作者：王越

来源：知乎

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三梯队的学位，对孩子将来的影响可以不是几十万的事情，而是一生的影响，亏不亏?

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还有，如果你有其他疑问也可以在文章下给我留言，我会尽我所能帮你解答。并且会持续录入更新文章，以方便后来的为学区房操心的家长浏览。

文章目录如下：

一、 深圳前两档重点小学及对应学区房盘点解读

第一梯队小学

深圳实验（小学部）荔园小学园岭小学深圳小学翠竹外国语实验小学螺岭外国语实验学校（螺岭小学）育才第一小学福田小学福南小学

第二梯队小学

南山实验学校（南头小学）华富小学水库小学百花小学保税区小学百仕达小学二、 深圳前二十名重点中学及对应学区房盘点解读圳外国语学校（福田初中部不按学区房招生）深圳中学初中部深圳明德实验中学（香蜜校区）深圳实验中学初中部南山第二外国语学校（集团）海德学校深圳高级中学南小区深圳高级中学北校区高峰学校宝安中学初中部宝安中学（集团）外国语学校南山外国语学校（集团）大冲学校福田外国语学校南山外国语学校（集团）文华学校宝安实验学校初中部南山外国语学校（集团）高新中学深圳中学龙岗初级中学侨香外国语学校石厦学校红岭中学石厦初中部翠园中学东晓校区三、 深圳学区购房的最新相关政策罗湖福田南山宝安龙华坪山盐田四、 深圳学区房最重要的几点作用入学保障升学特权改变命运财富价值升值潜力五、深圳学区房暴涨的背后逻辑深圳高中比例严重失衡，超一半的初中生没有高中可读租售同权，不同积分深圳每年新生儿20万以上深圳学位缺口太大六、购买深圳学区房建议

一、 深圳前两档重点小学及对应学区房盘点解读

第一梯队小学

1、深圳实验小学

深圳实验小学是深圳市教育局直属的两所小学之一，省一级学校，具有其他学校难以比拟的资源优势，有利于小学生的全面发展和综合素质提升。关键是不用担心小升初的问题，不用积分不用考试，可以直接升入深圳实验学校初中部。因此，此学校非常难进，外传生源非富即贵。

根据最新的2020年福田区小一新生报名地段代码图，可见也只开放了极少地段的学区房：百花二路和百花一路圈定的「82」号代码区域，主要是国城花园1、2栋和南天二花园4、5、6栋，均价早已超过15万元/平米。

2、荔园小学

荔园小学创建于1981年，省一级学校，传统成绩排名第一，生源优质，师资较强，升学率很高，学生学业压力也比较大。现有南、北、东、西（东校区、西校区为外国语分校）4个校区。

根据最新的2020年福田区小一新生报名地段代码图，可以看出荔园小学各个分区的学区房范围。

A、荔园小学北校区40区（百花校区）

地址：深圳市福田区百花三路1号

招生范围：上埗路以西，百花一路、二路以北，百花四路以南、百花

五路以东。（百花四路的长安、长东花园除外）

学区楼盘：百花园一期（牡丹阁，紫荆阁，百合阁），百花园二期（芙蓉阁，玫瑰阁，海棠阁），南天一花园1栋、2栋、3栋，百花公寓1-5栋，长城大厦（核电大厦）15栋、16栋

对应中学:深圳实验中学

B、荔园小学南校区01区（通新岭校区）

地址：深圳市福田区同福路1号

对应小区：阁林网苑，深勘大院1-5栋，深勘单身公寓，警备区家属楼，地质局综合楼，地质局1-7栋，中泰燕南名庭，中电器材，中核大厦，科技大厦，桑达新村，电子设计院住宅楼，君悦阁，美然大院，士必达，华懋达公寓，华胜公司住宅楼，华胜公司，桑达南区，华乐楼，工艺大厦，家乐大厦，家乐大院789栋，豪宫大厦，兴华宾馆附楼，钻雅艺华银海楼，天天渔港酒店，华强广场B、C、D座（商住两用），国利大厦A、B座 ，航苑大厦东，西座（商住两用），中航公寓，都会100A、B座（商住两用），现代之窗B座（商住），京华10栋，现代之窗附楼（商住），通新岭小区，同心路4号大院（旧特区报社），荔香坊，城投荔香坊，荔枝公园宿舍楼，青少年活动中心宿舍，荔湖新村，荔园小学宿舍楼，市统计信息局宿舍

