小编前几天在深圳市坪山登记处hinet上看到一则消息，对深圳的发展史遗留下来违规建筑物，如果有发展史遗留下来违规建筑物抽样调查备案原件的，也能作为被继承者赠与的财产做登记遗言。冲破了以往对房产遗言登记要得有房产证等权利证明的不合法建筑物才能做遗言登记的限制。所以与否意味著如果有发展史遗留下来备案原件的“小产权房”就能正常展开展开买卖并受法律保护？事情可没大家想的所以简单。特别说明一下，责任编辑提到的“小产房”专指有发展史遗留下来备案回执但无房产证的房屋。

握手楼

一、小产权房登记遗言的法律曾效力依《婚姻法》第七条首款明确规定“公民能依前项明确规定立遗言行政处分个人财产。登记遗言也归属于遗言的一类方式，所以被继承者在立登记遗言时只能行政处分自己名下的不合法财产，若行政处分了别人的财产，依最高人民高等法院关于全面落实《中华人民共和国婚姻法》若干问题的意见绒兰明确规定“遗言人以遗言行政处分了归属于国家、集体或别人大部份的财产，遗言的该些合宪。”所以就归属于合宪。对于只有发展史遗留下来备案原件的小产权房，在行政行政部门未对该房屋作出处理的情况下，该房屋就归属于违规建筑物，对发展史遗留下来违规建筑物的作法有很多种，比如拆毁、开户土地价格及税赋办理手续等。

但，在民事实践的法律条文中，深圳高等法院的一些观点是“所涉的发展史遗留下来违规建筑物，虽没有办理房产相关手续，并未获得房产产权，但已经在所属的街办审核办理了发展史遗留下来违规建筑物备案手续，备案人对该房产具备展开管理工作、采用、投资收益的权利。”也就是说，备案人对备案的发展史遗留下来违规建筑物与否具备大部份权还不确定，但，在没有获得房产证转为不合法建筑物的情况之下，备案人却是对该房屋独享采用、投资收益、管理工作的权利。而被继承者立遗言也是将所独享的这些权益的一类“行政处分”，而并不是行政处分的房屋大部份权。所以，这种登记遗言的法律曾效力，在某种意义上是能获得深圳高等法院的普遍认可，但，一旦产生纷争，与否能获得外省高等法院的普遍认可，存在着不确定性。

2021年1月1日实施的《民法》第1142条第二款明确规定：“立有三份遗言，文本相相冲突的，以最后的遗言为依据。”冲破了之前婚姻法明确规定的登记遗言具备最高曾效力的明确规定，这就说明了，你即便略过登记遗言后，后却是能通过自主遗言的方式改变登记遗言的文本。因此，从这个角度来说，与否做小产权房遗言继承登记，也都不会影响遗言的曾效力，即便是被继承者紫垣的遗言，涉及小产权继承的部分，也是一样的曾效力。

婚姻法

二、小产房能做遗言登记是不是意味著展开买卖也能做？1、房屋展开买卖交易，法律上并未强制需要办理相关手续才生效，所以，对市场上的商品房展开买卖，只需要展开买卖双方签字即产生法律曾效力，并不需要登记。有人可能觉得，双方签署完房屋展开买卖合同后去办理一下相关手续，这个合同的曾效力会更高。其实，合同的曾效力在法律上都是一样的，并无区别。

2、对小产权交易，很多时候，展开买卖双方可能会找律师做见证，其实，小产权房交易本就不受法律保护。而律师协会及相关律师见证的管理工作制度也是禁止律师对此类房产做见证。因为，律师见证的交易事项，最基本就是不合法。若交易的事项都不具备不合法性，不受法律保护，所以，此项见证本身就是违规的。因此，小产权房展开买卖，也并不会因律师的见证就变成不合法或具备法律曾效力。

3、小产权房展开买卖，展开买卖针对的是卖方转让房屋的大部份权，而买方支付相应的房款给卖方。此类小产权房归属于发展史遗留下来违规建筑物，仅仅只有备案原件，并未获得相关行政部门认定其为不合法建筑物，并获得相应的不动产权证书。而备案原件，只能说明管理工作人或采用人向街办备案了该发展史遗留下来违规建筑物，并不是获得该原件就证明该建筑物不合法。在卖方出售的小产权房不合法性没有认定的情况下，也就不独享此类房屋的大部份权。所以高等法院在民事法律条文中只认定独享“采用、投资收益、管理工作的权利”，而并没有说独享行政处分的权利，因行政处分对应的是大部份权。

4、再回到责任编辑的问题，继承与展开买卖却是有很大的区别。首先，继承能做登记，也并没有普遍认可小产权房就是不合法建筑物，认定小产权房与否不合法需要相关行政部门去认处理；其次，登记遗言继承的也并非房屋的大部份权，而只是独享其管理工作、采用、投资收益的权利。而小产权房展开买卖转让的是房屋的大部份权，在房屋没有被认定为不合法建筑物的情况下，转让就是违规的，不受法律保护。因此，小产权房的展开买卖却是无法做登记，即便做了律师见证，在法律上也是不受保护。

登记

三、购买的小产权房遇到拆迁卖方反悔怎么办？在实践中，小产权房交易发生纷争的最根本原因是遇到拆迁，房子升值了不少，卖方觉得自己卖亏了。于是，要求买方补偿一些房屋差价损失。大部分在双方没有谈拢的情况下，卖方就会向高等法院起诉：1、确认双方签署的《房屋展开买卖合同》合宪；2、买方将房屋归还给卖方。前文提到了小产权房展开买卖不受法律保护，最主要的原因是在相关行政部门未对小产权房的作出有关处理之前，深圳各高等法院是不做实体处理的。意思就是你卖方能起诉高等法院，高等法院受理以后基本都会以：“所涉房屋没有办理不动产登记，且归属于发展史遗留下来违规建筑物，需要先经相关行政部门处理，在相关部门处理之前，不归属于本案受理范围为由，裁定驳回原告的起诉。”

从另一个角度来说，卖方将房屋交付给买受人，所以买受人就是实际的占有人，独享占有权，占有也是一类事实状态受法律保护。依《民法》第462条之明确规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”因此，在卖方将房屋交付给买受人后，若卖方强行将房屋收回，是一类违规行为，侵害了买受人的占有权。买受人可向卖方提出返还原物请求权，要求卖方返还房屋。不过此项权利的行使期限为1年，自侵占之日起计算。若超过一年该权利就消灭。所以，买方在遭遇卖方强行收房的情况下，应及时向高等法院提起诉讼，行使自己的返还原物请求权。

综上，此次深圳市坪山登记处规定具备发展史遗留下来违规建筑物备案原件的房屋能做遗言登记，也相当于给了大家一个提示，以后在立遗言时能将此类小产权房作为财产立在其中。

我是付代广律师，执业于广东广和（龙岗）律师事务所，专注于大湾区房产法律纠纷处理，大家有关房产法律纷争方面的问题，欢迎留言讨论。