文/宫城说

2020年5月28日15: 08，《中华人民共和国民法典》获得通过，宣告中国进入了“民法典时代”。它将在未来给我们的生活带来巨大的变化。

在这部由7个部分组成的1260条的民法典中，一种新的用益物权——“居住权”出现了，它在未来可能给我们带来的巨大变化还没有被注意到。

我们知道，政府最近一直在严格控制房价，而“禁止炒房”的口号已经是一条红线。然而，在市场经济条件下，以堵治水只能延缓洪水的发生，却不能改变结果。然而，新的用益物权“居住权”为解决洪水提供了另一种可能性。

中国房地产市场起源于1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。该通知彻底废除了半个世纪前的福利分房制度，启动了以市场化为核心的住房制度改革。应该说，这一改革充分激发了每个人改善生活条件的活力，使我们在过去20年中取得的成果远远超过了过去50年。

当然，由于住房的市场化，但是土地国有化的特殊国情使得我国的房地产发展过于特殊。市场经济要求降低产品价格，增加产品供应。然而，这将减少地方政府的土地收入，地方政府不愿承担国有资产流失的责任。最终，房价只能比一座山高。

目前，政府还有一个无法解决的烫手山芋，那就是小产权房。如果小产权人是指未缴纳土地出让金、缺乏土地使用权的房地产，他们大多占有集体土地和宅基地。因此，没有国家权利的确认，就不可能取得房地产证，自然也不可能进行正常的交易抵押。自然资源部最近发布了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，重申小产权房屋和其他不能通过登记使非法土地使用合法化。

我们不能既往不咎。这是为了鼓励违规行为。它不能被坚定地解决。如果拆除，将造成巨大的社会资源浪费和矛盾激化。

目前的情况一般是搁置所有权纠纷，维持以前的实际使用，或者私下自发交易。

但现在我们有了“居住权”，这是一项独立的用益物权，与财产权相分离，并从法律层面提供了一种选择：

也就是说，它应该独立于其“居住权”之外，以便在搁置所有权争议的同时，充分利用其有限的社会资源，充分发挥其作用。

即使只是将来的居住权转让，也可以设定一套相应的规则。这是未来解决小产权房问题的方向吗？

作为政府的一项重要民生工程，公共租赁住房的建设目前正在扩大。未来，越来越多的只有居住权的房地产将进入市场，这将成为市场导向型房地产市场的重要补充，加强政府对弱势群体的支持和帮助。同时，公共租赁住房的进出机制也应该有一套相应的规则。居住权的创新可以为今后一系列住房相关政策的实施扫清障碍。