对应中学:红岭中学

C、荔园小学西校区62区（玮鹏校区）

地址：深圳市福田区同福路40号

招生范围：深南中路以北，振华路以南，上步中路以西，燕南路以东

对应小区：东风大厦，雍怡阁，东风大院，航天立业华庭，玮鹏花园，富怡雅居，南方日报大厦宿舍，工会住宅楼，税务局宿舍，财经学院宿舍，汽配宿舍，汽车大厦，汽车大院，东风汽车公司简易楼等住宅区

对应中学:红岭中学

D、荔园小学东校区14区（众孚校区）

地址：深圳市福田区新洲南路3018号

招生范围：益田路、福民路、新洲路和福强路定的一小块区域。

对应小区：石厦村，众孚新村，众孚大厦，时尚名居，物业时代新区，益田名园，星河明居。（新新家园、中港城不属于众孚小学，属于益强小学）

3、园岭小学

园岭小学建于1984年，省内规模宏大、设备先进、师资雄厚的公立小学，稳居深圳小学第一档，在福田区仅次于实验小学和荔园小学。

根据最新的2020年福田区小一新生报名地段代码图，可以看出园岭小学的学区划分——「02」代码。

主要有：园岭新村1—62栋（新），园岭新村92—97栋（新），荔湖花苑A-B栋，红岭中学1-3栋。

另外，还有园岭一分部园岭外国语小学，主要覆盖的是八卦岭片区的学区房，全部学区房有：园岭小区63栋-76栋，园中花园A、B、C、D、E栋，圆龙园A、B栋，八卦岭盛世鹏程1-7栋，城市主场A、B栋，八卦岭鹏益花园1-6栋，八卦岭岭尚时代ABC三栋，八卦岭远东大厦，庆安航空大厦，经理大厦，深华公寓，八卦岭工业区部分住宅楼（431栋和534栋）。

园岭二分部园岭实验小学，同样主要覆盖八卦岭片区的学区房，全部有：园岭新村77-91栋，98-112栋，园东花园A B C栋，园岭花园,南国大厦1.2,翠林阁、翠华阁，新华楼，鹏盛村1-10栋，鹏盛年华A、B栋，旭飞花园A、 B、 C、 A1、A2栋，八卦岭宿舍区1-48栋，光纤小区1栋，荣生住宅楼，先科机电大厦，合正瑞园，深大公寓，翠馨居小区，意馨居小区，新阳住宅楼，鹏基公寓。

4、深圳小学

深圳小学创建于1911年，深圳市教育局直属两所小学的另外一所，省一级学校。根据最新的2020年罗湖区小一新生报名地段代码图，可见深圳小学的学区房主要在人民公园路附近的「13」号，主要有以下学区。

5、翠竹外国语实验学校（翠竹小学）

罗湖区老牌重点学校，师资力量强，教师责任心强，重视数学和英语教育，升学率很好，所以生源在区内也很好。

根据最新的2020年罗湖区小一新生报名地段代码图—「16」号

对应小区：银汉大厦、东门北路2081号、翠竹苑、翠园中学宿舍楼、合正荣悦府、金福大厦、翠竹楼、翠兰楼、翠竹小学宿舍、虹楼、木头龙、翠竹小学宿舍、裕兴公司宿舍楼、蓝馨苑、翠华花园、翠沁阁、东门北路2075号、银汉大厦、华达小区、万科俊园大厦、翠菊楼、怡泰大厦、兴业楼。

6、螺岭外国语实验学校（螺岭小学）

螺岭罗湖区公办小学第一，学校生源和成绩都很好，小学毕业可以分到文锦中学，关键是螺岭小学每年都有很多学生可以考上深圳外国语学校或者深圳中学3+2或3+3班。罗湖区很多公务员子女就读该校，最大的特色就是坚持配备外教“让英语回归生活”的教学理念。

根据最新的2020年罗湖区小一新生报名地段代码图—「15」号，区域内学区房交易量活跃，楼盘多，小户型多，总价低。

对应小区：名都大厦,华丽西村,环岛丽园,汇锦名园,金城华庭,金盾花园,锦绣大厦,农机大院,轻工大厦3栋、4栋,工行宿舍,一品雅园东门168,翠华巷,翠园街（中兴路以北）,登高村,东郊街,缤纷时代家园,东方大厦,万达丰大厦,东升街1、2巷,东园坊,花园坊,京基东方华都,华隆园,景阳西,聚龙大厦,黎明大院,名都大厦,竹边新村,名文阁、名阳阁,赛龙大院,文锦中路2069号,物资大院,东方颐园,玉兰坊,园丁大厦,中兴路（双号）,长勘宿舍,凤凰印象,福德花园,海珑华苑 ,华裕花园,深勘宿舍,深港花园,凤凰街1号、14号、39号、56号、58号,凤凰路182号、188号,海丽大厦,华丽花园,华丽路1011号、1031号、1013号、1039号、1049号。

