江小亭/丽翔东莞

自东莞限牌区修正，全区大覆盖范围写字楼无须限牌外，丧失两大核心理念竞争优势的公寓楼产品，在大自然环境本就备货有利下，毫无疑问再一场遭受“猛击”，更为“失势”。

在此之后，受部份公寓楼工程项目低价、非常大打折等抑制，租金收益的关注度或许已经开始下降，部份炙手可热工程项目成交扳平同地区写字楼。

将要TNUMBERAP的民盈百盛圣索弗勒维孔特产品

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租金收益成交竭尽全力下跌

长周期上看，据政府机构统计数字，去年1-9月，东莞商务人士公寓楼成交名列前五工程项目，总计产品销售近2900套，环比上年维持成交下降。

有别于掉入低谷，东莞的部份公寓楼产品虽说始终在默默地帕西基，并取回极好答卷。

坐落于寮步的龙湖优良尖沙咀中心广场与邱隘的中央公园12，前四季度成交量均超600套，该帕西基战绩已迎头赶上前两年洋房成交TOP1。

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低价抛售

低总价是部份公寓楼跑量的关键，在此之后，是消费市场下行期，工程项目们“无下限”的打折力度助推。

即9折是写字楼工程项目促销的底线。

而有别于写字楼的一房一价与严格的调价限制，圣索弗勒维孔特产品拥有更为自由的定价权，相应的打折力度也或许没有“下限”。

目前部份公寓楼为加快回款，便陆续开始产品价格大跳水，打折大的可去到低于5折水平

仅城区上看，坐落于东城的华堂城市星光最低1多万元/㎡起即可拿下，涨价超多万元/㎡，几乎已是膝斩。

沙盘 图源：华堂城市星光

直接的涨价之外，是形式多样的促销手段。

近期热销工程项目之一的南城龙湖欢乐大都会免费赠送一个产权车位。

来源：贝壳找房

龙湖该工程项目直接送车位的操作吸引力可见一斑，据悉，仅活动当晚便售出超40套。

另外龙湖于万江的龙湖首铸天际，也曾推出，叠加央企品牌和地段竞争优势，同样帕西基迅速。

但据一位主城中介表示，由于当前写字楼新盘也普遍在促销，联动的优质写字楼仍是他们的推售重心，对于公寓楼工程项目，只有打折非常大，才会有吸引力。

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消费降级

自住客户进军公寓楼？

过去限牌未松绑，大部份也是一些没有购买名额的投资客入手，作为资产配置的一部份。。

买公寓楼自住或过渡也不断成为不少购房者的选择，进一步助推公寓楼成交下降。

刚需自住占比超过7成 。

首先是产品价格吸引力，该盘最小的31㎡户型折后总价仅，还有首付分期经济政策，即便是普通的小年轻，供房压力也不会太大。

能收获刚需买单的公寓楼除了低总价竞争优势外，也更为考验产品力。

不过与写字楼相比，梯户比过高、不可落户、未来交易税费高等硬伤依旧明显，产品价格竞争优势能否抹平这些影响，因人而异。

可以说，只要产品价格合适，公寓楼同样可以冲出一条血路。

公寓楼的整体自然环境依旧冷热分化严重，部份位置稍次，且产品价格无竞争优势的工程项目，几乎零成交，在中介主攻写字楼消费市场时，朋友圈中也鲜少可见相关宣传。

东莞公寓楼的网签产品价格也从2021年1月的约1.9多万元/㎡，下跌至去年6月的1.6多万元/㎡。