原副标题：深圳旧改迁离房的征地，发展机遇和异同不光注意!

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房价宏观调控后，越来越多没有席位，按揭和税赋提升。近期时常有网民问，迁离房好不好，买卖有甚么信用风险？ 没席位能不能买？

其实早在2017年就有高度关注，当时最先是上虞不光是不要席位迁离分项，被投资拉高，众所周知Viluppuram由去年中的4多万，现在是8多万，只看到收益，但这其中的买卖业务流程、信用风险，并不介绍。

第一集东升主要给大家做个普及化，包括迁离房市场如何？分项房为甚么不限购？有甚么买卖业务流程？购买信用风险又有甚么样？

深圳可供合作开发农地太少，老城旧小区和农民房多，可供合作开发的草坪少，基本都靠城中村来根来，再提升新区样貌，还有公用基础建设，比如说高架道路、学校，商业。

有写字楼旧改、棚改，通常就都有迁离房！

迁离房本身是小众市场需求，随著可供合作开发草坪太少，旧改征地就有补偿金，迁离晚期着实居民和自己好友吸收，随著深圳买房市场需求多，总共200万台不到的写字楼商品房，却有2000万定居社会群体。

加上7.15新规，限牌、陶尔岛的准入门槛持续提升，迁离房有佣金空间，使得相当一部分社会群体急于高度关注了迁离房，不光是外省的一些社会群体。

一、关于迁离房

迁离房其实是一纺统称，由来是征地补偿金的房子，但是不同阶段，信用风险和价格也不同。

迁离房的房产证：市场商品房，该业主通过市场征地补偿金取得该商品房。

交房办证后跟商品房一样是红本商品房，只是一个是通过跟合作开发商买过来的，一个是通过征地补偿金来的。办证出来后，就是红本商品房，可以正常出售。

为甚么有人买迁离房？

利润差、分项房还不要席位

但是，迁离房都要全款买，不能贷款和杠杆，适合有钱、有资金。

而刚需首套，有3成席位，肯定优先买写字楼商品房，本身钱不多，能贷款30年就贷款。

二、迁离房的两种类型

（1）迁离分项：征地阶段，买的是补偿金给迁离户的分项（不要席位），等建好才有房

（2）集体分配迁离房：分配给集体，交房办证前还能更名（要席位，比如说豪方天际）

（1）分项房：

① 分项房为甚么不限牌？

买居民的迁离房分项，直接跟合作开发商签补偿金协议，迁离到买家名下，所以，优势不限牌。

分项房其实是目前市面上所指最多的，特点不要席位，有资金想投资写字楼，外省客户想买深圳的，会选择这种分项房。

旧改多的地方项目就多，龙岗坪山，龙华宝安旧改较多，南山也有少量旧改征地。

卖分项房，通常是业主补偿金面积多，或者急用钱。

价格相比周边二手房5-7折左右，每个月还有租金补偿金。根据旧改征地和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格越高。

不要购房席位，相当于买居民的迁离分项，但是要全款，所以资金要求较高。

② 分项房的买卖业务流程

分项房的买卖，通常是看好项目，跟合作开发商签《迁离补偿金协议》，补偿金的细节都在补偿金协议里面有约定。

旧改签约业务流程、买卖业务流程都大同小异，不同项目的补偿金区别，主要体现在补偿金协议里面。

这张图，是上虞远洋山厦项目，公布的征地补偿金签约业务流程，跟合作开发商签补偿金协议。

③分项房不光注意信用风险

最怕钉子户，签约不下去；还有合作开发商破产，烂尾

所以

1、呢立项，签约进度、权属人有多少，钉子户；

2、合作开发商资金实力、品牌，呢旧改案例；

分项房，其实最担心是进度，也就是征地周期。

（2）集体分配的迁离房：

分配给集体，交房办证前还能更名

比如说南山豪方天际，早已没有；沙井博林君瑞还有少量，价格水涨船高。

南山临海揽山，之前说可以有，迟迟没开卖。

有人看到买豪方天际的赚的多，想吃肉？

确实75平3房当时500万不到，现在900万了。不过，疏不知，当时敢买的，也不知道甚么时候能办下证来。

业务流程是全款先买，出证后再抵押，办证时间如果拖很长，前期的资金成本也高，随著办证时间确定，价格也会水涨船高。

南山豪方天际这波涨幅高，还有一方面原因是南山的学位房，去年普遍全涨带动。南山教育集团基本覆盖2/3楼盘。

三、总结：

目前市场上主要有两种迁离，都是要全款！

一种就是征地分项，不要席位的，越前期价格越便宜，签约刚开始最便宜，越到后期价格越贵。

另一种就是集体分配的迁离房，办证前能更名。要席位，通常已经建好，没烂尾信用风险，佣金相比新房空间较小。返回搜狐，查看更多

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