苑认为，在各地方政府出台落实新政的具体措施之前，楼市整体成交量将会有大幅攀升。“调控着力在调控预期，但边际效用正在下降，相信任志强的人越来越多。”她预期，由于广州楼市目前的购房主力以自住型买家为主，所以今年全年的成交量仍将维持去年水平。另外，全年楼价将呈现震荡上行的走势。

业内专家分析，整体而言，市场肯定会降温。最先受到影响的是住宅成交量，由于地方出细则还有一个过程，3月交易量基本不受影响，但从4月份开始，成交量会受到一定程度的抑制，估计会持续到三季度；如果这几个月成交降温幅度大，则四季度可能有所反弹。而价格变化滞后于成交量，二季度房价仍会小涨，但涨幅有所回落，但下半年个别月份可能出现环比下跌。