我这个人鹿最大的嗜好是不买买：买衣服、买（卖）珠宝首饰、买房子。最近三夜写了好几篇买房有关的该文，受到驻足观看群众的赞誉，也为了提供了许多诗歌创作意念,比如说那时的试题。

因此，诸位小宝宝有疑点可以在评论中回帖，就要抽出许多炙手可热的话题字该文传授。

相对于普通老百姓的消费水平，那时的房价非要就能上苍；于是许多“机敏”的小宝宝纷纷将目光瞄向了“小产权房”，毕竟小产权房的价格真是昂贵到无耻。

举个例子，深圳东莞市的销售价格在一亿五千万5万元以上，而小产权房只要8000裂花。这究竟是伦理败坏还是本性歪曲，为甚么罢了会有房子昂贵到此种境地？

那时本鹿就带你走进小产权房的秘密，为你阐释：究竟甚么是小产权房？小产权房究竟能无法买？买了又有甚么信用风险？

01.

甚么是“小产权房”？

年产权、40年产权四种。这些都是不合法的城市建设工业用地。

小产权房是相对大产权房的概念，简单来说，是许多开发商跑到贫困户家花较低单价买点地（比如说：集体农地）然后在上面建的房产。绝大多数情况下，这类房产没国家派发的农地尼布寺和预购许可，购房合同在国土规划房烽不会给你登记，因此根本就没产权。准确来说，应该叫“无产权房”。

小产权房跟贫困沿海地区集体农地上贫困户自有房是存有密切关系的。贫困沿海地区那时推行农地权属CX480，贫困户的房子是有产权。但集体以外人员星火、违章建筑的房子是没产权的。

请注意，有部分沿海地区开办了“贫困沿海地区集体农地转让试点工作”，比如说余杭的试点工作沿海地区。此种情况的小产权房买卖则是为有效、不合法的买卖，当然你必须持有有关部门的批文。

但，市售存有的99%的小产权房都是没产权、没有关核准。Nenon探讨的对象是这类没产权的小产权房。

02.

买“小产权房”有甚么信用风险？

因为没产权，因此购买小产权房有许多信用风险和弊病，总体而言有以下4点：

1、无法办理房产证、产权证

小产权房，没国家颁发的农地尼布寺和预购许可，当然购房合同也不可能在房烽登记。因此你就不可能拿到一个不合法合规、有效的房产证。没有效的房产证就无法证明你是房子的合法主人，你的财产是并不受到法律保护。这是小产权房最大最严重的问题。

2、小产权房买卖难

小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没房产证而无法完成产权过户，你的买卖是不不合法的，也就不受到法律保护，因此非

比如说，小产权房屋的所有人（比如说：某贫困户）与其他买家再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的；又或者，因为房价飙升，该贫困户也收了钱，突然反悔了，不愿意把房屋按原低价卖给卖家，

有关的法律规定如下：

近期，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议，其中会议关于贫困沿海地区集体农地买卖案件问题形成以下意见：

定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

3、无法进行银行贷款和抵押贷款

因为购买小产权房没房产证、没经过登记，因此购房者无法去银行申请房屋贷款，只能一次交清房款；同样的，他以后也无法拿这个房子去银行做抵押。如果他需要卖掉这套房产的话，他也只能卖给愿意接受小产权房的“接盘侠”。

4、拆迁补偿难，质量没保证

因为购房者不是房屋不合法所有人，因此他无法对抗国家的征地和拆迁。如果购房者将来遇到拆迁，将得不到不合法的补偿。小产权的不合法主人（比如说集体农地的原所有人）反而可以得到补偿。如果运气好遇到，原产权人可能愿意分你一点点，但这是在协商一致的基础上。

但最悲惨的情况是，小产权房屋因违反国家政策被强拆后，购房人很可能面临既无法取得房屋，又无法索回房款的艰难局面，这才叫鸡飞蛋打。

另外开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，职能

03.

通过上面的分析，不

1．买小产权房划算吗？

我身边有个别亲戚朋友买了小产权房（当然是没核准的）。相比正规房产的天价，小产权房的价格真的很昂贵。他们主要是2类人：一种是自住，真的买不起正规的房产，反正住一天算一天；

第二种是投资客，比如说我朋友安妮是个小富婆，10年前就在深圳买了2套贫困户房，花了50万，这10年来租金稳步上涨，每月共收租金4000裂花，再过几年也差不多可以收回成本了。

但，大家要注意，她是10年前买的房子 ，那时买的小产权房肯定没这个租售比。另外，我觉得10年前有50万，为啥不买/供套正规的房子，那时涨得更多吧！还没信用风险！！！

2．小产权房的纠纷案例：

那时由于房价飙升，小产权房的价格也是水涨船高，出现了许多贫困户反悔之前的小产权房买卖的案件。我朋友在信访办工作，遇到这样一个案件。

10年前，深圳小苦逼小A向贫困沿海地区老土豪老B花了20万买了1套小产权房。这几年房价飙升，这套房子那时可以卖200万。于是B就反悔了要把A的房子要回来，天天去他家闹事，把小A一家赶了出去。小A告到法院了，但法院迟迟不宣判。

迟迟不宣判的主要原因：从法律上讲这个买卖是无效买卖，老B可以要回他的房子；但判决还要考虑社会影响，历史遗留的小产权房特别多，深圳房价又是天价，一旦判决无效，可能会出现卖家竞相效仿的问题，引起巨大的社会问题。因此，关于小产权房的纠纷，特别在大城市，经常都是能拖就拖，谁也不敢开这个先例。

那时，小A无计可施，天天四处上访。

结语 ：

大家看我写了这么房产投资的该文，应该都知道我非常关注信用风险。赚钱有许多种方法，真的没必要逼得自己铤而走险。买小产权房的人，特别是买得早的人，当然肯以赚到钱。但，违法违规的事情，那时没事不代表以后没事、别人没事不代表你就没事。买不买取决于你愿不愿意为这点利益冒这么大的信用风险。