新华社经纬客户，5月29日《李宇嘉：“不能转正”，小产权房凉了吗？》

作者李；(广东省住房政策研究中心首席研究员)

自然资源部最近发布了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》号文件，建议对乱占耕地、违反生态保护红线控制要求、城市居民非法购买宅基地和小产权房的房屋进行登记，不要将非法用地登记或合法化。

接着，广州实施了国家政策。广东省广州市规划和自然资源局发布《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》，建议所有小产权房不要进行产权确认登记。城镇居民非法购买农村宅基地和地上房屋的，不予权利确认登记。严禁通过房地产登记将非法使用土地合法化。

小产权房冷吗？

小产权房完全冷吗？你买了一栋小产权房，“砸在你手里”？首先，梁明指出，由于产权的缺陷，原则上不建议购买小产权房。然而，这一政策远远不止“我能不能买一套小产权房”。

事实上，国家的基本态度一直是严厉打击小产权房，“不能成为正式成员”，从未改变。然而，在深圳和广州等珠江三角洲城市，小产权房的规模在过去十年左右不断扩大。目前，广州有400多万套小产权房，而深圳有500多万套小产权房，占住房存量的50%以上。

在过去十年左右的时间里，房地产市场发展最快。小产权房占住房总量的一半，这意味着它也在悄悄地展示它的繁荣。可以看出，政府推动的城市化道路与市场推动的城市化道路是平行的。就像在控制之下一样，房地产市场依旧繁荣，小产权房有着强大的生命力。

极特殊的财产——小产权房

以深圳为例，小产权房有几个特点：

首先，它建在农村集体土地上。有宅基地或集体建设用地。

第二，小产权房有法律界限。一般来说，农民在自己家里只建一个宅基地，政府认可的面积不超过480平方米(4层*120平方米，以深圳为例)。然而，如果农民建造或扩建超过480平方米，他们将成为非法建筑(也是小产权房)；即使它不超过480平方米，它是卖给城市人的，也叫小产权房。这是非法的，不能注册。

第三，其中许多是非法建筑。符合一户要求(不超过480平方米)的建筑为合法建筑，超过要求的为非法建筑。

你是怎么得到这个小房间的？小产权房的规模是如何变大的？

首先，这个城市正在迅速扩张，没有足够的财政资源来及时全额补偿失地农民。结果，绕过集体土地，扩大了城市的边界，“城中村”出现了。

第二，农民没有成为公民(因为他们没有社会保障和工作)，不得不“种植房屋”。

第三，大量的人搬到城市，没有地方住，或者房价太高买不起，所以他们租农民的房子。

第四，一次建一栋房子是不够的。加上房价上涨的刺激，农民建造并扩建了更多的房子。

第五，在城市化进程中，传统的村集体经营已经瓦解，因此有必要建立一个统一的建筑(村集体小产权房，不同于建立在村民宅基地上的小产权房)，或者建立一个工业园区。

第六，城市商品房价格越来越高。农民认为房价会上涨，他们也开始建造更多的小产权房。然而，没有钱进行额外的建设、扩建或能力建设，所以联合开发商(通常是承包商)会一起建造并出售其中一些。

第七，买不起商品房的公民选择购买小产权房。

小产权房，城市竞争力

近年来，这是真的

事实上，广州、深圳，甚至珠江三角洲，都是人口流入最多的地区，因为他们有海绵般的小型屋宇，可以随时供应大量廉价房屋。经过十多年的城市更新，许多这样的房屋已经被拆除。然而，拆迁价格越高，普通人就越难过上平静的生活。因此，以综合整治为主导思想并发挥积极作用的广州和深圳，可能是未来珠江三角洲最有价值的历史文化遗产。可以看出，过去农民推动的城市化道路和政府推动的城市化道路是齐头并进的，其历史遗产得到了承认。

那么，为什么国家和广州提出这个政策呢？这是因为，按照国家房地产统一登记的要求，到2020年底，宅基地和集体建设用地使用权登记基本完成。最近有传言称，小产权房可能借注册之机成为“正式会员”。70亿平方米的小产权房几乎是商品房的三分之一。如果他们能成为正式会员，这难道不是高房价之上的“达摩克利斯之剑”吗？因此，警告小产权房“不能成为正式成员”是很自然的。此外，在未来，大城市将不得不从旧的改变到新的，重申他们将无法成为正式成员，从旧的改变到新的成本将会更低。(中信经纬应用)

李

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