7、 育才第一小学

育才一小创建于1983年，省一级学校，深圳市蛇口育才教育集团成员学校，蛇口育才集团还有育才中学、育才二中、三中等家长们热议的中学。家长普遍认同学校师资很好，重视素质教育，学生成绩好。

地址：蛇口水湾路13号

对应小区：电业楼,雷公岭,花果山大厦,干警楼,米兰公寓1期,维园,税务小区,招商港务公司,蛇口码头,四海宜家,宏宝花园,花园城三期,联合医院宿舍,翠竹园,华达雅园,玉竹园,花果山小区,南水村(征地户),水湾头B区,农行宿舍,荔园小区,千叶苑,花果山综合楼,振兴小区,龙港小区,安南花苑,招北小区,龙尾村,海莉园,南水工业区,倚园大厦,救护站码头,蛇口饲料公司,南顺面粉,保税场,湾厦福园,翠谷居,兰溪谷,半山海景,鲸山别墅,龟山别墅,雍景轩,南达楼,万丰园,海怡阁,百花苑。

8、福田小学

福田小学创办于1928年，省一级学校。办学思想明确，教育理念先进，品牌特色鲜明，管理科学规范，师资队伍精干，教育成果显著，社会声誉良好。

根据最新的2020年福田区小一新生报名地段代码图，可以看出福田小学属于「03」号代码。

对应小区：彩云居，祠堂坊，福安街，税务局，贝底田，漾福居，聚福楼，文化楼，鸿图大厦，京海花园，庆福园，福星路教育新苑1-3栋，城市春天，福学楼，福星大厦，边防大厦，建行宿舍，武警大院，中医院员工住宅，蔬菜公司员工宿舍，福侨大厦，福田中学宿舍，城市杰座，福田医院，捷佳大厦，雷圳大厦，福田文化楼，嘉汇新城，广业大厦，巴士集团员工宿舍，福田大厦，福星北住宅，世贸大厦，华强花园(高层)，华强住宅区(低层)，华粤电子。

9. 福南小学

福南小学创办于1991年，学校是联合国教科文组织“优质教育学校建设研究”实验学校、中央教科所“中小学作文个性化发展研究”实验学校、全国“争当小实验家科学体验”示范学校、广东省“心理健康教育”示范学校、广东“省书香校园”、“主题教学设计与课程统整实验探索”实验基地。

福田区福南路14号

根据2020年福田区小一新生报名地段代码图，可以看出福南小学属于「10」号代码，

对应小区：皇岗口岸生活区，皇岗口岸生活区皇福苑，福滨新村，福滨苑，福宁街桐林广场，福南小学综合楼，福田村大门坊，牛巷坊，西头坊，岗边坊，福星路赤尾坊，福田村福成楼，福荣楼，福宝楼，福满楼，福艺楼，福宇楼，福力楼，福中楼，环庆大厦，福舍楼，福合楼，福永楼，福乐楼，福海楼，福生楼，福舍楼B座，福群楼1-13座，福民楼A-F座，景福大厦景荣阁，景华阁，景蕙阁，福祥街1栋、2栋，福星路深华汽修厂，福祥街2号楼，4号楼，福田路26号新星大厦，税务稽查局。

第二梯队小学

1. 南山实验学校

创办于1932年，隶属于深圳市南山实验教育集团，九年一贯制公办教育集团，设有麒麟中学、南海中学、南头小学、麒麟小学、鼎太小学、荔林小学、园丁学校、荔湾小学、港湾学校、白芒小学、麒麟幼儿园、双玺第二幼儿园。

地址：深圳市南山区南

光路143号

对应小区：明舍御园,荔林春晓,荔香源,荔秀华庭,前海华庭,秀林新居,阳光荔景,悠然天地,御林华府,自来水公司家属院,馨荔苑。

2. 华富小学

华富小学创办于1989年，省一级学校，办学条件好、办学水平高、有鲜明办学特色，深得家长信赖。

根据2020年福田区小一新生报名地段代码图，可以看出华富小学属于「22」号代码

对应小区：华富村东，西区，华新村，海馨苑，上步工业区，深纺大厦，海外装饰大厦，华康大院，华发大院，华丽大院，嘉年公寓，东方时代，中航北苑。

3、 水库小学

水库小学创办于1920年，学校先后被评为全国雏鹰大队、全国小公民道德建设先进单位、全国德育实验学校、全国新课程师资培训先进单位、广东省绿色学校、健康促进学校（银牌）、深圳市教育先进单位、深圳市文明学校、深圳市国民体质测定先进单位等。

