小产权房屋强制拆迁的法律分析

文律师/于承志律师

在深圳备受关注的“金凤凰豪苑”和“傅玄大厦”两栋小产权房，至今仍未在10月8日的“最后期限”内被强制拆除。自今年8月有关部门发布通知，对上述两栋建筑分两个时间点采取“三清理”和拆迁措施以来，围绕这两栋小产权房的争议一直在激烈进行。在深圳，除了上述两个小产权房，还有民乐花园、民乐翠园、鸿福花园等产权问题需要解决。

因此，强制拆迁小产权房是否合法，小产权房所有者的权益能否得到保护，如何弥补强制拆迁，强制拆迁是否是小产权房的唯一出路，深圳小产权房是否有可能成为正式成员，如何平衡原住民与非原住民之间的利益关系，如何避免小产权房被购买后的财产损失，等等， 广东律师事务所房地产领域资深律师于承志对此深信不疑，他有自己的看法：

首先，强行拆除违建的小产权房有法可依，征用不予补偿。

我国的《城乡规划法》和《地方规划条例》对不经批准强行拆除小产权违法建筑有明确的法律规定。法律只保护合法权益。小产权房，尤其是那些非法建造的小产权房，不能受到法律保护，因为它们不是合法的产权。根据有关法律法规，对非法建造的小产权房的征收和拆迁不予补偿，如有合法的建设申请程序，应按规定进行补偿。

其次，强制拆迁小产权房既不是唯一的出路，也不是最好的出路。强制拆迁的失败损害了政府的信誉。

强制拆迁涉及面广，影响大，阻力大，实施效果差，遗留问题难以解决。政府可以通过除拆迁之外的其他方式对违法建筑进行彻底处罚，如罚款、支付土地价款、责令办理手续并将其合法化。这样，既能保证法律的正确实施，又能维护社会稳定，取得良好的社会效果，避免在决定拆除后不实施，从而损害政府的公信力。

第三，深圳的小产权房有法律基础成为正式会员。它可以发布合法化政策。在合法化之后，它应该认可先前交易的有效性。

深圳所有土地的国有化消除了小产权房合法化的法律障碍(根据土地管理法，商品房建设只能在国有土地上进行，非农业建设不能在集体土地上进行)。因此，深圳具备了规范小产权房的基本条件，但前提是必须支付土地价款，完成补偿手续，消除违法情况。同时，由于情况的广泛性和复杂性，政府也需要出台政策和支持。原住民和非原住民的权益能否得到平等保护，实质上是小产权房交易能否得到承认。如果得到承认，非土著人的权利和利益就不能在没有得到承认的情况下得到保护。就个人而言，如果它可以合法化，它应该承认以前交易的有效性，并给予他们同等的保护。

四、目前小产权交易状态违法，购房风险高

小产权房不是一个法律概念。人们普遍认为商品房以外的房屋属于小产权房。据此，小产权房可分为具有合法建筑申请程序的合法建筑和没有合法建筑申请程序的非法建筑。如果购房者购买了合法建造的小产权房，如集资房、军人产房、福利房、低收入住房，而这些住房没有获得红钱房产证，他们将不会被强制拆迁。最大的风险是

深圳小产权房的清理是一项非常复杂而艰巨的任务。如何平衡依法行政、依法必须遵守、依法必须严格执行，广大小业主的权益是对政府执政能力和执政智慧的考验。忽视现实并简单地摧毁它显然不是最好的政策。忽视它并忽视它是不可能的。在兼顾市场需求、避免社会冲突的同时，要依法管理。最好的方法是区别对待现有的小产权房，并逐步增加。已出售的现有小产权房应按现状处理。应该严厉打击和强制拆除非法建造的新的小产权房。