农村宅基地属于集体所有，村民只有使用权。村民向村外的人买卖房屋不能得到法律的承认和保护，也不能办理土地使用证、小产权房的房产证、契税证等法律手续。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定“农村集体经济组织非法将土地从农民集体土地转为国有土地，非法转让或出租集体土地用于非农建设，农村城镇居民未经批准通过户籍制度改革或“村改居”购买宅基地、农民住宅或“小产权房”等非法土地，不得进行登记和发证。”

房屋交付后如发生权属争议，由出卖人承担全部责任。违约责任的规定是为了促使当事人自觉、正确地履行合同。小产权房保护了守约方的合法权益，维护了合同的法律效力。1.本集体组织成员之间的小产权房买卖合同有效的一般法律规定如下：(1)《***》第10条规定，本市土地属于* * *。农村和郊区的土地属于集体所有，但法律规定的除外。宅基地、私人土地和山丘也是集体所有。任何组织和个人不得侵占、出售或者以其他形式非法转让土地。(2)办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第二条规定：加强对农民集体土地流转的管理，禁止非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出售、转让或出租用于非农业建设。

农民的房屋不得出售给城镇居民，也不得允许城镇居民占用农民集体土地建房，有关部门不得为非法建造和购买的房屋颁发土地使用证和房产证。《小产权房(3) 《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定，农村宅基地只能分配给村里的村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。说明：根据上述法律规定，可以看出中国法律明确规定农村房屋，即所谓的小产权房，只能分配给村里的村民，禁止出售给城市居民。然而，在同一个集体组织的成员中，小型房产的流通和销售没有受到禁止。根据私法的原则，法律可以不受禁止地实施。中国的法律法规不禁止集体成员之间出售小产权房，只要同一集体成员具有相应的民事权利和民事行为能力。

乡* * *颁发的所谓小产权实际上没有真正的产权。该房屋无* * *颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管局不予备案购房合同。所谓的产权证书不是真正合法有效的产权证书。购买小房产有什么风险？1、不能贷款也不能转让，由于土地的性质，小产权只有居住功能，连购房贷款都不能办理。如果购房者买了一套小产权房，他不能向银行借钱，也不能抵押，也不能去房管局过户。理论上，他不能买卖房子。如果他想私下买卖房子，他只有一份合同或协议，没有房产证。2、容易出错* * *难如果购房者购买小产权房，在与开发商签订合同并支付房价后，他们遇到* * *要整顿小产权房，那么一些项目可能会暂停甚至被迫拆除。买房者将面临无法获得住房和无法及时索要房价的尴尬局面。

只要房屋的来源和建造是合法的，即使没有房产证，他们仍然可以获得农村拆迁补偿。第二种情况：在许多农村地区，由于缺乏政策执行环节，小产权农民法律意义薄弱，对产权证重视不够，导致产权证缺失。在这种情况下，村集体将根据实际情况进行评估，只要合格，仍可正常领取拆迁资金。第三种情况：在历史古城，一些祖辈传下来的房子被遗留了下来。这些房屋具有非常独特的结构，具有观光和旅游等文化价值，也可能被纳入历史和文化遗产。因此，即使没有产权证明，它们也是合法的房屋。第四种情况：在《土地管理法》和《土地拆迁法》实施前的上个世纪，房屋产权制度不完善，登记仍处于萌芽阶段，导致当时建造的许多房屋没有机会登记。

而从现有的土地制度来看，小产权归大产权，房主还需要支付大量的土地出让金，因此，购买小产权和购买普通商品房的成本几乎是一样的。小产权房结论：一般来说，小产权房的买卖双方都是同一个集体经济组织的成员。但是，也应该注意到，购买小产权房涉及的法律风险也非常大。对于那些已经购买小产权房的人来说，为了维护他们的合法权益，他们应该考虑不同的情况，而退房可能是最直接、最有效的方式。现在许多家庭都需要房子。没有买房的朋友总是关注房地产市场，想抓住一个好机会买房。现在房价很高。