根据最新的2020年罗湖区小一新生报名地段代码图——「11」号

对应小区：百仕达花园一期，东乐花园，东湖医院住宅楼，慢性病防治院住宅楼，百仕达8号，粤海新村，东晓综合市场北楼，金泰名苑，宝龙苑，莲动楼，绿轩三号楼，大院1栋，大院2栋，大院3栋，东湖汽车站宿舍楼，秋鸣楼，泉石楼，水轩六号楼，欣湖楼，新雨楼，云轩二号楼，竹喧楼，紫轩3号，彩天阁，海天阁，逸天阁，广东输变大院，东湖一街9号大院，百仕达乐湖，市总工会宿舍，东晓综合市场南楼，鸿园居，东安花园，东乐南苑，百仕达东郡，百仕达二期，水库小学至真楼，松照楼。

4. 百花小学

百花小学创办于1991年，身处百花名校片区，在杯赛、升学方面比荔园，园岭弱一点，但是也可以在福田区排名前列，对于上不了荔园和园岭的家长来说，是一个不错的选择。

根据2020年福田区小一新生报名地段代码图，可以看出百花小学属于「21」号代码

对应小区：长城大厦1-9栋，长泰花园，长安花园，长乐花园，长怡花园，群星广场，红荔村住宅区，体委宿舍，桑达雅苑，桑达大厦，金茂礼都，赛格科技园，百花小学宿舍。

5. 红岭小学

红岭小学创建于1983年，省一级学校，有深厚的教育积淀，红岭小学的学位也是划到不错的桂园中学。

根据最新的2020年罗湖区小一新生报名地段代码图——「06」号

对应小区：方虹公司，中南公司小区，红岭小学宿舍，建委宿舍，百汇大厦，红桂大厦，鸿翔花园，七支队大院，建设集团大院，中航凯特公寓，华特大院，景园大厦，怡正发大厦，松园小区，长虹大厦，都汇中心，电器公司，宝安南路3027号，红岭中路2056号，松园北街76号，明仁大厦，金众经典家园，红桂路2088号，红岭中路2022号，松园北街68号，好六连营区，松园西街52号，中深国际大厦，茂源大厦。

二、 深圳前二十名重点中学及对应学区房盘点解读

1、深圳外国语学校初中部

成绩：最高分448分，440分以上86人，430分以上227人，报考人数442人。

据了解，深外采用自主招生，由各小学推荐和个人自荐报名参加测试，测试内容包括小语种面谈、人机对话等。自主招生很大程度上保证了生源质量，中考成绩优秀也是意料之中。

2、深圳中学初中部

成绩：最高分451分，445分以上11人，440分以上44人，430分以上187人。

深中学区房应该是TOP5里非常友好的了——总价430万就能买到一套紧凑型小2房，还是次新盘。

不过，深中学区房主要是90年代的老房子。不怪业内人士开玩笑，买学区房要闭着眼睛买，因为看过之后很难下手。

3、深圳明德实验学校

成绩：最高分446分，440分以上6人，占比4.7%；430分以上29人，占比22.5%；420分以上57人，占比44.2%。平均分404分。

单看地段香蜜湖，就知道这不是一般的学区房，门槛价1000万。

明德实验初中部对口楼盘只有5个，九号大院还是军产房，听闻某业内大佬为了孩子上学，也住这里。

4、深圳实验学校初中部

成绩：440分以上18人，占比5.88%；430分以上63人，占比20.59%；420分以上104人，占比33.99%。平均分392分。

实验初中部在声名远播的百花片区。对于深圳家长来说，百花约等于“圣地”。在这里，培训班取代了餐厅、超市、影院，取而代之的是学而思、新东方、邦德……

最受欢迎的44㎡“上车盘”，挂牌价1000万，还是二三十岁的“老破小”。

5、南山第二外国语学校(集团)海德学校

成绩：考生342人，430分以上61人，占比17.84%；420分以上140人，占比40.94%，平均分404分。

南二外海德是南山TOP 1，每年中考成绩都很稳，考入四大、八大比例在南山排名数一数二。对口楼盘只有8个。

网友称，南二外的教学管理体系 + 科技园的白领子女，绝配。

6、深圳高级中学南校区

成绩：430分以上比例为17%（考生694人）

深高南校区是福田第一梯队学校，周边房价超级贵。学区对口楼盘价格已突破10万/㎡，部分楼盘如香域中央花园、中旅国际公馆已经达到17万/㎡的高价。

7、深圳高级中学北校区

成绩：430分以上比例为17%（考生353人）。

深高北校区作为龙华目前的名校第一梯队，对口学区房毫无疑问最贵，包括金亨利、汇龙湾、水榭春天5、6期等。2019年第一次中考成绩出来后，区域内学区房的单价更是直接10万/㎡起步，2房小户型，挂牌价860万。

