摘要：随着中国城市化的不断加速，小产权房成为了一个备受争议的话题，而企石镇也不例外。本文调查了企石镇小产权房的权益与陷阱，分析了其背景及对于读者的兴趣引导。

一、小产权房的定义及现状

1、小产权房的定义

小产权房是指私人非法占用耕地或者集体建设用地上的未经批准、未经登记的房屋。按照广义上的定义，小产权房等同于非法建筑，没有国家权威部门的审核和管理，所有权益皆无法得到保障。

2、小产权房的现状

企石镇小产权房较多，其中很多房屋的建设并未经过相关部门审核，未获得合法的建设用地和房地产权证，权属不明，存在较大的法律风险。在政策调整过程中，居民因此面临着排除、拆除和无偿征收等压力。

3、小产权房的风险

一方面，小产权房无法获取合法的房地产权证，所以售房时房屋无法被认定为合法的商品房，也无法资格获得银行的房贷，且房屋所有权没有法律保障。另一方面，由于区域规划的变化，小产权房随时可能被查封、拆除、甚至无偿征收。居民在购买兰州小产权房时要非常谨慎，充分考虑到这种住房并不是一种安全的投资。

二、小产权房的危机与机遇

1、小产权房的危机

企石镇的小产权房市场供应量过大，但是由于存在调整政策的风险，加之现状不受法律保护，使得买卖难度大，市场价值难以保障。很多开发商在售楼现场进行的是“手续操作”——利用社会公众的心理，找出志同道合的人建立共同房屋，共同购置、共同供养、共同维修，避开了小产权房本身的风险。但是，这样的操作还是存在巨大的风险，漏洞及其多样，如开发商不正常操作、社会公众信任度低等问题较为普遍。

2、小产权房的机遇

小产权房还是存在机遇的。一方面，可以通过合理的采取措施，把巨大的市场价值转化成为区域经济增长和房屋供给的提升。另一方面，可以通过把小产权房合法化，算上租期等支持性政策对合法小产权房进行融资、曝光等方法，逐渐转化成为一种安全的投资工具。在市场定位方面，小产权房业态在社会上形成了各种形式的认知模式——如公寓、联排别墅、城市星级酒店等——具有诸多的市场效益，可以通过高品质的运营推动企业的横向扩张，提供更高效、更便捷的房屋管理模式。

三、如何规避小产权房的风险

1、了解小产权房的政策存在不确定性

政策上的不确定性会危及银行的项目评估。在此之前，借款人必须清楚掌握政策中的明文禁止规定，以及将来政府管制小产权房这一立场。

2、查清规划情况

在企石镇开发建设企业的兴盛中，对地区规划情况的了解显得极其重要。合法的房产开发商企业必定具备相应的建设许可证和批文，因此必须从这些法定文件中查看企业的合法性方可继续入手。注意，规划和建筑资格证才能证明企业具备这种合法性资格。

3、辨认开发商技术、工艺水平

企区开发商要具备专业、精细、安全、高效的施工管理和维修管理流程，以及对于技术工艺的理解和维护能力。对于银行来说，此规策的重点在于开发商企业的资金近况。

四、小产权房的发展前景

1、改革创新

通过行政管理下发相关政策法规，正规小产权房机构得到推广，同时实行政策上的包容、规范重塑倾向，小产权房开始从血肉开始成为规模经济的领域。

2、价格波动

小产权房的市场运作方式属于自由市场，所以其价格的波动较为剧烈。虽然在规范后其市场价格会去相应调整，但是由于政策推逐，整个市场价值还是有限的。

3、市场竞争加强

随着市场环境的不断改变和竞争加剧，小产权房企业必须进一步转型升级，增强服务能力，提高技术水平，不断地推陈出新，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

五、总结

虽然小产权房市场风险很大，但是也存在诸多的发展机遇。企石镇的小产权房市场需要政府和相关部门的管理法规，同时也需要开发商的规范自律和积极合作精神。我们相信，在各方共同的努力下，企石镇小产权房市场将会迎来更加美好的明天。