8、高峰学校

成绩：430分以上比例为17.15%（中考人数339人），排名从去年第37名冲进前10，这成绩提升的速度快赶上火箭了。

作为能与深高北争一争的高峰学校，实力不容小觑。2019年中考，高峰学校430分的比例17.15%，夺得第10名。虽然学校处于龙华大浪片区，周边楼盘不多，但价格相对深高北有优势。

9、宝安中学初中部

成绩：430分以上比例为12.2%，排名不算顶尖，但成绩稳步上升。

宝安实行大学区制招生——以社区、街道等为片区设置大学区，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，按志愿次序和积分高低录取。

学区划分参考宝安区2019年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围：

按照“优化政策、增加选择、相对就近、公平均衡”的原

比如：

如果A、B两所学校组成共享学区，那么这两所学校范围内的学生，一共可以选择2个志愿，志愿顺序由家长选择。

举例：

某家长想申请宝安中学初中部，根据按宝安共享学区的政策，共有3个志愿可以填报，分别是宝中中学（集团）初中部、宝中中学（集团）外国语学校、宝中中学（集团）实验学校，家长可以视情况添志愿，再根据积分高低录取。

目前可选择申请宝安中学学位的小区单价6.5-10万/㎡之间，大部分小区户型以3房为主，适合改善。

10、宝安中学(集团)外国语学校

成绩：2019年最大的中考黑马，非宝中外国语学校莫属。

作为宝中旗下学校，第一次参加中考就取得全市第15名、区内第2名的成绩，实属不易。

与宝中一样共享学区。

11、南山外国语学校(集团)大冲学校

成绩：平均分380.47分（中考人数165人），较去年有大幅提升，最高分444分。440分以上6人，430分以上18人，420分以上38人，400分以上77人。

440分比例南山第1，430分比例南山第2，420分比例南山第4，成为全区学校“低进高出”的典范，强势崛起的新星学校。按四大430分的门槛，南外大冲能冲进南山公立学校前三。

12、福田外国语学校

成绩：考生438人，430分以上10.27%，420分以上22.15%。

福外对口小区很多，不过可以看到，因为地段好、户型大，价格豪宅化很明显。部分小区目前在售房源寥寥几套，也说明名校学区房紧俏。

13、南山外国语学校(集团)文华学校

成绩：420分以上28.3%。

南外几所学校今年中考表现都很不错，对口学区房价水涨船高，尤其是科技园片区。南外文华的门槛价已经去到750万，还是建于1997年的58㎡小两居。

14、宝安实验学校初中部

成绩：平均分384.2分，440分以上7人，430分以上44人，420分以上103人，比例为21.94%。

宝中片区，已经是贵的代名词了。不过还能淘到带宝安实验学校、总价448万的房子，就是不能太挑剔。

15、南山外国语学校(集团)高新中学

成绩：440分以上5人，430分以上29人，420分以上70人，420分以上比例23.17%，400分以上101+人。

看了一眼，南外高新已经没有单价10万以下的房子。在售最低总价的滨福世纪广场一套70㎡2房，950万，且2/3小区在售房源低于5套。

16、深圳中学龙岗初级中学

成绩：除了私立学校百合外国语，深中龙初目前是龙岗最好的公立初中，2019年中考430分以上占比9.16%。

深中龙初为龙岗区属公办学校，由深圳中学与龙岗区政府合作办学。2019年双方合作到期，曾引发学区家长担心“名校不再”，同年7月，双方宣布该校继续由深圳中学管理，管理期限至2025年8月31日止，共计6学年。期满后，双方如对继续合作无异议，即延长至2031年8月31日。

17、侨香外国语学校

成绩：430分以上占比9.15%。

前身为福田区外国语学校，2014年7月侨香校区独立办学，更名为侨香外国语学校。2019年11月，正式更名为福田实验教育集团侨香学校。

创办仅9年，教学质量名声在外，周边学区房价格都不低，单价9.2-14.5万/㎡。

18、石厦学校

成绩：430分以上占比8.68%，仅次于侨香外国语。

1995年创校，毗邻福田区委，是福田区第一所九年一贯制学校，中考成绩一直稳居福田区前列，在家长中也有不错口碑。

19、红岭中学石厦初中部

成绩：红岭中学石厦部近年因为中考成绩稳定，备受家长关注，以2018年中考成绩为例，430分以上占比4.89%，排名全市第19。

红岭中学创办于1981年，是一所与深圳特区成长起来的学校，2004年建设石厦初中部，中考成绩一直排名深圳前列。

值得注意的是，红岭中学石厦部的学区房与南山、宝安相比，拥有不错性价比，单价在6-9万/㎡之间，最低330万左右即可拥有名校学区房。

20、翠园中学东晓校区

成绩：2019年中考成绩430分以上占比7.99%。

学校属于罗湖区插花地，连续9年在罗湖创下不错的中考成绩。去年中考成绩超过育才三中、育才二中。一句话：虽无一流生源，但创一流佳绩。

三、 深圳学区购房的最新相关政策

2010-2020期间十年的深圳房价暴涨，学区房是绝对的领涨者，贡献了绝对的传到力量。而且，深圳的教育资源分布有极为不均衡，主要分布在罗湖、福田和南山三个区域。

所以在深圳上学，积分入学的方式，所以深户+学区房才是最保险的教育方式。

面对一路高歌的学区房涨价，教育主管部门也是一再调整教育学位规划问题，龙华区推出共享学区试行方案：两所学校共用同一个学区，在同一个学区范围内招生，按照统一类别、统一积分的原则，市民可自主选择填报其中一所学校。若其中一所学校报名人数超过招生计划、另外一所学校出现学位空余，则由区教育局按照类别和积分统筹安排。

另外，2020年罗湖、福田、南山、宝安、龙华、坪山、盐田7个区也调整了最新的积分入学政策：

1、罗湖区：

一是分值降低；二是独生子女加1分，取消非独生子女家庭加分；三是增加非深户住房加1分；四是社保＋居住证加分：父母同时在深圳缴交社保（养老＋医疗）加2分（单亲家庭加1分）、居住证和社保二项同时满五年加1分（单亲家庭加0．5分）；五是小升初加分：部分非深户籍小学毕业生申请初一学位加1分。具体参见罗湖区教育局官网（

3、南山区：一是计生加分，与罗湖区一样只允许独生子女加分；二是增加了“户籍加分”和“社保时长加分”，只要是深户，无论是学区内、南山区、还是南山区外都可以加分，优势偏向于深圳户籍。三是另外就是蓝本在有效期的仍

4、宝安区：

一是录取方式变化：综合积分从高至低录取代替原本的“先类别后积分”录取方式；二是积分方式优化。独生子女加分调整至2分；宝安本区户籍在积分加分上更有优势；三是一套住房只允许一对夫妇的一个或多个孩子申请学位。具体参加宝安区教育局官网（

5、龙华区

：一是计生积分（含大学区）调整；二是住房积分调整：自购商品房按房产证（或不动产权证）购买日期每满一个月加0.1分，商品房或安居商品房购房合同不积分，租房：根据《房屋租赁凭证》或《公共租赁房合同》按签发日期每满一个月加0.1分，其他类住房不积分；三是社保积分调整；四是新增深圳户籍或非深户籍居住证积分：深圳户籍按照迁入深圳时间最长的一方计算积分，每满一个月加0.1分，非深户籍也是类似；五是新增基础分项。具体参加龙华区教育局官网（

6、坪山区：

一是计生积分调整：独生子女加1分，其他情况不加分；二是将“选取养老和医疗两个险种在参保证明上显示缴交时间较长一项作为积分项”调整为“以养老和医疗同时缴纳时间计算”。具体参加坪山区教育局官网（

7、盐田区：

取消盐田区外国语小学（含东和分校）直升盐田区外国语学校的政策。一是学位类别调整，加强了盐田区户籍的重要性；二是类别分从300-550分调整为70-95分；三是加分项的调整：计生加分仅保留独生子女0.2分，非深户双方居住证加分从2分调整为0.2分，还有按时长加分的，每月从0.1分调整为0.01，加分上限从20分调整为2分。具体参见盐田区教育局官网（

四、 深圳学区房最重要的几点作用

1、入学保障

每个深圳人，在人生的某个时刻，都会认真考虑买学区房的事情，在条件允许的情况下，孟母都想为下一代选择更好的教育环境。

在深圳，学区房的地位，绝对不是可有可无的存在，有没有学区房，就是天上和地下的差别。

最首要的是，只有你买了学区房，你才能保障你家孩子的上学资格。

近几年深圳市学位资源，尤其是公立学位，一直都比较紧张。

作为全国一线城市里，人才落户政策最为宽松的城市，深圳每年的新增人口，都能超过45万人以上。

净流入数量较多+来深人口普遍年轻，使得深圳适婚人群规模储备充分，进一步助推了学龄人口数量的持续扩张，加剧了公办学位的供需紧张。

截止到2018年末，深圳的小学生数达到102.8万，远超上海和北京，而小学仅有344所。

尽管深圳市政府，近几年已经开始加快进度扩建新建学校，但是公立教育资源供需结构深层矛盾突出，想在短期几年内解决的可能性并不大。

2、升学特权

目前，深圳公立教育资源（小学+初中）采用的是“积分入学”政策。

虽然政策上鼓励租售同权，但在子女入学上，买学区房拥有天然的基础分值优势。

以福田区为例，实行“基础分+加分项”的积分入学规则，生源类别上分1-6类。

靠租房入学的上限是65分，而买了学区房的下限就能达到65分，稍微想想办法，很容易就能够到第一类生源（80分）和第二类生源（75分）的梯队中。

仅仅靠租房，很难弥补其中这10多分的差距。

有些知名学校，别说二类生源，连一类生源的录取竞争都非常激烈，很多时候只要1分的差距，就能将你家小孩排除在外。

深圳的通常情况是，好的学位连在买了学区房的家庭里都不够分，哪里还轮得到租房入学的家庭？

所以，想靠租学区房的方式，在深圳入学难度极大，甚至可能会出现0几率入学的事实。

以石厦学校小学部作为典型案例，2019年石厦学校小学部最大限度利用教学资源，且在超计划扩招至7个班后，其入学积分最低分仍高达96.1分。

96.1分意味着什么？

意味着你不仅需要买该学区的学区房，将小孩入户到该房产，先确保基础分值为80分，而且还要小孩是独生子女，才能加上6分到86分。

这样算下来，你家小孩依然还有10.1分的差距，才能成功入学。

由此可见，很多家庭买了学区房尚且不一定能上小孩上得了学，更何况是租房呢？

是的，买学区房入学和租房入学，确实都拥有申请入学的平等权利，但是在规则的设定上，权重的天平已经彻底倒向了学区房。

3、改变命运

学区房的价值，可以细分成房产价值+学位价值。

在深圳，学位价值的高低，主要是看对口学校的高考成绩和中考成绩。

深圳有十大知名高中，每年重本率（国家重点本科高校录取率）基本能保持在70%以上。

而其中有四所高中最为出名，分别是深圳中学、深圳外国语学校、深圳实验学校、深圳高级中学，每年的重本率都稳定在90%以上。

因此，初中名校衡量的主要指标，除了参考中考成绩排名之外，更多的是看各校被四大、八大、十大高中录取的比例。

因为只要考进十大，基本就意味着，有半只脚已经踏入了重点大学的校门。

好的学校，之所以受家长们青睐，就是因为它们在优质生源、教师实力和学习氛围上，均表现出较为全面均衡的优秀素质。

更厉害的是，名校有着非常强大的优秀学生培养能力，学生入校后，不仅能做到优进优出，甚至还能实现低进高出。

所以，如果你想让你家小孩，未来从更大概率上考进重点大学，除了要加强学习兑现天赋之外，获得初中名校的学位入学资格也相当重要。

这就是学区房的魅力，学位价值越高，房产金融价值属性就越强，创造财富能力的杠杆也就更为卓越。

4、财富价值

尽管深圳楼市一直经历着冷暖，但名校学区房的投资价值成色依旧不变，甚至被公认为房产界里的“硬通货”。

即便在近几年深圳寡淡的行情里，名校学区房的关注度和市场热度，依旧是昂首挺胸，独自暗香，一骑绝尘。

时至今日回头再看，这些年它们一直都处在领涨的头羊行列里，安静中带着稍许的低调，默默发力的上涨。

从未停止过。

五、深圳学区房暴涨的背后逻辑

1、深圳高中比例严重失衡，超一半的初中生没有高中可读

如果要挑一个安全系数高，投资回报大的产品，那么我相信，答案一定是深圳的学区房。

最近，深圳开始在教育上不断发力。2020年1月3日，深圳出台《深圳市高中学校建设方案(2020-2025年)》，要加快高中建设，改善以往“上学难”的问题。

那么，为什么深圳要如此快节奏的，推进高中建设呢？因为，深圳的公办高中学位，真的不够用了！

近年来，深圳公办高中录取率越来越低，2016年48.33%，2017年48.74%，2018年47.71%，2019年44.4%。

学位供需关系越发紧张，直接结果就是公办录取率的下跌。

而隔壁的广州，2015至2017年，广州的普高录取率分别是55.46%、56.98%和62.31%，而且还有不断上升的趋势。没有对比就没有伤害，作为社会主义先行示范区的深圳，竟然每年都有一半以上的孩子，没办法读公立高中，这怎么能行！

所以这次高中学校的集中供应，大”公立高中。

能提高普高录取率，但也只是确保大部分学生能读个公办高中而已。

如果你想让你家小孩，能考入到211/985大学，那么那些新增的高中，对你来讲其实没啥帮助，因为你的目标，只有那十大高中。

而上这十大高中，还是需要名校学区房的帮助。我相信这些新建的高中，未来随着高考成绩的发布，同样会受到很多家长们的青睐。

但我觉得，短期内这些高中在教学实力上，很难会超过十大高中。而只要优质高中资源，集中在十大高中的格局不变，深圳公立名校的学区房价格，就依然还会继续坚挺。

2、租售同权，不同待遇

都知道，根据法律规定，租学区房和买学区房，拥有同样的权利，去申请学位。从这个角度来讲，买不买学区房，其实不那么重要，因为租房也能上得了学。

就好像咱们坐地铁，去某个目的地，你只要买了票，能到那就行，没人管你是商务车厢，还是普通车厢。当然这个假设的前提是，车内人不多，你挤得上去。

想要靠租房上好学校，就相当于在上下班高峰期，挤普通车厢一样。你的确可以上车，但车上的人太多，对不起，你还是再等等吧。

这个时候，商务票的优势，就体现出来了。你虽然多花了钱，但不用跟别人挤，上车的成功率也会大大提高。

对于学位紧张的好学校，买房和租房的地位，就是商务座和普通座的区别。租房有机会上好学校，但还是不如买房来的有优势。

以福田区为例，买学区房且入学区户籍，基础分值就有80分。而租房申请入学，基础分值只有70分，仅这一项，就有10分的差距。

这不公平。

其实换个角度思考，只要花了好几百万买学区房分值就会更高，其实反而是相对公平的。因为花钱就能够解决。

3、深圳每年新生儿20万以上

深圳学区房可以闭眼买的，另外一个原因是，新深圳人实在太多了。

2019年3月，深圳出台了落户新政，并将户籍迁入分类为：人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户。前两项实施核准制，只要你带着足够的才华和钱财过来，都可以线上直接申请落户。而后面两种情况，则按审批制执行，主要利好在深圳打拼的个人或者家庭，能快速带家属成为深圳人。

新的政策，不仅使得成为新深圳人更容易，而且还有4种业务类型的人才，能全面实现“秒批”。

一线城市里，北京、上海、广州都在严控人口规模，只有深圳，来了就是深圳人。作为落户更为友好的一线城市，深圳常驻人口数量一直在稳定递增。

根据官方统计局的数据，2014-2018年期间，深圳新增常驻人口多达239.77万。

随之而来的，便是新生婴儿数量的明显递增，每年深圳新生儿的出生数，也保持在20万左右。

未来潜在的入学生源，一直在不断增加，进而导致学位压力，也在逐渐加大。

需求增加，那么学位供应情况如何？截止到目前，部分行政大区的教育局，已经有所表态了，学位供应缺

4、深圳学位缺口太大

深圳的学区房，其实一直都没怎么降温过。主要原因，还是因为深圳学位需求缺口太大，跟不上学校新增和扩建的速度。未来这一矛盾，会随着高中学校的推进，而得到一定的缓和。但是名校的热的会依旧保持。

但局部上，好的热门学校，受地理条件和物理条件的限制，其供应水平还是会存在上限，长期来看还是依然稀缺。

比如，你还能在深圳实验校区的基础上，在扩大建设规模么？附近还有空地可建吗？在原校区内还能踩着原有的建筑往上搭吗？

显然，这样很难，或者几乎不可能。

所以这类学区，只要学校成绩没衰落，学位的供需矛盾，就依然难以调和。即使是分校或集团化办学，教学实力的建设，也需要时间，小弟没这么快能撂倒大哥，大家最终还是看成绩说话。

好成绩+市场热度，学区房才会有“暴击”行情。

例如，2019年南外大冲学区的科苑居，以及宝安中心区天健时尚空间等40㎡以下的小户型。

由于本身成绩不错，而且市场情绪火热，短短一年时间内，涨幅空间高达几十万甚至近上百万。这个时候， 不管是投资还是自用，谁都会想冲进来分一杯羮。

去年学区房的投资回报，大家都有目共睹，所以今年深圳学区房的关注度只会更高，不会更低。

五：购买学区房的建议

1、自用购入学区房，宜早不宜迟。学区房不是买了就完事，它需要用时间来积累入学积分，只有这样才能确保您家小孩成功入读学校。

2、投资学区房，要理解学区房的价值，不在于它仅仅拥有居住的功能价值，还在于它拥有教育资源分配的“核心权力”，而这个“权力”往往象征着财富。

那么，如何识别这个财富的投资价值，其中热点板块、潜力名校、低总价小户型是三个比较关键的参考指标。

通常来说